主题对话：商业地产“轻资产化”机遇与影响

中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会于4月10日至11日在上海元一希尔顿酒店举行。 该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了十二届。

本次论坛邀请有著名企业家与行业领袖共同参与，就现在中国商业地产的发展面临的机遇与挑战、互联网时代的商业生态之变和如何打造体验式商业地产等多方面对商业地产进行了深入的探讨也研究，搜狐焦点商业地产全程图文直播。

【时间】:2015年4月10日

【地点】: 上海元一希尔顿酒店

主题对话：商业地产“轻资产化”机遇与行业影响

下面进入对话环节，这个环节蛮重磅的，2015年大家说的最多的是轻，我觉得轻为什么要说呢，就是因为太重了，所以想是不是变得轻，是不是真是这样子。接下来请出今天对话环节的嘉宾：

上海红星美凯龙企业比较公司助理总裁 李嘉

华润置地北京大区商业地产管理部副总经理兼北京华润五彩城总经理  曾灿霞

高策机构、商鼎中国董事长  陶红兵

融侨集团副总裁兼首席投资官  康红恩

万象置业（中国）投资集团总经理 谢小强

同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司董事总经理  唐耀

有请这几位嘉宾抓紧时间上台。

今天我们讨论的话题很轻，讨论的是轻资产。因为大家都知道一个词增量市场向存量市场这么一个时代的过度。存量刚才说重，手头上我们的资产每一家都有几百万几十万平买几个亿，财务报表越来越难看，很多企业无论是万科还是万达还是很多的企业都在做轻资产，一窝蜂又上轻资产其实我想听一听在座各位你理解的轻资产的概念是什么。

【康红恩】：作为房地产开发商来讲，他们的思维对我们是一个很好的学习和补充，但是对于开发商来讲做轻资产是非常难的事，首先轻资产最重要它是一个战略性的问题不是一个战术性的问题。我一直在很多的场合讲这个问题，如果大家仅仅从战术层面从技术层面理解轻资产，对于房地产开发商来讲这是一个非常难的事，所以我觉得第一我们要考虑的是怎么从战略层面理解轻资产。

【刘晓兰】：康总抛出来他认为轻资产是一个战略，一会儿我们再来升华。您认为轻资产是怎么样的？

【陶红兵】：很少在上海参加论坛，北京比较多，当嘉宾有一个习惯和大家说不一样的话，最好台上吵起来，主持人比较欢迎。开发商都在做轻资产，都在流行这个，不管万达也好万科也好，我觉得挂羊头卖狗肉，现在开发商不都是轻资产嘛。开发商行业大概负债率60%以下非常少的，七八十常见，还有百分之一百多，本来用人家的钱你本来就是轻的，现在只不过玩不下去了，带着利息、融资，负担太重，利润率不支持，换一个名头轻资产，用其他的基金持有把自己更解套，运营钱收益给人家还好像更安全一点，如果从这个角度来说这样投资的轻资产还是当心一点。轻重不重要，做对做错才重要。

【谢小强】：我叫小强，是王秘书长请来反面教材，我不是做轻资产我是做重资产的，我没办法做轻资产的。刚才这位朋友讲的不管资产什么形式的都是重资产，我们跟国外所处的环境不一样，我们讲的发展商是包罗万象的，按照商业地产投资来说资金我们来自银行，国外重点来自养老基金，就是股权基金，包括美国40401的基金，包括像加拿大的教师退休基金，这些都累计了上百年资产。但是它的形式是什么呢？是以股权的形式。我们所处的环境我也想做轻资产，我卖给养老基金行不行？我卖给在座行不行？我做轻资产你就得做重资产。对于我来讲轻资产和重资产重点反映看你资金或者叫资本的来源，资本所承受的成本是什么样子的，不在轻重关键在于你能不能做好现金流，能不能把生意做下去，这时我的理解。

【唐耀】：其实我跟陶总一样的观点，轻资产把万达都说成猪了，实际上它融资杠杆的增长，原来你有土地拿3+7，现在找了基金合作，大家都知道我们公司的股东是万达，这次跟万达有资金合作。投资人回报比银行狠得多，比银行要的回报大得多。万达跟我们光大安石只是框架协议层面，我们讲信托是短的钱，商业是长的持有项目，怎么短钱长投呢？这个合作非常危险的。光大非常危险，万达也非常危险。

【刘晓兰】：唐总认为万达做的是和资产不匹配的？

【唐耀】：很多不匹配。政府很聪明的，新三板有投资门槛的，一旦新三板放开是一个低门槛准入机制我们国家就完蛋了。真正做轻资产的全是自有资金，发展商拿了土地，地块可以杠杆去贷钱，房子建好、招商招好可以贷款。我们真正做的是轻资产，所有的钱全是我们自有资金，全是跟股东做的一个支持，我们现在在上海开始我们的轻资产包租的业务。我比较赞同挂羊头卖狗肉。

【曾灿霞】：其实这个话题没有太多的实践，不是太有发言权，我比较同意刚才谢总的观点，为什么在这个背景下提到轻和重的问题，这个大的环境有的人跑不动，有的人想跑快跑不快了。其实在这个过程中，你希望跑的快，说白了你的速度有多快效率有多高，这个过程中轻重自知，大家看到我的时候以为我轻，我的观点轻资产不是最关键的问题，关键是自身，每个企业根据自己的发展战略确定战略和方向。

【李嘉】：前几个前辈都是从地产的角度、开发的角度出发，我的理解是这样的，主要看各自的诉求是什么。我们一个偶然的机遇造成轻资产，而不是事先规划好一个模型再去做，很多轻资产不是主动而是被动的。我认为把自己的诉求想明白，你是轻还是重，我觉得市场上你都是重资产，只不过如何操盘如何把你的盘玩活，这个是最重要的。

【刘晓兰】：我听完，你比较像曾总的观点，你们俩是一类的。无论企业是轻还是重的，还是看你自己企业发展的一个诉求。第二个无论轻还是重，轻做对做好了其实都是有出路的。   

刚才听到这么几个词：战略、战术、资本、退出，中国这个大环境下第一我们要做好轻资产谢总的观点没有很好的金融产品，便宜的钱，境外的钱，这种产品在中国做轻的话唐总说的信托也好基金也好他们的诉求是不一样的，没有符合做轻资产金融背景的前提下，第二个背景目前在中国重资产轻资产最重要退出的渠道还不具备这样的一个退出通道，重要退，轻其实也要退的，没有很好退出机制的通道，这么多企业要想做轻资产，第一这条路能走通吗？第二如果真要走通企业要做好什么样的准备工作？

【唐耀】：我觉得退这个东西很简单，回报率做出来就回了，回报率做不出来你怎么退？用什么手段退？不管是轻资产还是重资产，只要把经营做好把租金做好把回报做好有很多退的方法。中国为什么老讲这些东西？资产证券化这个事大家暂时在行业不要讨论，老讨论有什么意义呢，把资产回报率价值做上来，在新加坡能上在美国能上在香港也能上，人家都是看回报的。

【刘晓兰】：考虑退出这一块根本把项目做好把基金做起来，无论怎么都能退。康总做资产证券化，这方面很有研究，您同意唐总刚才的观点吗？

【康红恩】：大家讨论挺有意思的，让我印象最深的是他们对于房地产行业最基本的一个判断，我一直在这个行业呆了很久，我很坦率地说我不是很同意这个观点，实际上我们过去讲房地产行业，一直来讲几种模式，一个是香港开发商模式一个是美国开发商模式，美国开发商模式就是一个大的资产管理机构，而且我觉得中国房地产行业未来是什么？我觉得一定会有房地产企业在未来走向类似中国的黑石。黑石是一个什么样的公司？世界上最大资产管理的机构。我觉得其实在中国房地产企业不管它用什么样的钱做投资核心是整合资源，包括资金的资源。所以我觉得实际上从某种程度来讲投资是房地产未来一个最重要的放向之一，我们回过头讲这个轻资产的时候，实际上轻资产最热烈讨论的是去年彩生活上市以后，特别是给我们这个行业的骚动和振动是很大的。包括今天我们讲，今天很多的老师专家讲从C端考虑轻资产的问题实际上从彩生活开始，我当时有一个判断，很多房地产企业认为说我因为有彩生活所以资产证券化的，其实这是不对的，彩生活只是其中一个把物业部分轻资产化了，但是对于绝大多数房地产开发企业来讲，物业仅仅是它其中一小部分。从整个组织架构，从它整个商业模式来讲，怎么让它轻资产化？其实只有一条路就是往产业链上游走，往投资走往资产管理走。所以我认为房地产开发企业未来一个重要的方向，如果说我们要有标杆对标企业，我觉得黑石是我们一个非常值得学习的榜样，这个是我一直的观点。我在这一点上来讲，我很坦率地说，我认为这个也没所谓。因为做投资的人一定会整合资源，做投资的人一定会懂得龙头管退。不用说，全部用我自有的资金投很多的项目，也许过去房地产开发商可以这么做，但是我觉得未来的房地产商没必要这么做，我就表示一下我的观点。

【刘晓兰】：六个嘉宾里面康总是唯一一个从金融背景出来的，因为我知道唐总跟陶总你们更多是从运营服务角度出来，谢总是从开发商角度出来，这个声音出来我觉得陶总在微笑，因为你刚才是跟唐总一块的，现在声音反馈回唐总。

【唐耀】：我刚才听完康总说的跟我们没有很大的冲突，只不过大家对于一些细节的看法。

【刘晓兰】：角度不同。

【唐耀】：大家总体的思想观点是一致的，所以主持人千万别分队。

陶红兵：我拿话筒本来想给谢总讲的，主持人点我了，其实刚才康总讲的，开发商将来发展方向是做黑石这样的机构这样的方式，这个我非常赞同，因为现在开发商模式走不下去了，现在开发商基本上走不到那一步，黑石这样的投资机构整合，大部分的开发商轮为给黑石做建造的，万科搞住宅产业化、工业化生产我特别担心，他们这么做成功他们就是中国最好的建造商不是开发商了，方向是这样的理想方向，开发商做不到，可能被资本所整合，不是他们整合资源而是资本整合开发商作为他们的一个整合而已。

【刘晓兰】：你觉得这个是一个趋势吗？

【陶红兵】：我认为是。

【刘晓兰】：未来在中国美国式开发商资本导向，整合产业链上所有的人，因为你做的是一个资产，资本做整个链条上的角色。

【陶红兵】：今后我们肯定不需要这么多开发商，只需要资源整合，开发商只是其中一个角色，没有那么大的开发量，现在开发商所占的份量和比重以后应该在这个市场上越来越艰难。

【刘晓兰】：我想问一下谢总，我们会前有过简单的交流，陶总说的，你以前做零售，零售转型做开发商是不是有这么一个原因呢？未来又碰到新的挑战又被整合了。

【谢小强】：三个方面，我们先不要跑题，轻资产在我来看对我们发展商来说应该叫资产资本的优化，我有本事百分之百拿到银行的钱我是最安全的，利率低，但是这个资金不稳定。一旦经济处于下降的时候，那个楼会出现一万种情况。我纠正一个观点，基金的资金或者是养老的基金作为股权投进来的时候，它的期望值比银行高很多。这不是一个资金成本的问题是一个持续性的问题。

另外一方面刚才讲到我的背景，我以前是做零售的，沃尔玛、家乐福，作为乙方这个角度来做轻资产。现在我是坐在甲方的位置，作为发展商的角度来做商业地产的概念。我发现我们租金回报很低。这个市场看起来，发展商好做，但是经营商是非常难做。我们现有的购物中心里面做的很盈利的、基金投资人很愿意的少之又少。所以资本化这个情况，你要做资本，我要做黑石，你看什么东西呢？看的是退出。他投进来以后不是说白头到老，那是假话，等三年五年一定按照现金流合作，这里面有一个机会资本化靠谁去做这个团队，招商团队你可以做资产轻的，但是我们从商业的角度来说它是一个资产资本的优化流程，不要太强调说我一定要轻，你可能想轻因为你是有份量的，能持有的时候你一定愿意持有，因为它的价值是有长期的。

【刘晓兰】：谢谢谢总，他的观点代表非常多无论是开发商还是投资机构还是运营商都说到一个根本，我认为无论是轻跟重回报率达到投资人的预期，康总说的黑石模式，这根本达到的话是行得通的，我边上两位目前都是甲方，但是我又知道他们是甲方里负责资产运营，在这一块甲方无论是股东投资还是投资人投资其实我们都是运营者，运营管理者最大的责任是把资产价值、租金回报做出来才能满足投资人的预期。您对这一块如果说现在中国的环境，我们说句实在的商场租金回报真的达到投资人的预期回报有的时候是很难算过来账的，真的是少之又少。你们觉得问题在什么地方？作为运营商的代表，你们是甲方代表，你们要为投资人负责，你们觉得怎么办？

【曾灿霞】：首先我非常赞同这个观点，我觉得最终归根到底是价值本身上的。原罪在开发商，最后把开发商逼到海外去了，看似原罪在开发商，实际上这么多年经营地产发展过来你看到，这个轨迹非常明显，我们说算一个商场，我们是一倍的回报率。很明显你去做一个商场和十年后做一个商场这个水平其实大家随着经营水平的提高，你分子相对经营水平大大在提升的，但是分母变了，一下子同样一个地段的商场地价翻了好几倍，静安也在上涨，这个东西不是开发商自身能够改变的，作为开发商在这个环节，作为零售商通路像服装类的零售商有的时候他们也没办法。除了租金之外，税收也是关键的政策。说到这两点，我们大的政策环境和大的政府背景又是原罪的问题。

【刘晓兰】：可以听到一个声音，这几年运营商在成长，所以商场的租金在增长，开发商也理性一点了，但是为什么还是没有满足投资人的口味呢，是分母出了问题，分母出了问题追诉原罪的时候发现政府出了问题，分子跟不上分母等比例成长的时候，怎么也追不长。但是这个问题总得解决，重轻资产最后还是要寻找一个价值点退出。李总你怎么看呢？

【李嘉】：我赞同谢总的看法，曾总把宏观层面讲的很清楚，我讲一下微观层面，你完全是站在投资商的角度，先把租金赚还是，怎么讲，我当小鸡就把它杀了还是养肥了再杀的概念，你的角度是什么，我现在把它索取一个高收益还是说我跟它共同经营出一个价值来，然后我再创造一个收益，不管黑石也好还是资产证券化也好，我觉得发展趋势是这么一个趋势。作为运营商来讲最大的问题刚才晓兰讲的这个问题，老板天天涨我的租金，市场又要找你要品牌，消费者爱占便宜。不同维度很难把它平衡在一起。我认为在不同的时点上你平衡什么样的维度？我想这个是相对重要的。不是说所有你需要的维度需要同时达到完成的。谢总刚才也讲了，运营期运营项目招商非常重要，把它招来了，而且满场开业能有好的发展，其实我认为运营应该是在这个基础上更重要的。后期我们可能更多的是经营难的问题，你如何把广场经营起来，让商户赚到钱，消费者占到便宜，开发商拿到回报，这个才是我们不动产轻资产化的过程。

【刘晓兰】：听完以后比较悲观的一个声音，对于轻资产这条路大家是否认同再讨论，有很多悖论在里面，有一些瓶颈没办法完全突破，但是这又是一个方向，作为资产的一个方向，投资的背景。要讨论这个话题，因为时间的原因我们来总结一下。轻资产是否要走下去？如果走下去企业具备什么样的素质准备走才来得及？每个人简短两分钟总结一下，总结一下你们认为轻资产方向对吗？第二如果真的要走做好什么样的准备再来走？不要挂羊头卖狗肉，解决投资人、开发商、运营商、商家的诉求。

【李嘉】：我认为对与不对没有一个明确的界分，轻资产是从不同维度的。我接触到轻资产的用户，我们现在在做轻资产，我接触到的开发商，开发商有不同级次的，有自己运营能力强的，我认为他没有轻资产，轻重混合，持有性物业在手里资本价值更大，你完全抛掉跟我一样变成运营商就不是地产商了。什么样的开发商适合做轻资产呢？运营能力欠缺。因为大家术业有专攻，地产商专门方向和思维在地产，但是运营商可能会有一些欠缺或者是不足吧，这样的话它涉及到轻资产，它可以请一个专业的运营公司来帮他把他的资产运营起来。

【刘晓兰】：运营能力不足可以考虑走轻资产。曾总。

【曾灿霞】：轻肯定大家都想轻，轻可以让我们跑得更快，不是我们想轻就可以轻。在现在市场和政策的环境下把自己基本功做好，运营是王道。

【唐耀】：该做什么做什么，轻重不重要，重要的是把回报做出来，正确看待所谓的轻资产。刚才袁总讲了一个问题，所谓他把租金变成了股份。首先你找这个公司靠不靠谱，投一百个有一个上市这个太贵了。你该收房租就收房租，这是你该干的事。我们做商场包租，很多租户找我，你看咱们关系这么好，房租给我减一点，我说一点门没有，我们不做房东只做投资回报，这就是不顾正业了。轻资产，刚才康总说黑石的模式，黑石是PE股权投资，但是开发商成不了黑石，黑石是一个PE股权投资基金，其实开发商真正要成为的是类似于既有专业的运营开发管理能力同时有一个募资的能力，募资渠道可以有很多，最终退靠商场回报率、靠下游增长空间，或者作为公众上市公司，像万达这样的，这也是一种退法。但是开发商真的做不了PE，它要求的模型、杠杆使用完全不一样，所以开发商的转型可以往凯德这种专业开发，但是募资渠道是不变的。

【谢小强】：我这边讲大实话，我认为还是做重资产，实际上我们现在做的另外一部分管理团队，这个是我们目前重中之重。这两件事情做好以后能起到什么效果呢，黑石也好还有做资本的也好，会帮我们运作好。如果没有这个重资产，我没有任何资格具像退出的问题。退出以后干什么呢？我还继续在重资产，还是让他们参与退出，不断在这个过程中重资产——退出——重资产——退出，资产结构一直在发生变化的，市场是做预期的。

【陶红兵】：轻重不重要，做对产品、做好运营才是关键，做好产品、做对运营，重资产也能退出。做错了，试图自己变轻别人变重，这就是耍流氓。

【康红恩】：中国房地产企业走出一条不同于欧美也不同于香港开发商模式，它有开发的量在里面很重要，所以对于中国房地产开发企业来讲我认为是三轮驱动的。刚才我讲投资往上游走，还有一轮往下游走，我们会在核心城市核心地段拥有一些核心的富业走香港开发商模式，我认为三个模式，一个是开发，第二个是资产运作，第三个是金融，这三个模式相结合其实是中国房地产开发转型一个重要的模式和方向，所以我认为我们去思考中国房地产转型的一个考虑的时候要把这三者结合起来，而不单方面去孤立看这个问题，因为时间关系没办法展开。

第二我接触很多做商业特别做商业管理很多的同行，他们普遍来讲有一些比较悲观的。商业地产这个行业本身它就是一个生态系统，在生态系统里面一定会有新陈代谢，这个是没有办法的，我们没法选择我们的环境。但是这个系统它一定好的会更好，好的会出来，新的项目出来、新的行业模式出来，我对此还是很乐观的。

【刘晓兰】：我稍微总结一下，康总把整个调调推的很高，而且对我们未来充满信心。怎么在转型中不要盲目，考虑自己企业的现状。第二选择方向，无论跟资本的结合资产的管理，还是自己的轻和重一定量力而行。时间关系，因为后边还有一个对话的模块，我们今天没办法很好的展开，其实这个话题非常非常有意思，大家今天坚持到这里也想听到一些不同的观点，稍微压抑了一下你们的发挥时间的原因，这一块模块以后也做一个专题我觉得蛮有意义的。再次感谢六位嘉宾的配合，谢谢大家。

最后一个模块将我的话筒移交给下一个对话环节的主持人何总。有请何总。我今天主持就到这里，收尾我也拜托你了。