中国成亚洲境外房地产投资第二大主力

中国紧随新加坡成为亚洲境外房地产市场第二大投资国，2014年投资额达100亿美元。根据国际房地产顾问公司高纬环球最近在国际房地产投资展览会（MIPIM）上发布的研究报告表明，去年中国依然是亚洲投资者进行投资的最大市场。

2014年，全球房地产投资额在五年内首次下降至1.21万亿美元，降幅为6.3%。投资活动的减少可以完全归因于中国土地收购活动的减少——不过，根据高纬环球年度全球资本市场报告《全球投资指南》表明，大部分市场非常稳健，在2015年势必仍将有进一步改善。事实上，该报告预测全球投资额将在欧洲和美国带领下于2015年将上升11%，增至1.34万亿美元。

根据高纬环球研究部报告表明，2014年亚太区（包括中国土地销售）整体表现欠佳，投资活动下降23.6%，但该地区在年底表现强劲，投资额在第四季度首次出现年度增长。

亚太地区市场形势非常复杂。由于土地销售活动减少，中国房地产市场率先下滑，不过，中国仍是亚洲国家进行房地产投资的最大目的国，也是亚洲第二大投资国。由于人民币汇率走强，国内外汇储备规模庞大而投资市场有限，中国将继续需要增加其海外资产持有并使其投资组合多样化。

在亚洲其他地区，新加坡、香港和马来西亚投资额大幅下降，而澳大利亚、新西兰、韩国和印度投资额均有所增长。

不过，虽然政府推行紧缩措施，除了土地销售，去年全球投资额上升了9%，而亚太地区投资额实际上略有增长（1%）。除了土地销售，由于零售业和酒店业需求增强，中国房地产投资额也上涨了5%。在整个亚太地区，写字楼是2014年度取得净收益的唯一领域，这反映了亚太区在写字楼领域表现较好。

高纬环球亚太区研究部负责人SigridZialcita表示：“现在，投资者们一般倾向于持有和获得能够产生稳定收入来源或回报的资产。这主要是由于投资者基数不断增大，因为越来越多的主权财富基金、养老基金和私募股权基金增加了对亚太区房地产的资金投入。”

虽然如此，亚太区仍然落后于其他地区，其中美洲增长11.4%，欧洲增长11.8%。若非因为美元汇率呈强劲走势，欧洲增长幅度会更高。

Zialcita补充表示：“去年，中国、新加坡和香港的房地产降温措施对该地区投资活动产生了巨大影响，资金流向转至东京（政策更有利）以及首尔和悉尼（租户市场基本面有所改善，而且收益率更高）。由于亚洲投资者在伦敦和纽约持有的资产增加，跨区域对外投资也加快了脚步。”

在全球范围内，新加坡和中国分别是第三和第四大跨境投资国。这些国家降温措施普遍，投资目标范围缩小，多元化因而日益重要。由于政府采取的宽松指导方针增多，中国对外投资活动也相应增多。从全球看，亚太区是跨境投资第二大主力，其中跨区域投资占投资额一半以上。

高纬环球资本市场部华东区执行董事苏金茂表示：“美国自2009年以来首次回归领头羊位置，投资额上涨16.2%，增至3,906亿美元，领先中国16%。当然，这两个国家都是全球投资活动的主力军，市场份额合计为60%。”

亚洲前20位投资目的地包括以下8个国家和地区：中国、日本、澳大利亚、香港、韩国、新加坡、台湾和印度。前5位投资目的地城市为纽约、伦敦、东京、洛杉矶和旧金山，其中纽约为最大投资目的地城市。

图2——跨境投资目的地城市：

来源：RCA，高纬环球资本市场部

预计2015年亚太区投资额将出现回升，其中稳定发展的土地市场及稳定增长的商业建筑空间将推动投资总额增长0%-5%。除此之外，收益率进一步适度缩减可能会受到低水平利率和稳定增长的租金水平影响。

高纬环球欧洲、中东和非洲地区投资策略部负责人DavidHutchings表示：“2014年的投资增长远远超过去年此时许多人的预计，而2015年的前景仍然较好，市场发展强劲。由于利率低、量化宽松政策增强，我们的全球资金流动性日益加强，此外，我们也开始受到中国刺激措施和深化改革迹象的影响，包括亚太区房地产投资信托基金（REIT）市场的持续发展。我们不得不面对更大风险，但这些都指向不断放大和扩张的全球房地产市场上涨周期。”

高纬环球资本市场部华北区执行董事李健表示：“对于国际投资者而言，现在可能是增加对中国的资金投入以增加人民币普及率的恰当时机，投资者可能会认为进一步的政府激励措施可以刺激企业增长。投资者必须对中国进行仔细分析以确定合适的机会。例如：目前上海、北京等一线城市为市场提供了很多甲级写字楼资产机会；而对于零售用途的物业，GDP排名前20位的城市将成为基金公司可选的投资目的地。”

市场将充满机会，其中核心市场以及各类高增长市场由中国和印度领涨。东南亚市场也具有巨大的发展潜力，其中经济一体化以及对基础设施项目的持续投资是驱动房地产基本面——特别是商业和工业资产的关键因素。