杭州写字楼可售总量170万 去化周期高达5.6年

三月底新政组合拳发布，住宅市场得到了较大的提振，但对于投资客群大量萎缩的杭州商业地产市场来说，无论销售还是租赁，很长一段时间来都在以自身的需求导向逻辑在运行，因而处于一个相对稳定状态。4月13日，世邦魏理仕发布的《2015杭州商业地产市场第一季度报告》显示：一季度杭州写字楼租赁市场保持稳定，内资企业占比达八成以上，而金融服务业占比超过五成；地铁四号线的开通则明显推升了钱江新城的租赁需求，该板块占到一季度写字楼整体吸纳量的七成。

商业地产市场成交盘面小而稳定，因此高库存会严重影响到商业性物业出售难易程度和消化速度。相关数据显示，杭州市区商品住宅可售存量目前为10万套，以2014年住宅年销售量7.6万套、今年新增住宅供应量参照2014年的10.3万套来计算，去化周期为2.6年。“而细化到写字楼市场上情况还要严峻不少，保守估计来算，杭州写字楼的去化周期目前为5.6年，相当于住宅去化周期的两倍多。写字楼不是居住必需品，卖起来本来就比住宅难，不能不说是压力山大。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示。

写字楼市场

四号线开通拉升钱江新城需求 一季度吸纳量占比高达七成

世邦魏理仕该份报告显示，今年一季度，华润大厦（即万象城的写字楼部分）交付使用，为市场带来73000平方米的新增供应；同时，一季度杭州优质写字楼市场净吸纳量达60747平方米，空置率则保持在18.8%，环比持平。

从具体板块来看，地铁四号线的开通有效地改善了钱江新城的交通可达性，使得区域内物业的来访量和成交明显活跃。由此，一季度钱江新城贡献了杭州写字楼市场整体吸纳量的七成。

从租户特征来分析，租赁需求多来自于内资企业，占比达81%，外资企业租赁占比为19%；和上一季度外资企业仅占一成相比，一季度内资和外资企业的租赁需求呈现一种此消彼长的局面，这和内资企业受春节影响年初放缓租赁、外资企业则受影响较小、搬迁或新租动作较多有关。

从租户行业来看，金融行业依然是最大的需求来源，占比高达53%；制造业、批发零售业和专业服务业也较为活跃，占比分别为17%、16%和14%。

一季度写字楼市场的主要成交案例有：泰康人寿和兴业证券在钱江国际时代广场分别租赁了1500平方米和1000平方米；民生财富在EAC租赁了600平方米。此外，上海银行在钱江新城的华峰国际商务大厦购买了6个层面。非金融租户方面，施维雅搬出广利大厦，在坤和中心扩租至约1000平方米的面积；两家国内专业服务业公司分别入驻钱江新城的圣奥大厦和瑞晶国际大厦。

今年写字楼可售总存量可达170万方

去化周期更是高达5.6年

租金价格上，一季度杭州优质写字楼平均租金表现平稳，为每月每平方米125.1元，环比微涨0.2%，剔除新增项目因素后与上季度持平。

黄龙和武林板块的租金继续稳步攀升，而钱江新城虽然需求明显提升，但当前逾25%的空置率以及源源不断的新增供应仍使该区域的写字楼租赁市场在短期内以去库存为主要基调。由此，一季度钱江新城的平均租金环比下跌了0.6%，依然处于以价换量状态。

未来六个月，有3个项目将在钱江新城交付，新增供应达20.2万平方米。因此，短期内黄龙和武林等传统核心商务区和钱江新城之间的租金分化走势仍将延续，但钱江新城长期的集聚效应值得看好。

“近年来，一受宏观经济不佳影响，企业购买和租赁写字楼的需求在下降，二受楼市状况不佳影响，商业地产市场中除了一些小面积低总价项目，投资客近乎绝迹，写字楼客户以自用型企业为绝对主力；因此，写字楼市场很容易出现新增供应量在涨，而销售量在降的情况，库存也就越积越多。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢不无担忧地说。

随后他给记者算了这么一笔账。“2011年，杭州写字楼市场新增供应和销售量基本持平，都是20多万方；2012年，写字楼新增供应约为40万方，销售量约为30万方，也就是说，当年的可售存量至少多出了10万方；2013年，新增供应约为65万方，销售量约为30万方，该年可售存量再增加35万方；2014年，新增供应约为70万方，销售量低迷仅为20万方出头，写字楼存量再度增加50万方。由此，2011年至今，保守估计杭州写字楼至少已有约100万方体量还待消化，以30万方年销售量来计算，这一存量的去化周期也需要3.3年，是楼市目前总存量去化周期1.6年的两倍。要是再加上今年的新增供应，参照前两年以70万方来计算，今年的写字楼可售总存量可达170万方，如果年销售量继续以30万方来计算，那么，其去化周期更是高达5.6年。”

湖滨银泰四期商铺市场

购物中心争相体验化，新开商场有限 优质商铺出租率和租金有望再增长

世邦魏理仕该份报告显示，今年一季度，杭州优质商铺市场没有新项目开业，购物中心首层租金报价仍保持在每天每平方米34.8元的水平。一些项目的租户体验化调整取得不错进展，市场整体空置率也因此下降0.4个百分点至3.6%。

品牌方面，湖滨银泰四期龙翔里引入很高兴遇见你、炊宝屋和山葵家；在武林商圈，杭州大厦购物城引入了王鼎日本料理、极食餐厅和Awfully Chocolate；作为主力店之一的海上明珠国际影城也于一季度在中大银泰城7楼开门迎客。个人护理品牌“德肤修”和家居品牌“关于家”分别在利星百货三楼和四楼开设店铺。此外，国际服饰品牌继续在杭城扩张，PRADA计划在杭州大厦开设跨两层的杭州第三店，Michael Kors的杭州第二店也正在银泰武林店筹备中。

此外，位于中山南路和万松岭路的利星1157将于今年10月开业，商场面积约7万平方米，是今年唯一确定开业的项目。除了Zara、优衣库、H&M、无印良品和Forever 21等热门国际品牌，利星1157将有50%以上的品牌为首度进驻杭城。

因此，预计在今年新开商场有限的情况下，出租率及租金等市场指标将有望进一步上升。

而对于未来杭城购物中心供应量井喷、众项目将通过何种手段突围的困局，马英枢分析认为：“目前，不少购物中心对于差异化的理解仍然停留在浅层次，认为引入一些首次入杭的品牌就是做到差异化了，但这一点事实上很容易被拷贝，品牌首进的光环也会消失，效果不会太好。因此，我们应该思考的问题，还是如何从项目的周边环境和自身基因上去寻求真正的差异化。”