上海写字楼市场竞争加剧 区域分化显现

近日，高纬环球发布的《2014年第四季度上海写字楼市场报告》显示，2015年至2016年间，上海核心商圈预计将有130万平方米的新增写字楼入市。仅2015年上海就将有70万平方米的新增供应入市，这可能给市场租金带来一定的下行压力，预计不少项目入市时的租金将低于市场平均水平。据高纬环球预测，波动实属必然，但波动不会太大，市场还会保持在较为稳定的状态之中。

大批新增供应的涌入将加剧写字楼市场的竞争。2014年，上海优质办公空间需求不断攀升，核心地区的市场空置率有所下降，至六年以来最低点。在需求巨大的同时，写字楼的租金也有所上浮。2014年年末，上海核心区域写字楼平均租金达到9.3元/天/平方米，同比上涨4.3%，较2013年上涨3.7%。然而在2015年大批新增供应涌入的同时，租金的价格以及空置率可能难以保持2014年的势头。

仲量联行华东区投资部总监李凌认为，随着中国经济进入结构性调整，GDP增速放缓，2014年后中国办公楼市场将发生变化。“办公楼市场在全球一体化浪潮下愈趋成熟和办公楼租户结构的变化，都会对租金和空置率产生影响。”李凌表示。

市场波动幅度增大

据机构预测，2015年上海核心区域甲级写字楼新增供应将迎来高峰，写字楼新增建筑面积将达到70.18万平方米，新增供应总量与2014年相比将高出127%。在上海新一轮的商务写字楼供应中，除了许多项目的二期工程即将完工，还有大体量、高质量的上海中心即将落成。预计2015年~2016年将是写字楼大批集中涌入市场的高速增长期。

世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨认为：“2014年是近三年浦东写字楼租金增长最快的一年，增幅远超浦西。在过去一段时间内，该区域的写字楼市场处于明显的供不应求状态。甚至到上海中心正式交付前，该区域新增供应仍将非常稀缺。陆家嘴金融区的特性，让该区域写字楼的租户结构特征非常明显，主要为银行和金融机构。上海中心是上海最高的一座超高层建筑，鉴于它的稀缺性和本身在绿色环保、物业管理等方面的优越特质，相信也会成为很多知名企业的选择。”

单从去年第四季度来看，上海甲级写字楼的空置率有0.6个百分点的微弱上升，主要是由于陆家嘴世纪金融广场三号楼在该季度入市，其面积达70000平方米，市场整体空置率因此被大幅拉高。从年末的情况来看，2015年新增写字楼大量入市之后，空置率必然有所上升。高纬环球估计，2015年市场对新增供应的吸纳量在40万平方米左右，预计到年末空置率会达到10%。

虽然大体量的新增供应对市场造成了一定的压力，但新楼入市同样也能刺激并带动整体市场需求量的上升。截至目前，超半数甲级写字楼空置率不足2%，但从后市来看，核心商圈及非核心商圈的高品质可租赁面积均将大幅上升。因此对于租户而言，无论是租赁新办公室还是续租，在协商时的议价能力都将高于以往。

高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山告诉中国房地产报记者，大量写字楼入市给上海房地产市场带来了挑战，也带来了机遇。“从业主方来看，轨道交通便利、品质优良的顶级写字楼将获得更多追捧，租金有望超出市场平均水平，并实现预期租赁目标；而余下的新建写字楼将承受巨大的市场压力，遭遇较高的空置率和较大租金压力。”

区域分化加剧

浦东或受追捧

2015年上海中心的入市将为上海写字楼市场带来最大变局。坐落于陆家嘴的上海中心落成之后，虽然会为市场带来一定的去化压力，但在自贸区不断发展扩区的大背景下，再加上12号线黄埔／静安段的预期开通，浦东区域的整体发展仍然被市场所看好。

上海浦东房产研究中心主任李战军表示：“浦东新区为上海自贸区的一部分，受到各类外资企业的青睐。2014年浦东写字楼市场有上升趋势，总体表现为供应量大、需求量大、出租率高、价格稳定。浦东市场呈现良好态势的原因，也部分由于浦西写字楼空间不足，尤其缺乏高档写字楼。”

如今正值上海浦东新区经济加速转型的时期，找到新的经济发展爆发点已成为未来发展的关键。在原本外资企业占主导的基础上，重点引进和发展创新型和龙头民企是未来发展的主要目标。在内资企业和龙头企业大量进入浦东之际，其对优质写字楼的需求也在不断提升。由此看来，新鲜企业的融入不仅能为浦东的经济发展注入新的活力，同时也能为写字楼市场带来发展动力。

另外，除了一直以来备受投资者追捧的核心商务区以外，一些外围区域在自贸区政策的利好之下，也将拥有较好的发展前景。张江、外高桥等板块在去年都出现了多笔大宗交易。例如远洋地产以4.84亿元的总价收购了外高桥保税区一在建商办项目，凯龙瑞第四只人民币基金募集总额超过13亿元，总投资5.4亿元，投资于上海张江两栋办公楼物业。

近年来，随着市场的变化，办公楼租户的结构也在悄然发生变化，最为显著的是租户品质的改变。“十多年前我们做办公楼租赁的时候，几乎所有的业主，不管是国内还是国外的，都喜欢同一类租户，就是跨国企业，尤其是大型的跨国公司。但现在业主已经不这么认为了。相反，他们越来越喜欢内资企业。”上海一位业内人士告诉记者。

高纬环球华东区资本市场部董事苏金茂预测，2015年国内企业在上海投资市场上的表现将愈加活跃，同时来自新加坡和中国香港地区的投资客等将依旧是主要的海外投资者。“越来越多寻求投资组合多元化的中国企业及高净值人士正在上海寻找合适的投资对象。在2015年，写字楼的投资者可能不再局限于地产行业内，更多其他行业的投资者也将尝试进入写字楼市场。在收益率方面，随着商业地产交易价格逐渐趋于理性，预计2015年的资产收益率将持稳或有小幅上升。