毛大庆：商业地产真正的未来是创造新的天地

中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会于4月10日至11日在上海元一希尔顿酒店举行。 该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了十二届。

本次论坛邀请有著名企业家与行业领袖共同参与，就现在中国商业地产的发展面临的机遇与挑战、互联网时代的商业生态之变和如何打造体验式商业地产等多方面对商业地产进行了深入的探讨也研究，搜狐焦点商业地产全程图文直播。

【时间】:2015年4月10日

【地点】: 上海元一希尔顿酒店

毛大庆

【毛大庆】：商业地产的话题说了好多年，我也做过一些研究。我有讲讲我过去这一个月的感受吧。我跟我新的团队在进行新的创客空间筹划工作。我们跳出原来的传统思维开始研究自己新业务后我就开始跟新人群打交道。无论原来我在万科的工作岗位上多少敢想一些出位的创新模式，突然间发现跟新人群打交道，原来的思维方式那么路径依赖，原来思考的东西那么狭窄，这是我一个特别典型的最初的很受刺激的感觉.

我突然间发现我们有那么多人在外面创新，那么多的年轻人在搞研究。我们所谓房地产的传统经营模式，商业地产的经营模式。实际上是不是有什么固定的模式？我也一直在问我自己，我们无外乎盖了一些房子在里面提供服务，服务的对象是谁？这些人是不是已经变了？原来的模式是不是能够不断地产生新的消费需求，以及给你带来不断地利润增长。我觉得这些问题我们思考时往往是从原来的模式里面不断挖掘的，这个模式怎样优化怎样省成本，怎样提高服务品质。你有没有想过这个模式已经有问题了？所以这是我最近很大的一个感受。

我在探讨创业创新空间的时候曾经跟潘石屹潘总的团队人讲，他讲了一段话，我们往往满足于自己做了一个锅，我们在这个锅里面尽可能表演到最好，在这个锅里面表演一个最优秀的角色，我们特别沾沾自喜于自己的进步。但是你没有想到的是，外面有一群人研究清楚了你的模式之后开始做一口新的锅了。等他们把锅做的差不多了，做一个锅盖出来把你闷死。 这解决很多传统企业无疾而终的原因，比如说诺基亚就是最好的案例，还没有做什么事就死了。在竞争外部环境不断变化的世界里，什么样的模式都难以持久，只有不断创新改造，只有不断想能不能跳出这个锅做一口别的锅，我在这个轨道上跟你传统的模式赛跑，我开辟一个新的轨道，这恐怕是未来商业地产领域里面值得推崇的新思想。 昨天下午我跟一个1991年的小孩对话，这个小孩子说毛总你创业了，我们也在创业。我现在最高兴的一件事情就是，比我小20多岁的小孩愿意跟我对话，因为我们有共同语言是因为我们都在创业。小孩跟我说我在创业，我想把我的产品给你讲讲，我说你做什么产品？他说我们现在90后的小孩过生日，同学朋友们之间都送礼，送的礼一半以上都没用，不想要，拿回家扔了可惜，放在那里占地方，我想要的东西又没有得到。于是我们几个小伙伴创业做一个互联网工具。以后你过生日你想要一个什么东西，就可以发布出来，你也可以让我们知道。我们就帮助你要送你礼物的这些朋友们，共同去完成你的心愿，大家谁也不用担心我挖空心思想你要什么送你什么好。你要的东西很贵我买不起给你，我们就一起给你买成这个礼物。于是乎这几个小孩开始研究互联网上的软件去解决这个问题。 我不知道他能不能成功，这一个月里我见了七八十个这样的人，虽然我并不是要投资他们，但他们未来可能是我创客空间的客户。我就跟他们聊，我突然间发现这个世界真的是天马行空什么样的想法都有。跟我聊的80个人里面可能只有8个成功的，70多个都死掉了。但是8个成功的人就是新经济的可能性。

所以我今天在这就信马由缰地讲几句我想跟所有做商业地产的朋友同行们讲讲，我今天还算是做商业地产的人。我在想，我们了解我们的客户吗？我们知道90后的孩子们变成什么样了吗？刚才吴总讲了“外婆家”的模型，他们也得研究，未来吃东西的人也是90后的人，也是年轻人，他们的吃法都不一样。没有固定的模式。 最近俞总带队学习了一家企业，张瑞敏也学习了一家企业，是青岛做西装的企业叫红领西服。是一个做西装的公司，用大数据跟互联网的办法把一个这么没利润这么做不下去的行业现在做得生龙活虎，而且现在这个企业的经营状况非常好，而且全部定制，每一件西装都是不一样的。于是乎传统行业都跑过去膜拜。 大数据的联动能力一个数据一改，9千多个数据都跟着改。一个这么传统的做西装的工厂都能够用互联网的做法针对现在的客户群找到自己新的出路，我想我们商业地产这么大的空间我们没道理做不出好的成果来。 最后说两个想法。我在想，其实中国的商业地产行业真的到了考虑运营的时代。联合办公孵化器模型也好，这里面做的东西是通过服务的增值带来资产的回报，给投资人带来回报。这里面很大的核心在于服务的内容跟运营的能力。这点我们大家都不否认，我们做商场，做购物中心，我们从凯德置地到万达，后来这么多人在大悦城研究这些东西。其实最后能够形成品牌考验的都是这个公司的运营能力。

但是运营能力实际上是不断地在变化的，原来从我做凯德家贸的第一代产品到现在第几代的产品，他们也在不断研究互联网时代下怎样改良商业综合体的模型。纵然这么改良商业综合体传统模式仍然非常困难。 在这个背景下我在新加坡看到他们新做的购物中心，里面的格局发生了很大很大的变化。已经不是原来所谓的购物中心的一些样子了。

另外我们在前几年还在研究一些新的模式，我们在万科研究，同样是一个大型的综合建筑，这里面卖的商品全部都是教育培训，而且是流动的教室，这个模式我在北美在温哥华，看到两个成功案例，把商场拆了卖教育，还不是培训班，卖教室增值。就像我们现在做创客空间里面桌子增值是一样的，同样是一个房子，因为盈利点变化单位变化，从商场的商铺变成了卖教室的课时。我们从办公楼做平米的生意到从做桌子的生意，这些变化都是服务的创新跟运营能力的改变。我们在商业地产的运营模式上有太多值得提升和改良的做法，恰恰要做的事情是研究你的客户跟未来的需求。 最后一点我在想，其实中国的商业不动产我感觉会迎来一次新的增长过程，这个过程的成功取决于我们国家的金融体制改革。我们说了这么多年包括像瑞慈，基金合法化规范化的做法。如果我们在金融体制改革迎来的状态下，我们激发商业不动产更多优秀运营模式的产生，这两者是互为关系的。我恰恰觉得这个时候的到来就在未来几年。

所以我在这里利用这个机会希望鼓励大家，我们所有做商业地产的同事们，其实商业地产未来是真正的房地产创新的很好的田地。它比做居住类别的东西想象空间大很多很多，所以我希望大家在这个领域的同事们，一定要跳出这个锅，在外面再造一个新的锅。不怕把自己革命掉去做一个新的东西，恐怕你才会迎来新的生命，中国不动产的价值才会迎来一次新的增长。谢谢大家。

【主持人】：感谢毛总，虽然毛总的声音略有沙哑，神情略显疲惫，但浑身洋溢着创业的热情。希望毛总创业之路走得顺畅。