房企抢食众创空间蛋糕 项目落地还有三大阻力

地产界红人“庆庆哥”离职创业，投身众创空间，一时间让WeWork模式成为成为业内、媒体瞩目的焦点。除了打造了3Q的SOHO中国，万科、华夏幸福、瑞安等越来越多的房企也虎视眈眈的盯着这块还未开启的蛋糕。

虽然在国内尚属新生模式，但是在美国以WeWork为代表的商业模式已相对成熟。DTZ华北区投资及顾问服务部主管刘兵介绍：“选择新建开发区等地点，用折扣价租下某写字楼的一两层，然后将办公场地划分成许多小块，再每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费，并向其提供配套服务。”

助力写字楼投资市场新机遇

“办公新模式让入驻企业办公地点的选择更加灵活。入驻CBD、金融街等传统办公密集区，有助于初创公司近距离接触高端客户。但与此同时，交通便捷、基础设施完善的居民区、生活区等非办公密集区利用相对较低的租金也将吸引年轻公司的入住，有助于活跃非传统办公区的中小规模写字楼市场。

另外，此种租赁模式也为办公租赁市场带来连锁机会。基于当前发展形势分析，WeWork模式未来将融入更多的孵化器和风投等功能来满足初创企业对资金、管理等的需求，同时也给市场上寻找新项目的企业家带来投资便利。”

至于WeWork模式对物业持有价值的影响，刘兵指出：“根据现有市场情况来看，以人数或者工位计租的方式，单位租金水平实则高于传统模式。同时，在不同公司集中办公的模式下，业主将招租问题交给运营商，租约质量远比直接租给市场上的小企业要高得多。WeWork模式下，交易市场流动性不断提高，物业价值不断提升，进而可带来写字楼投资市场的活跃和成交量、成交额的双增长。”

落地还有三大阻力

自3月初，国务院办公厅下发指导意见，明确了支持众创空间发展。受惠于此，除毛大庆外的URwork外，随着众创空间的兴起，开发商主导的众创空间也在显著增加。目前包括万科、SOHO、华夏幸福基业、瑞安等房地产开发企业均已启动众创空间战略。

“WeWork共享式办公空间最大的风险是过度扩张，假如北京在短期内出现过量的WeWork共享式办公空间，就可能造成较低的入住率从而造成经营亏损，”DTZ戴德梁行华北区企业服务部主管及董事严区海表示。

除此之外，传统的商务中心、写字楼会对于WeWork共享式办公空间会产生一定的竞争，由于传统的商务中心的供应量不断增加，可能会与共享式办公空间展开价格战，继而严重影响入住率。

“WeWork的核心竞争力就是背后有多少天使投资人，拥有更多的投资人才能吸引更多的创业者入驻。同时，WeWork所能提供的社交需求，特别是投资模式的社交需求是难以替代的。”

但从空间利用和承租成本上，北京的部分传统的商务中心的价格与WeWork共享式办公空间区别并不大，甚至更加优惠，这是共享式办公空间业者必须注意的问题。

此外，北京的写字楼业主方大部分对于共享式办公空间的入住持保留态度，这有可能影响到这个新兴行业的发展速度，类似业态的稳定性及与其与大厦整体办公环境的兼容性亦有待考量。

DTZ华北区企业服务部主管及董事严区海认为：“‘WeWork’共享式办公空间有其特定的客户群和客户需求，不会对于传统的办公环境造成较大影响，但其发展应该保持一定的理性，即是说，供应量需要和市场的实际需求量保持相对一致，否则可能会造成这个新兴行业的发展困难。总而言之，‘WeWork’共享式办公空间在北京有其特定的市场需求，在理性发展的前提下不会水土不服。”