同策张宏伟：四类中小房企将退出楼市或被收购

2015年将近过半，尽管当前已经有三次降息两次降准，货币政策已经呈现出宽松的特征，一线城市、部分二线城市房地产市场呈现出快速复苏的态势，但房企资金链断裂或被整体收购的声音仍然不绝于耳。

比如，媒体报道百强房企华光地产资金链断裂，两千多业主无家可归；深圳房企佳兆业正在进行债务重组，尽力避免破产，而同样遭受房源被政府锁定的深圳另一房企京基集团，也被彭博社曝出董事长陈华正在接受调查，京基的命运何去何从也充满了变数；恒大55亿收购中渝置地旗下物业；恒大31亿收购武汉三江航天地产67.08%股权；大连亿达也被曝出申请破产的内幕……

那么，既然已经有三次降息两次降准，货币政策已经呈现出宽松的特征，那么为何仍然改变不楼市资金紧张的局面，为何仍然有房企面临资金断裂或被收购的命运？2015年及未来几年哪些房企将瞬间“轰然倒下”？哪些房企将退出房地产市场？

1、楼市进入下半场：“大鱼吃小鱼”的并购现象将增多

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。

事实表现来看亦是如此。随着楼市进入下半场，中小房企或非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。从这个角度来看，一部分竞争优势不明显的中小房企极有可能在这个过程中退出或被收购。

同时，从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的地位，竞争异常激烈。而对于目前行业内的收购机会也不会错过，比如恒大55亿收购中渝置地旗下物业、恒大31亿收购武汉三江航天地产67.08%股权等近期行业内的“大鱼吃小鱼”的并购现象。

笔者预计，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

2、金融机构“风险控制”将加剧中小房企退出楼市

尽管当前已经有三次降息两次降准，但是，在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，对于银行等金融机构来讲，继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年，在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。从这个角度来看，我们就不难理解，尽管当前已经有三次降息两次降准，货币政策已经呈现出宽松的特征，但房企资金链断裂或被整体收购的声音仍然在2015年不绝于耳。

3、四类中小房企将退出楼市或被收购

综上分析，货币政策方面的政策红利尽管会出现，但是，并不意味着2015年没有任何市场风险，也并不意味着房企的资金面会得到明显改善。在楼市下半场，尤其是在仍然有去库存压力的2015年，银行对于中小房企的“风险控制”的货币政策特征将继续影响楼市，影响房企的资金链。

那么，哪类房企将在2015年及未来几年退出楼市或被收购？这些即将退出的房企或被收购的房企具有哪些特征？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，四类企业最容易在2015年及未来几年被收购，这四类企业也最容易退出房地产，具体来讲：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响，容易在楼市下半场赶不上市场发展节奏而被淘汰；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，由于金融机构“风险控制”，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在最近几年内会面临资金面断链的市场风险；第四类、非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。如果上述四类房企无法及时化解这样的危机，届时，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。

从不同规模类型企业的角度来看，由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市“风险控制”常态化的基本面也没有改变，此外，中小房企无论在资本市场还是销售市场无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2015年仍然会面临比较大的资金面的问题。如果上述四类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了，如果卖项目、卖股权也无法使这类公司继续“活下去”，那么，这些中小房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。