主题对话：新常态下行业转型与资本机会

中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会于4月10日至11日在上海元一希尔顿酒店举行。 该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了十二届。

本次论坛邀请有著名企业家与行业领袖共同参与，就现在中国商业地产的发展面临的机遇与挑战、互联网时代的商业生态之变和如何打造体验式商业地产等多方面对商业地产进行了深入的探讨也研究，搜狐焦点商业地产全程图文直播。

【时间】:2015年4月10日

【地点】: 上海元一希尔顿酒店

主题对话：行业洗牌转型与资本机会

今天话题非常精彩，各位听的津津有味。抓紧时间邀请对话嘉宾上台。 

三胞集团高级副总  祝惇若

印力商用置业有限公司商置资本副总经理兼投资并购部总经理  林东豪

北京同世飞天投资管理有限公司总经理  张璋

开创资本创始合伙人  施纪鸿

北京富基融通科技有限公司董事长  颜艳春

复华置地商业运营总裁  刘博文

时间比较仓促，我们直来直去。首先讲企业，都是企业代表人，从你企业行业转型和资本机会找一个话题，结合企业自身发展的情况谈一谈。最后我们每个人一句话把自己所要表达的观点说出来。

【施纪鸿】：我是从资本往产业地产发展，商业地产论坛我参加了几次，也做了演讲，但是参与度比较低，我本人叫施纪鸿，新秀集团的创始人，中国旅行箱包的产业集团，在浙江平湖。因为在产业发展过程中觉得我们行业中小企业需要更多的产业圈子，平湖搭建了一个平湖箱包城，把全球的旅行箱包资源吸引到上海地区交易平台。围绕这个交易平台，刚才讲的我们不光光收人家的租金，我们还希望给交易平台上的几十万家中小企业几千万从业人员，这个交易平台不光光是线下的还有线上的，给他们提供发展的机会，给他们提供资金，培育少而精的企业，这是我做产业地产的背景和诉求。

【何其琛】：我们从他的话题里看到新的问题，过去仅仅停留在传统对房地产的理解，已经从传统的住宅地产跳到现今商业地产再到产业地产，这条线衔接起来有一个新的发现，我们过去房地产所谓洗牌所谓泡沫全都是基于只看到住宅地产的一面，而没看到它的成长性，商业地产经历青春期后黄金时代才刚刚开始，还没有发现。刚才施总提到产业地产发展方向我们刚刚在政策的摸索阶段，还在找政策的空档当中发现商业机会，如果我们把这个衔接起来，从产业地产回溯，把房地产分为三个板块，住宅产业、商用产业商务产业、产业地产，住宅地产找到更多的机会刚才陈总讲的一样由原来的宽众向窄众转移。商业地产千人一面这条路走不通了，我们用产业地产反思的话我们再来思考我们零售地产的产业出现一个根本性的问题结构性的矛盾，并不是说商业地产，举个例子购物中心多了，其实是同样的购物中心太多了，特色化、分级的购物中心没有，甚至聚集区是空白的。当你县城里看到一个商场只有两千平米的时候，地产行业有泡沫吗？要洗牌吗？纯粹是胡说。我们从商业地产思维重新审视地产发展途径。

【林东豪】：大家好，我是来自印力商用置业有限公司的林东豪。之前跟很多合作伙伴，包括谢总合作过沃尔玛零售商，凯德也产生密切的合作。对于目前商业地产过剩的东西实际上大家已经有一个共识，15年中国购物中心地产达到三亿平方米，这是很惊人的数据。在供给过剩的时候我认为供给是有泡沫，因为住宅通过市场公平交易把住宅卖出去，商业价值评估更多是从它经营程度、租赁的业绩体现的。所以我们觉得商业地产实际上市场价格是没办法炒作能炒起来的，未来我们觉得商业地产面临着一个行业洗牌的过程，这个过程更多专业化的公司，资本市场更加盈利更强的公司会脱颖而出。

【何其琛】：感谢林总。印力背景是亚洲最大的凯德置地，洗牌转型过程中我们应该有转型的支撑，他开窗户是两扇，一扇未来行业的转型也好洗牌也好，实际上我们在青春期过后一种全新的面貌升级原来传统的产业形象、行业形象。印力地产过去一直打造区域性的购物中心，体系里面自己形成了包括印像城一系列，它不仅仅在金融地产成为行业的领导，在支撑上做出一些有益的探索。最主要在后边的产品线研发上也付出更多产品提升空间，而不是过去单纯的做一个再去复制一个，中间不仅仅是业务上直线的观念，而没有垂直、升级的观念。我们在产品结构上进一步优化和调整才有更大的空间。

【刘博文】：刚才上一场对话的时候嘉宾提到轻资本，我想说一下，复华现在做的就是轻资本。轻资本有两个问题，在座有商业地产开发商有住宅地产开发商，两个问题要搞明白，做了轻资产开发商还是开发商吗？你还是老板吗？这是第一个问题。第二个问题，轻资产这个模式是不是企业的战略需要？企业在一个区域开发。要做轻资产是需要大量的现金流、大量的资金，抢夺资源、布局才需要轻资产，你有足够的钱做形象何必做轻资产呢？你想不想做老板和你的战略有关系。行业洗牌，是不是真的进入行业洗牌呢？我认为进入到行业洗牌。商业地产现在是饱和的状态，全国有五千个购物中心，在建有三千个购物中心，到今天为止还有大量的开发商又进入到商业地产，商业地产已经饱和了，你怎么做？首先你要有创新、有规划、有运营的团队、有资金。如果说这个行业饱和，往哪走？复华母公司是金融公司，银行、保险、基金、信托、公募、私募、信用评级、P2P、艺术品交易中心整个产业链在国内经营牌照全部拿到了。黑石就是我们的样板。金融池需要投资，需要创意给到我的投资人。金融池怎么办呢？需要有出口，所以我们做文旅，文旅又是像商业资源非常紧缺的东西，不能说一天就建成的，住宅小区成片开发，但是商业小区不是这样的，交通、人文、地理环境，文旅也是强占资源，我们必须强占紧缺的景观资源，被其他的开发商拿走之后建坏了没办法再建了。我如何保证我资金池运行下去呢？我们建了子叶业态公司，酒店管理公司、餐饮管理公司、智能家居，每一个自营业态公司都是现金流公司，每一个现金流公司都给我提供资金池。我用大家的钱为大家做事，这个是轻资产模式。复华在全国布局7个城市，这里面有非常多的创新。我不想在这儿做广告，大家有兴趣可以搜一下复华，我们做了非常多的创新。只有轻资产才能支持这样的开发。靠银行贷款和自有资金不足以，万达也必须走复华这样的路才能解决轻资产的模式。

【何其琛】：复华老总这个创新延伸到上一场对话当中，前面袁岳袁董事长讲的模式。实际上他研发所谓复华世界也好度假世界也好是成体系有计划全国布局，后边有更大的财团支持，是中国版的商业地产资本化的模板，打造的是这样的模板。这就是未来转型或者是寻找资本机会他们首先在探索，有一个突破口。业界有一个评论，针对万达有它的模式，复华未来在他的特色当中有一些新的发现。我们希望无论是哪一种模式或者是哪个模式走到哪个阶段我们都要给他一个支持，我觉得探索是难免的，希望大家给他更多的支持。

【张璋】：我连续12年参加中国商业地产年会，今年是第12年。每年开这个年会的主题都有变化。为什么都有变化呢？商业地产这么多年来它市场发生了变化，市场需求发生的变化，我们每年市场问题就要发生变化。当前确实商业地产过剩的，商业地产评估的物业在中国来讲就我们的商家就我们的消费者来讲是过剩的，但是我们并不能由于我们整个商业地产过剩我们在这个领域里面一筹莫展，认为未来没有前途。在中国当前商业地产过剩，大量制造商业物业的时期，我们怎么寻找一个转变？怎么寻找一个突围？实际上我们讲商业讲商业地产，我们说做一个商业项目转型无非是要研究消费者需求转型。我们做商业，同质化的东西过剩了，我们就要寻找差异化。真正差异化在商业里是什么东西呢？差异化无非表现这么四个方面，第一个购物的差异化，你做购物我就做体验我就做餐饮做休闲。你原来做百货，我可能不做百货，我可能做超市，我可能做休闲。第三你做中档的我做高档的，你做高档我做大众的，这个市场一定存在的。第四个我们称之为品牌的差异化，你做A牌子我做B牌子，这个牌子在当地没有的，一定会吸引消费者来的，我们认为当前商业地产确实投资的东西太多，但是我们认为在同质化情况下如何寻找我们的差异化？应该从这几个方面来进行思考。我们模仿、跟风，最后一定结果大家来分这么一个相同的蛋糕，你多一点我少一点，我多一点你少一点。我们要重新做蛋糕。1912年，你们都做购物我就做休闲，包括艾米电影院，大家都做等待的我就做随时放片子，他重新把行业做了一个整合，我认为这就是突围这就是差异化的东西，这就是未来商业地产发展的方向，我们从业人员、地产开发商思考的问题，在原有的蛋糕里互相抢，而不是重新做蛋糕，我们认为商业地产必须未来个人做个人的蛋糕，而不是抢同一块蛋糕。这是我想讲的第一个问题

我想讲的第二个问题商业地产处在转型过程中未来一定是专业分工。实际上金字塔本质要做商业地产从开发、建设到运营、管理它是一个专业化的过程，未来一个商业地产开发商不需要用你的钱，你用基金来做投资，当然现在建设归开发商做，开发商分包建设公司，未来运营也不需要开发商做，有专门机构运营你。我们认为商业地产今后转型的过程中一定是专业分工分的很细，并且经营分布也分的很细，有专门人做物业，专门人做餐饮休闲管理，有人做百货的管理，也有人做他的客户入住这种。在整个管理过程中他不追求的是大一统，我做商业做的时间比较长，90年代初就做商业，那时候的商业什么都做，现在商业应该说是分工越来越细，每个人做自己的，有人做IT有人做物业有人做餐饮板块有人做休闲，当然还有商家经营的，商家经营也需要整合，也需要一个团队来经营管理你每个餐饮品牌，所以我们认为未来商业一定是从开发这个环节是纵向的，从拿地到规划到投资到建设到招商到运营到管理，它是这么一个纵向的。横向的从物业从餐饮从休闲从数据、信息，当然包括财务，它一定是模块化。所以我们认为现在这个社会是一个整合的时代，特别是在转型的过程中我希望大家认识到这么一个整合的过程，靠个人做肯定做不了的，靠一个开发商做肯定做不了的。我们现在很多开发商不能借社会专业的力量，所以我觉得这个是值得我们大家思考的。

我想在这儿表达两个观点。第一个观点在转型过程中我们要做蛋糕，我们要自己做一块蛋糕。第二在转型过程中我们要学会整合资源，借专业的能力来做，只有做蛋糕只有整合的能力我们这个专业才能越做越大、越做越强、越做越规范，我们在这个岗位里找到成功的方法。

【何其琛】：谢谢张总。张总宝贵经验在实践中摸索出来的，讲的非常实际，切合自己操盘的需要。

【颜艳春】：大家中午好，我是富基融通的颜艳春。今天中国商业地产正在从一个增量的市场进入存量的市场，拿到数据今天中国商业地产接近六亿，接近一万座购物中心在全中国开业。今天对诸位面对的挑战是什么，怎么把存量真正做好，今天我会看到一个新的词，称之为互联网+商业地产的一种战略思维。我们知道两会克强总理提出了互联网+的战略，应该说这是对于全中国各个行业战略总动员。在我看来我们可以从两个方面，首先我们看一下“互联网+”+什么？商业地产里面各个声音业态的元素，真正生态圈各个元素聚集在一起，大家现在各自为政，其实都是一个多元化，商业地产有没有可能把我们庞大商圈到我们店里到我们购物中心所有的存量进行一个交换。比如说建立三峡大坝，跟每一个小商户，包括不在这个城市里其他的商业元素，可能没进到购物中心百货公司、超市、各大专业店，把只有20万平米可以容纳进来2万平米这样的能力称之为团结一切可以团结的力量，从原来洞庭湖经营模式走向三峡大坝式的经营模式，我们一旦把这样的流量交互起来，三峡大坝到达75米的时候，洞庭湖客流量这个水位也会上升两到三倍，这是我们称之为叫共享经济这样的一种思维，把现有存量价值交换、流量交换，进一步放大。第二个谈到的是从互联网+角度来看，它更多扮演了蒸汽的角色。今天我们有大量的存量，可以走向互联网×。乘什么呢？今天我们看到小米在过去四年时间创造了七千万的客流。怎么把商业地产五十万的客流也能把它扩展到城市五百万的客流？产生粉丝经济这样的一种，我们的盈利等于我们商品乘上顾客的平方。我们看到这种新的可能到完全有可能放大我们商业地产的流量。这是我们看到的一个模型。当然要把这样一件事情做好，把互联网+共享经济，互联网产生粉丝经济做好的话实际上我们很好研究一下我们的产品服务。孩子王在很多购物中心开了300平米免费购物中心。羊毛出在狗身上、猪买单，教育机构相当于狗，孩子王相当于羊，他们合作起来创造更大的能量，猪来买单。很多孩子很多母亲每周都会到这个店来玩，玩的过程中大家就上当了。今天可能妈妈宝贝在我们这个里面会成为一个最重要的催情器。

在座诸位用传统的方法不太可能战胜你的对手，我们团结一切可以团结的，就像当年秦国能统一秦国最重要的原因是远郊进攻，互联网+能把商圈的客流这个城市客流吸引到商业地产来，实际上我们就有机会在五年后或者是十年后活的更好。这是我的观点，谢谢。

【何其琛】：谢谢。我们做商业的人对富基融通非常了解，历年来总裁培训班和软件都是和富基合作。整个时代发展到2015年的时候我们可以看到互联网思维不仅仅是过去一个加号所能代表的，新的平台上互联网思维构建我们新的平台。有一本书叫做《从零到一》，零售地产也好还是零售物业也好还是商业物业也好还是商服也好，所有产业思维地产基础设施开发都是1，如果没有互联网它同样可以存在，有了互联网有一个飞跃的发展，这是互联网带来的乘法效应，我们要关注这个乘法效应，更多在这个乘法效应发挥我们原有就是我们内生动力挖掘出来，这是我们应该做也是下一步必须要做的。

【祝惇若】：所有的商业地产刚才各位专家都谈了，我不想再赘述了，我挑选里面一个话题“行业洗牌转型”我谈一下我的看法。主要是一家综合集团，我们负责整个集团的房地产业务，包括住宅开发、商业地产，我们做一些其他商业地产产品的研究。我今天想挑选一个集中的话题谈一下我们的想法。去年三胞集团有一个很大的动作，花了大概四到五亿英镑收购了英国第三大百货公司，这家百货公司在英国有167年历史，英国皇家指定三家为皇家供应商品的百货店之一。集团为什么会花这么大的价钱收购这么一个百货公司？传统百货非常难经营，这是去年中国海外并购在商业领域最大的一个并购。我们认为传统百货模式，越走越窄，我们为什么买这家公司，我们有一家南京新百，我们买这家公司是引进买手制和自由品牌。传统百货玩的最大的，用今天的话来说玩的最大的叫信息不对称，你去买一件衣服的时候，其实你对它的成本、对它的利润、对它后面的东西是不知道的，但是对今天互联网时代为什么传统百货走不下去，因为一切都是信息对称的，你买一件衣服一千块你知道它在哪里生产，你知道成本多少、人工多少，其实都能查出来。靠原来联营、招租的模式传统百货很难走下去。我们认为百货这个问题其实不是出在商品，百货问题出在供应链上面，所以为什么我们会去买这么一家百货公司来，我们最大的目的是引进它的供应链，用它的先进方式来改变中国百货的经营状况。凭什么我们买一个能做的好？我们按传统百货肯定做不好，传统百货联营招租的模式已经走向死路了，我们今天用互联网思维来做。互联网思维最基本是信息对称，未来这些品牌我们通过来整合它的供应链，因为你传统的百货买一件一千块一条裙子可能利润有六百块，但是到年租金一涨，所有零售商利润全部被库存抹掉，最后只有5%甚至还不到。我们要改变的是供应链的状况，我们引进英国这家传统的买手制、它的自由平台建立一个全新的业态。大家明年就会看到我们会有新的店在中国开住。

我就谈这些。

【何其琛】：谢谢祝总，三胞在很多城市有住宅的开发，三胞在电子界全国遍地开花，把眼光放得更远一点，三胞在很多城市拿到一些产业地产项目。我们看到产业化思维在三胞里实现了落地化，从并购几个大的并购事件上我们看得出来它的落地完全围绕着它的产业链构建的，所以它的产业链分工包括产业链的构建到最后产业链构成、价值链完全是一环套一环，从最初的买美国销售电子店，又买了英国的传统百货店。首先是同业并购，接着异业联盟南京新百纳入他的旗下。再进一步介入到新的行业，团购的拉手网一直到最近商圈网的并购，立体化并购行为，完全构建产业链了。这跟我们前面复华商业地产资本化模型不一样，它是产业链的模型，所以每个人都在走不同的路，世界上不是只有万达一个模型，每个人可以根据自己企业的实际情况，根据他所在城市发展状况，根据他当地的客流和人均消费者的行为习惯重新构建你的企业发展模型或者是产品模型或者是开发模型，我们有更多的选择更多的思考，拿出我们更多拳头性商业地差的项目类型。所以说世界是变化的，但是有很多东西是相通的。

前面各位从不同角度分享一下行业洗牌元年呈现出不同的景象。下面各位一句话把你的观点提炼一下。

【施纪鸿】：每一个商业地产的企业家们请你们进入互联网+时代。

【林东豪】：当前商业地产在转型时期我希望我们每一个投资商、开发商和运营商，我们要自己做出我们自己的蛋糕，我们要自己找到我们自己的定位。

【刘博文】：在这个行业洗牌的时代复华投资并购，收购一些项目。另外加强我们投资运营。我一个期望也是我们企业作为一个有理想、负责任的投资运营商，希望在座的共同努力中国这个市场未来越来越美好。

【张璋】：这是一个美好的年代，这是一个最坏的年代。对于有志于在商业地产发展的各位开发商或者是经营商也好，只要你精耕细作，机会留给有准备的人，认为这个行业能挣钱进来，看到其他行业挣钱又过去的话，本身中国就是一个过剩经济，哪个行业都是竞争很激烈的，所以我觉得对于这些开发商我是觉得把专业的事情留给专业的人做，谢谢。

【颜艳春】：对于地产行业：住宅地产、商业地产、产业地产，我用另外一种区分方式，我认为有两种，一种是消金地产，第二造金地产。我觉得三胞也讲了造金的地产，我们讲的是沿海城市依托三四线城市原来传统支柱产业，通过子制造业在全球的影响力把全球采购商变成在这个城市全球分销商，欧美品牌能够依托这个小城市在全球辐射力做国际化分销，然后使得全国全球这个产业的资源汇总到三四线城市来，为三四线城市造血，而这样造血产生的传统企业转型升级问题解决了，当地城市的税收解决了，这样的项目在行业深度上在蓝海赚取上有很大的投资价值。讲到洗牌、转型，包括资本机会实际上都包括了，做起来有技术难度，但是做起来它很有投资价值。

【祝惇若】：拥护互联网，拥抱共产党。

【何其琛】：谢谢各位嘉宾坚持到最后。2015年商业地产发展论坛到这里结束了。