誉翔安王珂：写字楼市场的创业板在哪？

北京写字楼市场，有可能被低估的地方是哪里？推断莫衷一是，有说内城的，有说郊区的。还有朋友认为，像北京这样的市场，信息已经足够透明，这种对称和透明使得市场会维持现有格局，并保持稳定。很难出现明显高估或低估的状况。

坦白讲，后面的说法更坚定了我对写字楼市场的看法趋向于保守，甚至发展出一套“血统论”的说法----北京的写字楼，地基分两种：一种是用钱堆的，一种是用水泥浇的。再细分下去，有用美金堆出来的（如CBD），还有用人民币堆出来的（如金融街），这些地方的价值最稳定，无论是信息交换还是商务往来，集约化程度和交换频率最高，是高富帅。至于那些用水泥做的（区域历史上缺乏商务基础的）写字楼，未来怎样只能自求多福了。

有几个迹象引起了我的注意。

第一个是科技类企业在资本市场上不断攀升的高估值。似乎从马云上市那天起，无论是传统金融机构还是房地产开发商，甚至政府官员在内，都不如以前那么能抓眼球了。取而代之的是各式“互联网+”为主旋律的企业界新星，土豪已经鲜有人提及，极客们开始受人关注。“技术+资本”的组合逐渐和“权贵+资本”、“资源+资本”等传统模式呈现分庭抗礼的局面。

第二个是人们的活动属性及区域的变化。借助各种OnLine服务的成熟，给客户释放出大量可支配的自由时间。基于健康和娱乐为主题的社交时间占比在增加。传统概念里的白领们，效率是第一位，如果在日常活动空间上的最大公约数是办公室及楼下的餐馆，那现在，则增加了公园和跑道。

早年听前辈讲写字楼的逻辑，提到一个方法。人一天24个小时，工作、休息、娱乐各占三分之一。当你把三个都管了，这叫做早期国营单位（或富士康）；当你只管工作，这叫传统企业；当你把工作+休息结合，叫居家办公；那把工作和娱乐结合是什么呢？是Google。

第三个则是组织威权瓦解和创业潮。如果在三十年前，一个单位的员工说要离职，那绝对是一个大逆不道的事情。即使在目前，很多企业的HR还会把员工离职率当作一个负面指标。但如果着眼于未来，离职、流动、合伙人在很多企业里会成为必然趋势，像“离职率”和“忠诚度”都会成为一个中性的、没有褒贬含义的概念。这意味着，企业如何创造共同的职业体验，以形成可持续的连接关系，将不仅仅通过办公楼的内部来完成。也许，以后说老板关怀员工，并不仅仅是为了让员工好好干活，而是给自己留一条后路：万一人家将来受资本热捧，自己没准还有机会作股东呢。这是人力-人力资源-人力资产的进化。

创业潮虽有炒作的部分，但内核是在释放个体的潜力，从这点看，包括联合办公在内的新的办公产品，是存在发展价值和潜力的。

这几个观察，让我在传统的“血统论”之外看到了一些可能的意外：1.临近极客；2.公园；3.临近好玩的娱乐区。

这些要素指向的地区，可能都是传统的高富帅写字楼们不容易染指的地方，但有可能因为恰好迎合了未来，会产生超出想象的回报。