新城商业地产快跑 综合体项目聚焦二三线城市

1月27日，新城控股集团有限公司（下称“新城控股”）以7.38亿元成功竞得台州市黄岩区城区江北片大桥路西侧一地块。据悉，这宗地块将规划建设成其旗下“吾悦系”综合体项目。据新城控股内部人士介绍，该项目是新城控股在浙江布局的第一个城市综合体项目，进一步巩固了其以“以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张”的商业战略格局。

尽管2014年楼市面临重大调整，新城控股反而在土地市场频频出手，仅去年下半年就连续在南昌、长春和安庆摘得三幅地用以打造“吾悦系”城市综合体。新城控股高级副总裁欧阳捷在接受中国房地产报记者采访时表示，目前国内商业地产处于跑马圈地的时代，预计这个过程仍有10年期限，而未来商业地产势必会经历一次次并购重组，逐渐进入战国时代。

商业地产提速

除台州地块外，新城控股于2014年8月先后竞得南昌、长春两幅地块，出让面积均超过10万平方米。2014年11月又以6亿元的总价摘得安庆一幅地块，占地面积191135平方米，规划建筑面积668975平方米。

据悉，上述4幅地块均将规划为集购物中心、商业街、住宅于一体的“吾悦系”城市综合体。实际上，自2008年进军商业地产以来，新城控股逐渐形成了吾悦广场、吾悦国际广场和吾悦生活广场三条商业产品序列。

截至目前，尽管新城控股“吾悦系”城市综合体完成了10个项目的布局，总建筑面积超过400万平方米，但实际上已开业运营的综合体只有3家，分别是常州新城吾悦广场和国际广场以及去年12月刚开业的上海新城吾悦广场。

“我们进入商业地产领域已接近7年，但此前的步伐一直较为缓慢且谨慎，主要精力集中在住宅开发层面。”上述新城控股内部人士坦言，但自去年底公司确立了新的商业战略后，将全面加速商业地产开发，2015年苏州吴江、张家港、丹阳吾悦广场将陆续开业。

“国内商业地产正处于跑马圈地的时代，离最终格局的形成大概还有10年的时间。”欧阳捷指出，2013年全国新增购物中心约380个，2014年新增约420个，2015年新增数目或将超过480个，未来10年会是商业地产的爆发阶段。

上述新城控股内部人士则表示，投资和出口经过改革开放几十年拉动，已经略显疲态，但是从消费这架马车来说，这个引擎并没有真正发动。“我们之所以在这个节点加速商业地产，也正是想抓住消费这个促进国家经济转型的主要驱动力。”睿意德策略顾问部总经理陈丽琳指出，一方面，新城控股集团内部去年发生了较大人事调整，接任执行董事的梁志诚较为看重商业布局，而综合体扩张计划也与国家城镇化建设相契合；另一方面，目前新城控股80%的盈利来自于华东地区，出于规避风险的考量，其主战场必然要从华东区的一二线城市扩展至更多城市。

“新城地产这两年突然加码商业项目，也是出于对整个楼市周期的预期。传统住宅产业开发面临盈利空间收窄的挑战，而且从业态配置角度看，确实也需要加大商业资源的扩充。”上海房地产研究院研究员严跃进认为，有时候之所以在一个看似存在商业地产泡沫的环境下加大投资力度，就在于商业项目对于扩大企业品牌力有独特的作用。“对于新城地产而言，通过‘吾悦系’项目的打造，是希望在中型房企的队伍中脱颖而出。”

战略下沉

从布局城市来看，除了上海，新城控股综合体项目落地的城市如苏州、常州、镇江、长沙、南昌、长春、安庆等，几乎都是二线甚至三线城市。

欧阳捷指出，就购物中心来说，目前一线和重点二线城市占比约83.5%，一二线城市人均购物中心的面积平均已经大于0.6平方米。相对而言，部分二线、三四线城市仍有较大发展空间。“我们做了一个测算，三线城市平均人口511万，全国共54个；四线城市平均人口409万，全国共111个。按照一个购物中心覆盖20万人口计算，总共大约可以建1600个购物中心。”

“但是按照目前的新增速度，哪怕每年新建160个，10年时间也就建完了。”欧阳捷直言，预计2030年全国购物中心将达到10000家，这一轮发展正是商业地产提速时期。“预计到2017年，新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个。现在必须把该拿的地拿下，不然就没机会了。”

据他介绍，2015年新城控股拿地的比重会是一二线城市和三四线城市各50%。“一线和重点二线城市始终是风险最小的，尽管这些城市商业体量总体过剩，但是在某些特定区域还是存在一些空白点，这就是我们的机会。”欧阳捷表示，“但是随着供应商的下沉，部分二线城市和三四线城市布局比例将会逐步提高，这将是未来的趋势。”

“此类城市本质上属于商业气氛相对较低，但城市投资价值依然存在的区域。商业地产过剩的背景下，部分重点城市依然需要引入高端商业综合体。”严跃进认为，“比如新城控股在安庆拿地，背后就是考虑到在长江经济带开发的过程下，其有望成为新一轮改革驱动下的明星城市。并且地方政府也会鼓励房企去此类城市拿地，从而借商业项目来提升城市品质。”

然而，新城控股此前一直专注于坚持高周转的住宅开发，而商业地产资金沉淀庞大，资金周转成为其不得不面对的问题。前述新城控股内部人士则认为，第一，“吾悦系”综合体项目开发投资模型非常清晰，这是此前3个项目积累的经验。第二，将通过土地拓展能力，保证获取地块总价在可控范围内；第三，新城控股在2012年10月份香港主板上市后，融资渠道更加多元化。

但不可否认的是，除了极少数核心城市外，大多数城市房价上涨预期基本被打破，整个房地产行业呈现抱团取暖的趋势。欧阳捷坦言，在自有现金流不充裕的情况下，也会适时地选择联合拿地、合作开发或者股权合作的方式，用有限的资金参与更多的项目。

陈丽琳则指出，尽管新城控股海外融资渠道前不久已经打开，但100%持有商业项目终归是慢工出细活，要想实现现金流杠杆的平衡，也不排除其可能在未来尝试租售并举的方式。