产业园成为市场新宠 智能写字楼租赁模式萌发

房地产咨询服务公司高纬环球，今日发布了2014年第四季度北京写字楼市场报告。报告表明，2014年1-10月，北京市房地产开发投资完成3,173.7亿元，同比增长14.8%；写字楼开发投资完成613.5亿元，同比增长31%。9月及11月，政府分别对房地产行业进行两次金融改革，这两次金融刺激政策的实施及目前开发商融资渠道的多元化，无疑将为未来房地产开发投资市场带来更多利好的机会，同时稳固了投资对整体经济的正拉动。

高纬环球报告表明，北京核心商圈新项目入市带动空置率上调，租金仍继续保持稳定。2014年第四季度，光华路SOHOII期、亮马河外交公寓大楼如期入市，拉动中央商务区和亮马河两大核心商圈的空置率小幅提升，分别达8.53%和8.96%，整体市场空置率上调两个百分点至6.45%。得益于旺盛的市场需求，北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金仍继续维稳，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币377.5元（折合每月每使用平方米人民币544.2元），环比下降1.31%，同比下降0.57%。

以此同时，北京核心商圈写字楼市场吸纳量三年来首次为正。2014年北京核心商圈写字楼市场表现活跃。截止2014年第四季度，核心商圈成交量占北京整体市场成交总量的80%，但多以小面积为主。其中金融业签约率继续高居榜首，其次为高科技业及专业服务业。年净吸纳量仅甲级（含顶级）写字楼就高达35万平方米，自2012年经济下行压力后首次转负为正。

望京-酒仙桥商圈以低于核心商圈30%的市场平均租金，吸引众多企业租户关注。截止2014年第四季度，甲级写字楼按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币261元（折合每月每使用平方米人民币371.3元），环比上升4.2%，同比上升3.5%。本季度由于望京SOHO高效的市场消化速度，空置率从上季度的15%下降到2.9%。未来两年，保利、浦项、诺金、利星行等高品质项目将入市，虽然开发商在预租时可能会采取低租金的策略吸引租户，但高纬环球预计凭借企业租户对此商圈的强劲需求，望京-酒仙桥商圈租金或将继续呈小幅上升态势。

高纬环球北京商业部董事陆明锐表示：“产业园区成为北京市场新宠。核心商圈居高不下的市场租金，为租金承受力较弱的企业带来不小的压力。产业园区优越的政府扶持政策、人性化服务办公平台以及具有吸引力的租约，可为企业租户选址带来更多选择。”

同时，智能化写字楼租赁模式正在萌发。不少开发商意识到传统的写字楼租赁模式需多元化发展，如类似商务中心共用公共办公场所等。高纬环球北京分公司总经理罗志强表示：“如何提高办公空间使用效率、增强办公室对企业雇员的吸引力、并创造更具灵活度的办公空间，将成为未来开发商开发设计商务楼宇的重要考量。”