办公楼白皮书：写字楼空气质量影响企业选址

　　北京空气质量在过去的一段时间已成为国内外舆论高度关注的话题。2015年初，世邦魏理仕（CBRE）就此话题面向北京主要办公租户进行了一次在线调查。同时，结合对办公楼业主和行业专家的访谈，世邦魏理仕近日发布《逐“绿”京城，冲破雾霾—北京办公楼市场》白皮书。该报告针对空气质量问题对北京房地产行业、租户和业主的市场行为所带来的影响、北京办公楼市场未来的机遇与挑战等问题进行了深入的分析。

世邦魏理仕研究部北方区副董事孙祖天认为：尽管北京的空气污染备受关注，但对于很多企业来说，北京仍然是设立华北区域总部，乃至全国总部的不二之选。企业的主要忧虑在于空气质量对员工健康产生的影响，及外籍高层员工在京工作意愿下降。近两年虽然办公楼市场成交活跃度受到抑制，但和空气质量的影响关联甚小。

　空气质量问题成为租户对北京办公楼市场的第二大顾虑

本次问卷调查中，66%的受访租户认为空气质量问题已成为在北京办公室选址上的重要不利因素，该比例仅次于租金成本上升。而在空气质量问题的众多影响中，68%的受访租户认为空气污染是“员工得病频率增加而造成工作效率下降”的重要诱因，此外60%的受访租户认为空气污染使得“公司难以吸引外籍高层员工调至北京”，其中有29%受访租户甚至认为空气污染对此有“严重影响。”

　空气质量难以影响北京作为全国重点办公楼市场的吸引力

近两年北京办公楼市场活跃度和净吸纳面积明显下降且持续低位徘徊，时间上的巧合引起办公楼市场参与者的猜想：空气质量问题是否已经影响到北京作为全国主要办公楼市场的吸引力？根据世邦魏理仕此次问卷调查结果以及对北京办公楼市场关键指标长期持续的调研和分析，我们认为市场潜在需求依然旺盛，而空气质量问题与过去两年净吸纳量的下降并不存在直接的关系。

事实上，目前北京市场活跃度受到了可租空间紧缺和市场租金高位运行的抑制。2014年第四季度北京的空置率为4.4%，延续2011年以来的低位（图表1），在世邦魏理仕监测的国内17个重点办公楼市场中处于最低水平。由于近两年新增供应的匮乏，市场存量难以满足潜在的租户需求。紧张的供应直接导致了北京办公楼租金节节攀升。

根据世邦魏理仕最新的全球租金成本排名，北京金融街和CBD商圈分别排名全球第三和第四；而其他商圈平均租金也从2012年底起一直稳站历史最高水平（图表2）。因此，“租金成本上升”已然是受访租户在北京设立办公室的最大顾虑。高昂的租金使大部分租户在经济预期不明朗、租金预算紧张的情况下不得不采取保守的租赁策略。与空气质量问题相比，这些因素对于北京办公楼市场活跃度的影响更加明显。

随着2015年北京办公楼市场新增供应量的逐步回升，市场交易的活跃度和净吸纳量都有望显著提升。市场竞争压力上升可能给业主租金定价带来压力，长期受抑制的新增办公空间需求将得到释放。

“绿色办公” 有助于提升现有租户的满意度和忠诚度

随着员工对个人健康和工作环境的日益关注，办公楼的室内空气质量日渐成为租户选择具体办公地点的一个重要考量因素。“绿色办公” 有助于提升现有租户的满意度和忠诚度。本次调查中，对目前所在办公楼在“室内环境和空气质量”表示满意/非常满意的比例只有37%，而14%选择不满意/非常不满意，在所有选项中的满意度排名倒数第2。

世邦魏理仕北方区董事总经理黄蔚表示：“在目前北京办公楼市场供应紧缺、租金高企的情况下，企业选址只能优先考虑租金和性价比、交通便利性、商圈知名度、物业服务等传统指标。但随着新增供应逐渐回升，在选择性增加的情况下，我们预期“绿色办公”有望成为差异化的卖点。”

以LEED认证作为空气净化系统的硬件门槛，世邦魏理仕将北京核心商圈（CBD、燕莎和金融街）的甲级办公楼分成两类，对比空气净化系统对租金表现的影响。结果显示，在办公楼市场出现供过于求、空置率快速上升、业主竞争激烈的时期，LEED认证办公楼的租金表现要明显优于非LEED认证办公楼。

“为了满足租户对室内空气质量日益提高的要求，越来越多的办公楼业主致力于改善室内空气质量，目前比较有效的措施包括：在中央空调主系统或末端安装PM2.5过滤系统；提高建筑的密闭性；采用精确灵敏的空气质量监测仪器以及在室内装修过程中采用高标准的材料和流程等手段。” 世邦魏理仕项目管理部资深董事熊蓉晖说。

展望未来，随着北京市政府加大对空气质量的治理，世邦魏理仕预计，第三产业将有望迎来春天，得到进一步发展；长远来看，工厂区逐步向办公区的转型将有助于缓解目前北京办公楼市场供不应求的情况，从而使供需关系趋于平衡；另外，京津冀区域的协同发展，预期将影响北京办公楼市场的需求结构。