在“万万想不到”中必须想到的是什么？

5月13日，一则重磅消息震惊业内：“万科与万达在一起了”！

5月14日，万达集团和万科集团在北京举行战略合作签约仪式，双方在房地产领域的合作细节进一步浮出水面。

剖动机：轻资产与互联网+的双重诱因

对于这次合作，王健林坦言，针对“轻资产”的战略布局，无疑是“万万”联合的基础。“对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。”

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦分析，“两万”一方是商业地产龙头，一方是住宅龙头，“两万”转型都有一个明确的方向，即要做“轻资产”。两者皆认为，在未来，地产行业的溢价收益将成为房企赚取利润的主要方向。但是，基于国内的市场环境，可用的金融产品及工具受限，采取与成熟国家类似的“轻资产”模式比较难。因此，在国内，最有效的“轻资产”玩法则是品牌与管理的输出，即“用别人的钱帮自己赚钱”。

虽然“两万”的品牌及管理价值都拥有不错的溢价，但在各自非精深的领域，都有一定瓶颈：万科做商业尚未形成规模；相比商业，万达的住宅开发效率远远滞后。两个品牌若联合成一个统一的品牌进行管理输出，可形成一个有效的组合，溢价能力会得到有效提升。

此外，在“互联网+”这一长远的领域，两者也是有所互补。万达多轮做O2O的尝试与实践，拥有足够的宽度和大手笔；万科在精耕商圈、社区商业、社区O2O以及智慧商圈等领域，也已形成一定优势。一个在互联网创新领域拥有足够的魄力和宽度，另一方则有足够的精细程度与深度，两者也形成了一定的互补。

看玩法：住万科的房逛万达的街 既融合又独立

根据此次签署的战略合作框架协议，万科与万达将充分发挥各自在房地产领域的优势，在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作，以实现利益共赢。为此，双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，以及项目合作信息的交流。

据了解，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

“万科开发住宅，万达负责商业”这样的模式，让万科解决了在商业地产方面的投入问题，万达解决了轻资产的问题，双方互补，用万达擅长的商业、招商为万科住宅做宣传，万科的住宅开发可保证项目的前期资金到位，解决万达轻资产问题。

“万万”双方都表示，此次合作是门当户对，一见钟情，这样的真爱故事，细品之下，仍有潜在规则。首先，对于习惯大手笔的万达来说，“只探讨千亿的合作项目”，明确了在未来合作中的项目体量与资本量级。

而万科方面也明确表示，“除了合作项目，我们还有各自独立发展的业务。万科并不会因为本次合作而退出商业地产。”此外，除万达外，“不排除找别人”进行多方合作的可能性。

但就整体而言，两者的结合可让两个品牌在品牌输出领域更加的立体、更有竞争力。

探未来：“两万下沉”仍需磨合

针对未来的布局方向，“明年开业50个项目”的布局，让“下沉路线”成为万达必须的策略。虽然郁亮也抛出了对三四线颇为看好，对一二线反而要警惕的论调。

但业内认为，住宅和商业两种产品的特质层面。商业是足够丰富且较为灵活的产品。万达广场即便去一个四线城市，甚至五线城市，其项目的投资收益以及对于城市的影响力都能在一定程度上得到显现；相较而言，住宅产品的定位、包容性和表现形式相对不如商业产品宽泛灵活，这也就意味着，当万科不甚复杂的产品线下沉到一定级别的小城市之时，相较当地已有的企业，不一定会拥有较高的品牌附加值及影响力。也就是说，“两万”联合品牌如果下沉到比较靠下的城市之时，万达产品的价值会比较稳定，万科的品牌溢价则相对较弱。

此外，在文化层面，“万达是一家强调军事化管理、有霸气的企业；万科则为比较讲究人性化，或者说比较秀气的企业。两家一南一北企业，在文化上是拥有不同的基因的，合作中必然需要一定的协调与磨合。”