中国首只公募REITs仅有收租权 或成套现工具

近日，中国证监会网站公告显示，万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已被证监会受理。这是继中信证券去年发行两只私募领域REITs（房地产信托投资基金）后，中国内地市场第一只公募发行的房地产资产证券化产品。

不过，此次由万科、鹏华首发的公募REITs仍被覆盖上了“中国式”影子。主要原因在于，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租赁收入，而不是前海企业公馆项目本身。

“国外成熟市场REITs产品标的物一般为房地产项目本身，最终收益不单来自物业租金，还包括物业项目的资产升值。”盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平在接受中国房地产报记者采访时表示，而此次前海万科REITs基金的投资人只能分享项目租金收益而无法获取资产升值收益。

“前海企业公馆项目目前处于培育期，租金收益不会太理想，发行这只REITs则成为一个变相的融资活动，以帮助万科将投资套现。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜对中国房地产报记者分析表示。

若此次公募REITs发行获批，万科无疑博得重彩，但未来投资价值是否会陷入前几次类REITs的“鸡肋”状态，成为房企的又一成功噱头，值得推敲。

首只公募REITs仅有收租权

从首只公募REITs产品名来看，深圳前海是这只REITs的重要环节，也是该基金得以生存的“政治土壤”，该基金对接的项目为万科前海企业公馆；而房地产投资经营管理人的角色则由万科承担。

据万科方面表示，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租赁收入。前海企业公馆在2015年的租赁收入大约为每月240～250元/平方米，以后每年将按照市场水平进行调增。

据悉，企业公馆项目预计总投资为8亿元，建筑面积约4万平方米，由约28000平方米的40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施，以及约12000平方米的前海会展交易中心组成，2014年12月7日才正式开园。

作为BOT项目，万科前海企业公馆按本来的协议将于2021年9月到期，但前海管理局与万科签了补充协议，延期至2023年9月。到期后项目将无偿移交前海管理局。

“前海公馆坐落在深圳市前海自贸区，运营状况良好，正值国家大力提倡金融创新之际，又得到前海管理局的大力支持，可谓天时地利人和具备，顺理成章成为首个公募REITs产品的投资标的。对于运营周期较长的项目，通过REITs这种金融产品创新，有助于减少资源占用，盘活资金利用效率，这符合公司的发展方向。”万科方面表示。

特殊个案难以复制

基于中国房地产市场的高回报，国内机构对REITs产品也是觊觎已久。

去年中信证券推行了两款类REITs产品，一是“中信启航”专项资产管理计划，二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划，前者成功实现了在深交所综合协议交易平台挂牌转让；后者推出了售后返租，但两款产品都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。因此交易量和流动性都不乐观，某种程度上失去了REITs的交易功能。

“只要是能够购买公募基金的一般投资人，无论是法人还是自然人，都可以投资这个REITs产品。”万科方面回复称。相比私募REITs，公募REITs无疑扩大了投资者的范围，并降低了投资门槛。

而且，此次鹏华前海万科REITs基金以BOT项目为标的，“比较巧妙地解决了担保主体问题，利用了前海管理局的政府信用进行隐形背书，在项目转移之前具有很强的一致性和稳定性，从而加强了投资者的投资信心。”张平表示。

此款鹏华前海万科REITs基金将房地产项目装入封闭式基金的法律结构并通过证券交易所上市交易，存在的一个弊端则是，发行量在发行之初就被限制，投资者不得任意追加发行，如果想买卖REITs份额，只能在二级市场上竞价交易，不能直接以净值进行申购赎回。相当于买了个理财产品，流动性仍然不强。

“预计鹏华前海万科REITs基金在二级市场的成交活跃度会比私募显著提升。但产品纯粹依靠租金收益，项目的租金波动和入住率会影响产品的表现。”张平进一步表示。

据盈石机构观察，项目所在片区未来存在大量供应，入市时间介于2018年左右，目前还不会构成冲击，但在产品存续期末可能有较大影响。此外，前海目前对入驻企业有较大租金补助，这种非市场化行政手段未来可能是左右产品净值的潜在风险。张平认为，这只产品建立发行的意义可能大过目前可预测的投资意义。

柏文喜则认为，由于我国的无风险利率过高以及普遍的租售比过低。鹏华万科前海REITs即使顺利获得证监会批准放行，也只是特殊个案，并不代表REITs可以迅速推广。