境外写字楼回报峰值近7% 京沪距高点仍有差距

2014年的资本市场表现依然不俗。资本继续在全球范围内大规模流动，写字楼物业市场“吸金”实力不减。全球经济环境变化无常，却难阻投资者对高收益的追求。虽然本地运营商坚持认为部分物业的价格缺乏基本支撑，但资本投放的竞争依然激烈。

世界城市中央商务区甲级写字楼
       利率在全球范围内普遍维持较低水平，并将在短期内继续保持低位。国债金额巨大，财政预算受损，人口老龄化现象对政府提出更多要求，这些因素或将促使利率维持低位。随着世界人口慢慢变老，预计将有巨额退休储蓄流入市场追求收益率。场内资金猛增，若再辅以低利率环境，预计短期内会向收入回报率施加下行压力。纵观全球一线城市，以东京的表现最为突出。由于通胀因素，预期收益增幅较大，而债务成本极低，使东京成为亚洲地区尤具投资吸引力的城市。在全球范围内，写字楼领域延续不俗表现，收益率仍具吸引力。

亚洲

由于巨额资本涌入房地产市场寻求投资机会，而可投资的资产有限，再加上国际信贷环境利好，亚太区房地产资本化率（cap rate）近年内跌幅明显。

       从投资收益率看，亚太区市场仍充满挑战；同时有迹象初步表明资本流向出现扭转，该地区房地产资本流出额要高于流入额。2014年约有224亿美元流入亚太区，而同期有374亿美元流出，且主要流向欧洲与美国。投资目的地也从最初的一线城市开始向边缘城市或二线城市过渡。

“亚太区部分市场间的资本化率相差较大。东京、大阪、悉尼与墨尔本等城市继续吸引着可观的投资需求；在其他市场，写字楼租赁行情不断改善，或支撑收益率上扬，但优质资产的投资回报在短期内几无大幅上涨的可能，又使得投资风险增加。由于缺乏价格合适的资产，2015年亚太区的总投资额预计仍然有限。”

澳大利亚

澳大利亚的CBD写字楼市场总体量约有1,700万平方米。

        其中，悉尼（500万平方米）与墨尔本（400万平方米）的CBD写字楼面积比总体量的一半还要多。这两座城市是澳大利亚的银行、金融与商务服务中心。悉尼作为一座国际都市，向来是赴澳投资者进行房地产投资的首选城市。

欧洲

更趋积极的经济前景以及全球范围的跨境投资，共同助力欧洲写字楼投资市场在2014年强势复苏。　　
      预期2014年欧洲房地产全年总投资额在1,750亿欧元左右，较2013年增加20%，较8年平均水平高出28%。

美国

美国以阔别数年的强劲经济增势迈入2015年。

          2014年美国私营部门平均每月新增逾20万个就业岗位，预计2015年GDP增速将超过3.0%；而油气价格锐减，应能减轻家庭收入增长动力不足的负面影响。