中国商业地产信心指数：品牌商信心位居第一

盈石集团研究中心发布《2015年中国商业地产信心指数报告》。本报告是盈石集团研究中心通过在线问卷调查以及重点访谈的方式，在全国124个城市收集了近1200份的有效问卷作为本报告数据分析的样本。受访者包括700多位商业地产资深从业人士，同时参与调查的还有快时尚、奢侈品、连锁餐饮等在内的390个国内外知名品牌商，并在交叉分析受访者对各项关键指标的客观评价后，得以揭示的商业地产最新行业发展变化。

盈石集团研究中心对样本数据的统计分析结果显示，2015年中国商业地产信心指数为119.1，较上一年提高7个点。中国商业物业市场信心指数持续领先，达到124.8；写字楼市场信心指数则与之相差17个点，仅为107.1。跟去年相比，2015年中国商业物业市场信心指数提升10个点至124.8，显示市场进一步趋向乐观。

从商业物业市场参与方的角度来看，品牌商超越服务商位居第一，其信心指数达到127.8；服务商则紧跟其后，其信心指数为123.8；业主方信心指数也高达121.1。从城市级别来看，一线城市依然取得最高值，其商业物业市场信心指数为129.1；三线城市跃居第二，其商业物业市场信心指数达到123.2，高于二线城市的121.3。

通过与上一年调查结果进行对比，明显看到2015年商业物业信心指数在各方面都有提升。这主要是由于包括业主方、服务商及品牌商，对“消费者购买意愿”持乐观态度的人数占比较上一年都上升了20个百分点以上。其中品牌商最为乐观，他们中高达71%相信消费者购买意愿将在2015年提升。

此次调查中，消费者相关评价指标是影响受访者做出市场判断的第二大因素，因此在盈石集团研究中心的商业地产信心指数体系中，这个指标在商业物业市场的评价体系中所占的权重仅次于经济环境指标，达到30%。在权重较大的情况下，消费者相关评价指标的大幅提升明显拉高了整体商业物业市场的各方信心指数，这也可以说明为何直面消费者的品牌商取得了最高值。商业物业市场的受访者对消费者相关评价指标的一致看重也说明了在竞争日益激烈的零售市场中，理解消费者的喜好、习惯和结构已经成为制胜的关键。

盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士指出，品牌商对消费市场增长的坚定信心在此次调查中凸显，2015年商业物业信心指数得到显著提振。相较于业主方的保守，服务商信心指数更贴近直面消费者的品牌商，这也体现了服务商把握市场脉搏的专业能力。

消费习惯转型成契机三线城市商业地产传统模式转变加快

此次中国商业地产信心指数调查显示，一线城市的魅力保持领先优势，然而三线城市已经取代二线城市成为市场各方关注的焦点。品牌商延续了上一年对三线城市的乐观期许，其在三线城市的信心指数上涨15个点至128.2，高于二线城市的121.7。按行业类别来分，餐饮类品牌商对三线城市的潜力尤为看好，所有指标均高于二线城市。在对消费市场信心进一步增强的情况下，服务商在三线城市的信心指数也持续保持乐观，达到118.5。与此同时，业主方一改对三线城市商业物业市场的负面评价，其在三线城市的信心指数由去年悲观的99.2大幅提升至2015年乐观的121.2。这主要归功于更多的三线城市业主方开始意识到消费者购买意愿将得到提高，其占比较2014年上升了32个百分点至55%。此外，三线城市业主方对零售市场发展持乐观态度的占比也达到49%，高于一线城市（46%）和二线城市（47%）。

盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士指出：“部分品牌商已经在三线城市开始一系列的战略部署，争取更多的先发优势，借此掌握更多的区域消费特点，培育新市场持久的消费者忠诚度；而业主方和服务商趁着消费习惯转型的契机，将加快转变三线城市商业地产传统模式。”

非零售类品牌发展高度乐观未来行业增长潜力巨大

本次中国商业地产信心指数调查还发现，非零售类品牌商的信心明显高于零售类品牌商，其中生活配套类品牌商的信心指数最高，为145.6，餐饮类品牌商的信心指数也达到131.6，抛离零售类品牌商的123.4。从关键指标来看，由于对电子商务和市场竞争加剧的忧虑，零售类品牌商对行业发展持乐观评价的占比较低，而餐饮、生活配套及娱乐等非零售类品牌商在行业发展及拓展计划上尤为乐观。

从盈石集团研究中心跟踪的行业数据来看，非零售类品牌商对行业发展的高度乐观早已有迹可寻。随着我国居民消费结构升级，大众化及生活配套类等非生活必需品的消费持续升温，其行业增长潜力巨大。在2014年，居民外出就餐需求推动大众餐饮企业收入增长13.2%，较中高档餐饮企业高11个百分点；文化旅游需求旺盛，电影总票房继续保持全球第二的位置，达到296.4亿元；商务部统计全年旅游总收入约3.25万亿元，增长11%，出境旅游首次突破1亿人次。

大宗交易更受青睐佐证市场走向大资管

此次中国商业地产信心指数调查结果显示，相比对消费市场的普遍乐观，业主方及服务商对物业销售市场态度较为谨慎，仅约四成在销售指标打分较为乐观。其中服务商对商业物业销售市场的态度趋向保守，他们对商业物业的资产价值判断更为冷静。而在交易宗数上看，数据显示受访者对大宗交易比散售交易更有信心，这也从侧面证明了商业物业市场在走向大资管时代。

消费市场虽长期看好未来商业物业发展仍需创新

在这次中国商业地产信心调查中，商业物业信心指数（CRMCI）进一步趋向乐观，并且保持高于写字楼信心指数的水平。

消费市场的增长潜力被长期看好，品牌商对行业发展的信心也走强。但是，部分零售类品牌商反馈依旧面临电商、人才流失等挑战。因此，一些品牌商提出自身行业成熟度有待提高，提倡对品牌定位、消费者习惯的捕捉要有长远的发展目光。从行业外部挑战来看，品牌商认为商业物业在招商中对国外品牌的过度推崇，导致商场和国内品牌商的租金博弈加剧，无形中加大了国内品牌商的经营难度。

而对商业物业市场的服务商及业主方来说，目前市场存在的同质化、供应量过剩等问题依然不容忽视。有受访的服务商及业主方提出了对商业物业市场的未来发展方向的见解：现有物业需要进行精确的市场研究，以主动理解并适应市场变化，加大培养商业运营人才；购物中心运营推陈出新，独辟蹊径，寻求上升空间。