市场低迷宝龙版图慎重布局谋转型 重回一线

在商业地产结构性过剩、市场持续走低的态势下，宝龙正依靠调整重心进行自救。

“今年新项目一共有6个，全部落子长三角地区，布局一线城市及周边区域。”宝龙地产总裁许华芳告诉中国房地产报记者。自2012年将战略重点转移到上海以来，宝龙商业已经已布局9个项目，而整个长三角区域的项目数量多达15个。

执行总裁丁祖昱告诉中国房地产报记者，宝龙地产于2013年初提出转战一二线城市，重点实施“以上海为中心，深耕长三角”战略，同时在项目的布局与定位上，侧重于地铁沿线商业物业和地铁上建商业物业的模式。这个模式目前成效显著。不过，在商业地产同质化现象严重的今天，宝龙依然面临不小的转型挑战。

巧取一线城市

4月9日，宝龙地产控股有限公司董事会对外公布宝龙2015年前三个月的相关数据。截2015年3月31日，宝龙的合约销售总额及合约销售总面积分别约为24.54亿元及28.0221万平方米，合约销售总额年同比增加约64.3%，合约销售总面积年同比增长52.9%左右。

许华芳表示，宝龙地产今年的目标是增长20%到130亿元，预计复合增长率能够达到20%~25%，其中新项目预计增长30%，老项目占20%左右。“从2012年开始，宝龙地产已经将战略转移到长三角和山东、福建等省份，并且将上海作为第一投资中心，商业经营整体转向一二线城市。”

花旗最新的报告显示，宝龙地产2014财年业绩显示公司重新聚焦一线城市，过去2年购地具质素，以及三四线城市商场表现有改善。由于营运及流动性大大改善，未来业务增长及财务状况稳健。

花旗银行认为，宝龙2015年130亿元人民币的销售目标可达，而电子商务的新商业模式可带来额外增长。

利用区域特点和商业布局的巧妙出牌，宝龙借用一线城市的高速发展和强大的购买力，将新项目布局在一线周边，可以说是一种巧取。

一线城市周边与二三线城市相比，最大的优势就是接受一线城市核心区域的辐射作用，有着较大的消费群体。而相较于一线城市核心区域，又减少了成本，降低了项目风险，一举数得。

慎重布局谋转型

在地产格局不断被打破、重组升级的今天，商业地产的发展也变得更具挑战和风险。

亿翰智库研究院的报告认为，商业地产遍地开花，同类型商业模式的地产项目比比皆是，市场竞争巨大，导致许多传统的商业地产出现倒闭、招商不善、空置率较高等经营方面的问题。

“与传统的商业项目相比，如今商业地产的经营和管理需要更多的规划和设计，商业地产作为长线的发展项目，不仅要考虑到产品的招商、商场的装修设计，更要为商业化的综合体项目添加一点别致的色彩，体现差异化和个性化。”亿翰智库研究中心主任张化东表示。

毋庸置疑的是，未来的商业模式将会打碎和颠覆原来行业之间固有的资源壁垒。回到起跑线重新出发，谁能更快地完成资源的整合和驾驭，更先抓准时机和方向，谁就能拥有先发的优势。

为了抢占先机，宝龙地产在一线城市布局时选择了复合型的商业地产的经营方法，其打造的每一座宝龙城市广场都将实现集购物、居住、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游、商务等于一体的多元化组合，为消费者提供轻松休闲的一站式服务。其营运模式采用了将住宅和少量商业进行销售，促进集团资金的健康运作，其他商业物业进行自持的方式，以平衡长期和短期的现金流，确保其他项目平稳运行。

不过，在房地产行业进入下半场之后，宝龙地产也需要进一步提高商业地产运营的软实力。

一方面，宝龙地产在商业地产O2O方面动作频频。许华芳表示：“目前，宝龙地产电商平台已经上线，公司也将在二季度发布新的O2O模式产品。”另一方面，宝龙也在尝试轻资产的运营模式。“可以通过股权合作的模式拥有项目，但项目运营依然将由公司自身的团队操盘。”许华芳告诉记者。

“宝龙地产重组商业版图，不仅是为集团的转型搭桥铺路，更是为了适应市场的改变。如今的商业地产是一场速度和质量的较量，宝龙的转型能否走得更快更稳，还需继续观察。”丁祖昱认为。