王永平：商业地产拐点来临 企业将遭遇阵痛

2月5日下午，中国商业地产联盟和商业地产专业研究机构RET睿意德中国商业地产研究中心联合发布了《中国商业地产2014/2015年度研究报告》。报告指出，中国商业地产的投资模式、开发模式、经营模式开始发生明显变化，商业地产行业在住宅市场之后也开始出现“拐点”。对此，中国商业地产联盟秘书长王永平表示，拐点期的来临，企业必然会感受阵痛。但是，从长期看，经过洗牌之后，挤出泡沫，行业将向好的方向发展。

商业地产行业一直突出的问题是“两难”：开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性矛盾。而进入2014年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍，行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。

对于困难存在的原因，王永平指出，首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场“蛋糕”;其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降;还有电商对实体商业的冲击。

“面对招商难与运营难，开发商普遍下调了对市场与项目的预期，许多原本定位为奢侈品卖场的转向轻奢，原本设定为市级项目的调整为区域商业，原本定位于区域商业的则调整为社区商业。同时，项目延期开业的现象也十分突出。”王永平如是说。

2014年，互联网思维深刻影响着房地产等实体经济，O2O等电商模式对实体商店造成了一定程度的冲击。在王永平看来，电商对实体商业造成的冲击，“心理影响”大于“实际影响”。虽然在过去一年里电商的社会影响力持续扩大，销售同比也大幅提升，但由于全社会消费市场规模基数大，网络零售市场交易占比仍不足9%。

对于2015年商业地产的发展趋势，王永平指出，未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖;在互联网时代，商场将更加重视消费者研究，通过大数据和云计算为消费者画像，并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销，经营消费者将成为商业新的利润增长点;线上与线下、以及线下商业之间竞争加剧，倒逼品牌与业态创新，一些知名品牌正在通过多品牌策略做好细分市场，异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向;商业地产运营将由“重资产”转向“轻重资产”模式并行，地产投资与商业运营分离这一现象的悄然出现是商业地产行业洗牌的开始。