2014年写字楼成交腰斩 四类资产支撑超一线市场

北京的商办销售市场，在2014年的表现只能用灰头土脸来形容，成交量腰斩的状况，十年罕见。机构希望我们推断2015年的市场表现，我往往会说，这是个U型底，里面有好多w，要想办法抓微观行情。朋友们若有所思的点头，点赞。

仔细想想，这个描述还是有点想当然。如果说不清楚市场的成因和变量，和算命的有啥区别？

借用公司历年商办成交数据及客户研究，我们看到，活跃在北京这样的超一线城市，购置商办物业的客户群体，是由四个客户引擎构成。分析每个引擎的内在成因、运行规律及当前处境，才有可能生成相对务实的推断。

第一类，以央资国资为代表的“国家队”。
       在一个“处处拼爹”的时代，宏观调控和信用收缩，对于各级国家队而言，是绝好的扩张窗口期。成规模廉价的资金输血至国家队，加上“亲爹”兜底这样一个潜意识，使得无论大小都有一个安邦梦.如果不是近两年的政府有意识的限制，压制了各方的投资冲动，北京其实早就成为央企和各级国字头的政府大院了。

第二类，以创业板和中小板为代表的“被超募”的上市公司。
      我以前不太理解，为什么这些准上市公司要买楼？好不容易募了资金，为啥不好好作本行扩大市场份额呢？简直先生那篇经典的《神奇的超募》，一定程度上回答了我的疑问：

“目前A股中小企业发行的制度性高溢价情形下，这些暴得现金财富的公司，其本身的原始积累、业务规模，和它们突然体制性发财所获得的巨额现金相比，已经变得微不足道：年利润仅仅一亿上下的公司，募到二、三十亿的现金，这样的比例比比皆是。于是，与其说这些公司上市后会做强主业，不如说它们已经成功变身为一家封闭式投资基金，一个SPAC(Special Purpose Acquisition Company)……为了向投资人有所交代，可以想象，这些公司或迟或早会进入并购市场，通过收购业务同质公司，或上下游公司，来消耗掉上市时获得的现金。”

具有收租和足额抵押物双重功能的经营性物业，成为这些借助审批制陡然乍富的企业，最简单的消化超募资金的手段。

而这类客户往往会在资本市场处于高估值时，频繁出手。

2011年IPO关闸前和2014年新三板重新活跃，使得这类公司的身影比较频繁的出现在京沪房产市场。

第三类，以能源材料等传统行业为代表的民营企业主，俗称“土豪”。有关土豪的介绍很多，从我们的视角看，在过去的十年间至少经历了三个阶段，其需求形态也不尽相同：

1.2003-2007期间，借助资源价格高涨及监管制度缺陷，这一群体普遍性的暴富，使得这个阶段购置不动产更多表现出来是超额收益锁定；

2.2007-2011年间，国进民退大潮涌现，中小能源矿产类土豪纷纷弃船，将主业资金转移，推动了北京商办市场天量的繁荣行情。

3.2011年至今，以银行停贷为标志的削产能的政策风向，相当于给这些行业判了死刑，但因信贷这个资金链运转放缓，反而将这类客户牢牢锁死在主业上。投影在北京商办市场上，近年来大宗交易数量逐年快速降低，则是土豪时代行将结束的明证。

第四类，被住宅限购挤出的私人投资客户。
       和其他三类客户不同，私人高净值客户的钱不是爹妈或者股东给的，所属行业更分散，数量更多，且现金流稳定。只不过，比上不足比下有余，并不能减弱这些富裕中产的焦虑程度。

对应的，当投资热点层出不穷时，选择焦虑也是随时存在。

如果对比数量级的关系，北京一线的高端住宅（总价1000-1500万/套）年规模在600亿，商办在300亿，美国EB-5及连带投资900亿，VC领域全国年投资额1200亿，股市和信托因参与人更宽泛，杠杆的作用更高，存续期更短，则达到万亿级别。
这些领域的交替活跃，客观上造成私人客户的资金安排变得更分散。而引导私人投资的牵引力，往往是代表政府信用的信贷杠杆，杠杆偏向哪里，就会带动私人投资涌入。两融带动股市的活跃，则是最直接的例证。

相对前三者的主动和粗放，私人客户群体，更像是一个审慎的“跟庄者”。

这四个引擎，在不同时期交替出现，分别扮演了北京商办市场的主角。在他们的行为背后，呈现出一幅完整的半管制半市场化的中国特色图景。
2015的主角会是谁？看看A股的表现吧。