北京写字楼净吸纳量攀升至过去三年最高水平

国际领先的房地产服务供应商第一太平戴维斯近日发布对2014年度年底写字楼市场总结及2015年市场趋势展望，指出过去四年北京核心区域写字楼供给缺乏的现状伴随第四季度四个项目入市得到缓解。尽管如此，由于需求稳定，租金保持小幅上涨。

­ 第四季度，甲级写字楼市场迎来27.2万平方米可租赁供给，将总存量推至980万平方米。至此，2014年全年供给量总计45.1万平方米，系2011年至2013年间年均供给量的1.4倍。经济企稳加之需求趋稳，促使第四季度净吸纳量从上季度的12.3万平方米上升至13.0万平方米，系近三年最高值。由此，全年净吸纳量累计达到39.4万平方米，系近三年最高，近乎2013年的七倍。

­ 由于第四季度供给充足，全市整体空置率环比上升1.3个百分点至4.8%，同比增长0.4个百分点。

­ 鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力，截至2014年底，甲级写字楼租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币317.1元，同比增长2.2%。

­ 2015年甲级写字楼供给量将继续攀升，总计10个项目入市，为市场带来60.6万平方米新增供给，从而导致整体出租率和租金小幅下降。

伴随四个新项目入市，为北京甲级写字楼市场注入27.2万平方米新增供给，核心商务区供给不足的现状于2014年第四季度得到缓解。这些项目包括位于CBD的光华路SOHO2号、位于中关村的中关村互联网金融中心和融科资讯中心B座，以及位于望京区域的浦项中心。与此同时，另外两个项目——位于金融街的锦什坊街柒号和位于望京的诺金中心则将入市时间推迟至2015年三月。

至此，2014年全年供给量达到45.1万平方米，系2011年至2013年间年均供给量的1.4倍，同时将北京甲级写字楼总存量推至980万平方米。

鉴于本地经济企稳，企业扩张欲望有所增长支撑需求趋稳，加之上升的供给量，促使2014年第四季度净吸纳量从上季度的12.3万平方米上升至13.0万平方米，系近三年最高值。由此，全年净吸纳量累计达到39.4万平方米，系近三年最高，近乎2013年的七倍。

金融、IT及高科技和专业服务企业继续为本季度需求的主要来源，其需求占据总成交量的72%。其中，专业服务企业需求相比前三季度有所增长，而制造业对甲级办公面积的需求继续呈现萎缩态势。纵观2014年，金融、IT及高科技和专业服务企业仍引领需求，合计占据总成交量的55%，而制造业需求占比却从2013年的13%跌至2014年的5%。

尽管本季度外资企业需求呈现小幅上升，占比由上季度的20%攀升至本季度的43%。但从全年来看，内资企业仍然为写字楼市场的主要需求来源，占2014年需求总量的73%。

随着四个新项目入市，全市整体空置率环比上升1.3个百分点至4.8%，虽为2012年以来的最高值，但仍系全国最低水平。基于稳定的需求，多数子市场空置率低于5.0%，其中金融街空置率录得0.6%的全市最低值。

鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力，甲级写字楼租金连续三个季度小幅上涨。截至2014年底，甲级写字楼租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币317.1元，同比增长2.2%。

在传统商务区中，CBD和东长安街租金涨幅最大，环比分别增长0.6%和0.5%。而金融街仍是租金最高的区域，平均租金达到每平方米每月人民币518.0元。

传统商务区

光华路SOHO2号于2014年第四季度交付使用，为CBD区域带来8.4万平方米新增供给，从而将该区域空置率拉升至6.5%，环比上升3.4个百分点。然而，作为本地三个核心区域之一，CBD继续受到众多内外资企业的青睐，其2014年净吸纳量累计为9万平方米，为全市总量的23%。鉴于需求大体稳定，截至2014年底，CBD租金同比上涨2.8%，至每平方米每月人民币363.4元。

鉴于可租赁面积有限加之大量等待续约的租客，金融街在租金和空置率两方面表现均优于其他子市场。具体来讲，租金仍系全市最高值，录得每平方米每月人民币518.0元，环比上升1.1%，同比增长3.0%，与此同时，空置率环比下降0.6个百分点，仅为0.6%，系所有子市场中的最低值。此外，2014年11月北京亚太经济合作组织(APEC)会议上宣布亚洲基础设施投资银行将落户北京金融街，这将令北京金融街作为中国金融中心的地位进一步加强，从而加强来自金融企业的需求。亚洲基础设施投资银行是一个由21个亚洲国家组成、重点支持基础设施建设的政策性银行，其中中国为最大股东。

随着中关村互联网金融中心和融科资讯中心B座入市带来10.9万平方米可租赁面积，中关村迎来了过去五年来的首批新增供给。至此，中关村空置率环比上升4.1个百分点，至5.2%，同比增长2.9个百分点。伴随一系列IT及科技类公司年内成功上市或获得新一轮融资(例如小米和IT桔子)，2014年IT及高科技行业表现优异，整体办公需求强劲。有鉴于此，2014年全年中关村净吸纳量达到6.8万平方米，系自2008年以来的最高水平。同时，租金环比增长0.7%，同比增长2.7%，至每平方米每月人民币239.3元。

新兴区域 

2014年第四季度，鉴于望京租金增长稳健，非核心区域租金环比增长0.7%，达到每平方米每月人民币258.5元，同比增长4.3%。与此同时，鉴于2014年下半年两个新项目相继入市，非核心区域空置率环比上升1.8个百分点，至8.8%，同比增长5.8个百分点。由于核心区租金仍在高位徘徊，因此部分公司，特别是IT及高科技、制造业及文化传媒企业，为降低成本继续向非核心区域动迁。2014年近三分之一的净吸纳量源自非核心区域。

由韩国制造业巨头浦项集团投资的浦项中心成为继望京SOHO塔3之后2014年大望京区域第二个入市的项目，为望京区域提供7.9万平方米可租赁供给。至此，截至2014年底，望京甲级及乙级写字楼总存量扩至78.4万平方米。由于新项目入市，望京区域空置率环比上升3.1个百分点，至14.3%，同比增长12.8个百分点。

商务氛围的日趋完善、加之12月底14号地铁线东段的开通进一步提升了望京至市区的通达性，望京区域来自 IT及高科技和制造业公司的需求强劲，这亦反映在望京SOHO塔3之空置面积被迅速吸纳以及区域内其他项目保持较高出租率。至此，望京区域租金环比增长2.4%，同比上升4.3%，至每平方米每月人民币234.4元，系所有子市场中租金增长速度最快的区域。

市场展望

由于位于金融街的锦什坊街柒号和位于望京的诺金中心将入市时间推迟至2015年三月，2015年北京甲级写字楼市场供给将继续增长，总计10个项目将交付使用，为市场带来60.6万平方米可租赁办公面积，系过去5年年均供给量的1.2倍。届时总存量将增长6.2%。

尽管2015年需求量将达到过去四年的均值，但由于供给量增长，全市整体空置率将上涨至7-8%。与此同时，业主将提供租金折扣以应对加剧的竞争。未来12个月，甲级写字楼租金预计将小幅下跌1-2%至每平方米每月人民币310-320元。

仅有18%的新增供给将座落于CBD、金融街和中关村等核心区域，因此其租金和空置率将保持稳定。另一方面，核心商务区有限的新增供给将导致需求进一步向新兴区域扩散。譬如，2015年望京和亚奥区域将分别迎来15.2万和10万平方米新增供给，其存量将分别扩大19%和 46%。随着优质新项目的建成提升区域整体商务氛围，加之相对较低的租金，该两区域对诸多企业的吸引力将进一步增强。