胡京:新常态下中国商业地产面临的机遇与挑战

中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会于4月10日至11日在上海元一希尔顿酒店举行。 该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了十二届。

本次论坛邀请有著名企业家与行业领袖共同参与，就现在中国商业地产的发展面临的机遇与挑战、互联网时代的商业生态之变和如何打造体验式商业地产等多方面对商业地产进行了深入的探讨也研究，搜狐焦点商业地产全程图文直播。

【时间】:2015年4月10日

【地点】: 上海元一希尔顿酒店

【胡京】：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，大家上午好！非常荣幸受绿地集团董事长委托，参加中国商业地产行业发展论坛，并与大家共同探讨新常态下商业地产的转型与创新以及绿地集团的一些思路。

随着中国经济进入新的常态，商业地产的发展环境发生了剧烈变化，商业需要加快创新转型适应新的形势。下面我结合绿地商业地产的实践，谈一点我们的体会，以及在新常态下对商业地产的思考。

第一个是关于绿地集团商业地产实践。在过去十年，中国经济快速增长，城市化进度不断加快。商业地产实现高速增长，经过多年发展，绿地集团的商业地产业务也获得快速发展。2014年集团的商业地产收入达到了1296亿，同比增长90%，已经占据了集团房地产业务的半壁江山。绿地集团在发展商业地产中有几个基本特点，第一个是聚焦特色的产品。大家知道绿地集团的商业地产主要是聚焦在超高层，大型的综合体，产城一体化和智慧城市一些特色的产品，并不断创新。这类产品符合城市发展的需求，受到地方政府的高度欢迎，有力获得资源。另一方面这类产品难度大，有利于形成独特优势，比如超高层。项目投资周期很长，项目的投资很大，对技术的要求越来越高，尤其是后期的管理，所以我们选择在这个领域也是一般企业难以参与进来的，而且我们有先发优势。

第二点布局中心城市。绿地集团的商业地产集中在一、二线的中心区域，并围绕区域发展良局，人口密集度等带动诚实新区发展。第三个是创新运作模式，超高层项目对企业运营能力要求比较高，因此绿地集团发展过程中探索了一套适合自身的模式，根据项目特点来开发。第四点是新的尝试和特征，打造“命运共同体”。商业地产的开发企业，我们觉得与入驻企业之间不再是简单的买卖关系和租赁关系，而是互利共盈的伙伴。绿地集团通过整合内部和海外的资源，建立起了全球的企业平台，为入驻企业提供专业服务，从而打造了开发商、战略伙伴以及入驻企业多方共赢的生态圈。经过多年发展，绿地集团在超高层，大型综合体，产城一体化方面形成经验。在目前为止，我们建设成的超高层，300米高有30幢，200—300米有40幢。其中有4幢高度位列全球前十。大型的城市综合体遍布全国的75个城市，已经投建的10个产城一体化项目。

在新常态下，商业地产面临的挑战。随着新常态，商业地产面临新的趋势，出现新的发展趋势，要企业面对。首先面临的挑战，第一是总量过剩。今天所有商业地产的精英可能都有这样的共识。随着城镇化速度，经济增速的方法，行业增速下行。过去几年大规模的开发建设使得商业地产面临总量过剩的局面，我们认为商业物业的增长速度超过需求的速度。第二个是在新常态下，业态老化的问题，随着居民收入提高和消费结构的升级，消费需求更加多样化、个性化。传统商业地产我们看到大多数都是品牌雷同、业态相似、同质化严重。无法满足新的消费需求。第三个是互联网的冲击，互联网改变人们的消费习惯，不仅提供按照更加低价的产品，而且提供快捷的体验。例如购物中心服装专卖店，已经成为试衣间。传统的百货、超市受到巨大冲击。商业地产也是出现这样新的发展趋势，第一是需求多样性，商业地产的本质是为生活和生产提供服务，商业地产不仅关注人的需求也要关注产业需求。新常态下，融合产业需求，首先是消费需求升级，消费者的消费需求从简单购物向休闲娱乐转变，消费偏好从追求物美价廉向追求个性和品质发展。其实是产业转型升级，传统的产业转型升级，服务业日益成为新的增长引擎，更多的中小企业成为创新主体。地四是房地产的价值增加，从开发环节转向运营环节。的商业地产主要依托土地和服务业的不断升值获取收益。在新常态下，依赖土地增值的模式难以为继，我们认为商业地产也从开发环节转向运营环节。第三是行业金融创新不断加快，商业地产与金融结合越来越紧密，一个是企业需要向轻资产转型，第二个是金融市场改革为房地产创新提供了巨大空间。第四是线上、线下加速。随着互联网向传统行业的渗透，商业地产正和互联网融合。一方面面临冲击，为了打造电子商务开发APP，很多互联网企业也走向现在线路下面，弥补面向用户经验不足。

第三商业地产如何转型？个我们认为第一是要寻找新常识，商业地产要融合产业发展趋势，要开拓新的空间。我们认为有几个领域。传统的商业地产要向以休闲、娱乐为特色的商业地产转型，增加体验式业态，打造文化、旅游、健康的主题。第二是新型的社区商业，社区商业是居民生活的最后一公里，需要与客户联系紧密，通过结合周边社区客户的特点，结合特色的商业，比如社区电影院，家庭活动中心，社区医疗这块，相信有很多企业也在探索。社区商业潜力巨大。第四新型载体，我们一直在摸索，比如以生产为主体的产业园区和小微企业创业空间。比如说我们在广州、郑州的大型科技园区探索这类产品。从商业地产依赖土地增值到运营转变，企业要从做开发到运营转变，我们不仅深度参与项目的定位，规划、设计各个环节，提升整体的运营能力，并且要为入驻企业提供多方面服务。为入驻企业提供从政策、咨询到经营一系列的服务平台。第三是要使用新手段，积极运用金融手短进行商业地产开发，企业既可以盘活轻资产，越来越多的房地产企业运用金融手段。绿地集团在金融地产方面也在积极探索。比如说近期推出的地产宝，就是为了帮助中小型企业实现地产金融宝贝。第四是融合新技术，商业地产还是要积极拥抱互联网，与互联网的融合不是简单的线下向线上转，而是通过线下、线上高度溶合增强客户体验。一方面通过线上、线下的融合，消费者可以随时掌握线下信息约服务，从而简少现场等待时间提升体验。第二方面提升企业运营能力，通过大数据预测消费者行为，可以预测商机，优化商场布局。

各位同仁、各位商业地产的精英，各位朋友，面对中国经济的新常态，企业只有准确把握和顺应行业发展的趋势，积极谋划和推进创新转型，才能在巨变的外部环境中实现增长，绿地集团愿与各位商业地产各个领域的精英和企业，在各个领域，我们在超高层、综合体、休闲度假地产方面与大家合作，为中国商业地产的发展贡献绵薄之力，再次感谢大家！