股本投资机构涌入商业地产 京沪依然是主要目标

国家统计局于1月20日发布的“2014年全国房地产开发和销售情况”中多项重要指标显示，2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点，排除价格因素，中国房地产投资增速将告别“两位数”增长的时代。那么，在增速放缓的情形下，如何在2015年拓展地产投资新思路是房地产企业密切关注的话题。

内资投资者结构呈现多元化

仲量联行在近期报告中指出，目前国内商业地产投资中值得注意的显现是，2014年许多专业的中国投资者开始在中国境内购买商业资产。这类投资者并非以往作为中国投资市场主要推动者的自用买家，而是那些有强大投资团队的专业投资机构，他们了解本地市场，进而获得丰厚回报。

世邦魏理仕中国投资物业部执行董事及联席主管邵律则进一步分析说道：“内资投资者构成呈现出多元化的趋势，一线城市主要机构投资者包括房地产私募基金、银行保险等金融机构，此外还有自用买家、私人投资者以及房地产企业等；而二线城市中自用买家和民间资本则更为活跃。”

“不仅在国内，从整个亚太区来看，越来越多的主权财富基金、养老基金和私募股权基金等增加了对该区域房地产的资金分配。资本的本质并非以投机为目的，投资者们正在寻找能够产生稳定收入来源或回报的资产，并已经准备好扩展他们的投资视野。”高纬环球亚太区资本市场部执行董事总经理John Stinson表示。

沪上资产收益潜力持续增强

从投资物业的类型来看，世邦魏理仕报告显示，尽管写字楼运营风险较小、投资净收益率仅达4%左右，该类型物业仍占据绝对主力，达到64%的比例，和2013年相比没有太大变化；住宅和酒店式公寓次之，占投资比例的19%。此外，核心城市中具有升级改造潜力的住宅项目很受投资者青睐。

去年上海写字楼投资额将中国的房地产下行趋势拉升了超过三分之二，本地买家为主要驱动者；由于开发商们力图加强现金流管理，非核心位置的高供应水平创造了投资机会。近几个月来，政府已经开始实行选择性宽松政策，央行也在去年11月下调利率，应该会对投资者有些激励作用。

“投资者们渴望利用上海自由贸易试验区，其作为中国金融中心的地位将继续从国内外企业吸引大量资金。北京和上海毫无疑问地依然是投资者的主要目标，因为那里的市中心及周边资产获得收益的潜力持续增强。”高纬环球资本市场部执行董事苏金茂表示。

另据高纬环球最新数据显示，2014年外国投资者对亚太地区写字楼物业进行的投资占写字楼总投资的近30%，达195亿美元，增长量超过一半，达到金融危机以来的最高水平。

高纬环球亚太区研究部董事总经理Sigrid Zialcita补充表示：“随着投资者们增加对该资产类别的资金投入，投资组合再次平衡，以及把私募股权房地产作为投资对象，预计这些都将转化为对其资产的需求。总的说来，我们预计2015年亚太地区写字楼投资额将增长5%—10%。”

资产证券化为融资开辟新渠道

从商业地产投资的融资渠道来看，除了增发股票及发行债券向投资者募集资金外，银行贷款仍是主要的来源。相对于空置率较高的物业来说，拥有稳定现金流的优质物业则更容易通过经营性贷款的方式取得银行资金。与此同时，世邦魏理仕留意到，作为资产证券化品种之一的REITs在近年来持续升温，为开发商开辟了一种新的融资渠道。

邵律说：“REITs目的在于使得持有商业地产的开发商在资本层面上打开一个新的融资、变现、退出的渠道，将优质资产以单一业权的方式放进REITs，一方面通过将资产打包卖给投资者，开发商可以获得融资，实现部分资金回流；另一方面，投资者可以每年分享它的红利和派息。一般派息对投资者的净回报是6%-7%，甚至是8%，这取决于REITs产品的物业背景、租赁情况、风险等等。我们看到很多国内的券商，以及国内信托公司都在积极转型，从纯粹的债权投资向股权投资和金融产品化方向转型，这将是大势所趋。”

“REITs要求物业有稳定的租金收益，它不会变相成为开发商套现的工具，并且证监会对REITs在财务数据和财务杠杆上有一定要求，例如项目的融资杠杆率不能超过40%（或者50%）。REITs具有稳定的收益，因此，REITs适合于风险接受程度较低的投资人群。REITs为中小投资者提供了投资大型、高端、地标性优质商业地产的机会，比如凯德置地旗下的来福士，它的业主其实是千千万万的投资者，这些投资者作为股东，可以享受租金增值所带来的利益。”邵律补充道。