开发商锁定轻资产 万达万科等龙头相继试水

以制造精美别墅产品而树立鲜明风格的龙湖地产（0960.HK）正考虑让自己轻盈起来。近日他们与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）联合宣布，成立合资公司投资发展苏州时代天街项目。

加拿大养老基金投资公司是全球十大退休基金之一，负责管理1800万名加拿大人的养老金。他们投资股票证券、私募、房地产、基础设施和固定收益工具，以长线、低风险的多元策略为主。截至2014年9月30日，加拿大养老金计划基金总额达2344亿加元（约合12124.57亿元人民币），其中包括254亿加元（约合1313.84亿元人民币）的房地产投资。

这家养老基金投资公司官网信息称，这是它首个直接控股的加拿大境外合资公司。它将投资约2.34亿加元（约合12.1亿元人民币），用于发展苏州时代天街项目。该公司亚洲房地产投资部董事总经理吉米·蒲亚（JimmyPhua）称，他们看到了中国市场的长期发展潜力，希望通过龙湖地产建立长期战略合作关系，从而在中国持续发掘并投资有增长潜力的大型商业项目。

龙湖地产也希望和加拿大养老基金投资公司，与更多海外低成本资金达成长期合作。为此，它正努力通过各种方式提升旗下商业项目的租金与竞争力，来吸引合作者。他们正在研究与识别城市消费群、做好商业规划吸引人流、并通过人流来进行消费转化、收集大数据做客流分析，试图去探寻商业地产与互联网的互动。

龙湖地产品牌负责人对界面新闻记者称，龙湖从2014年就开始通过一些合作降低财务成本，保障稳健安全。2014年7月，龙湖地产与渣打银行领衔的境外投资者进行了第一次股权合作，共同开发重庆观音桥龙湖新壹街综合商业地产项目。这个项目龙湖拥有51%的权益，渣打银行牵头的基金投资7.56亿元人民币，取得该项目28%的权益，而余下21%的权益由另一家海外基金投资5.67亿元人民币持有。

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几乎在同时，万达商业地产也与四家机构签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。在中国商业地产领域保持优势地位的万达和龙湖，同时向轻资产模式转型，反映出过去依靠重资产投入的中国传统开发模式正发生逆转。

1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和

快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元，建设约20余座万达广场。

对此，有业内人士认为，这标志着万达商业在完成上市后，再次减弱了资金重负，开始真正启动“轻资产”运营，并向“轻重并举”的商业模式发展。

事实上，过去万达商业正是靠城市综合体模式取得成功。在这种模式的运作下，商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场。但这种发展模式沉淀资金较多，虽然上市能够缓解资金链压力，但正如某业内人士向《证券日报》记者所示，商业地产的本质是运营，但若能转化为“轻重并举”且其设计比例适合企业发展节奏，引进投资者实际更利于商业地产企业专注于运营，对提升企业资产质量有利。

据接近万达商业人士向本报记者透露，万达商业为了长远发展，经过一年多研发，推出了一种专门设计的轻资产万达广场模式，即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。

不过，这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。

值得注意的是，万达的轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。

该人士还透露，轻资产模式的推出对于万达意义重大，在丰富了其商业模式的同时，还将促使未来万达商业地产呈现轻重并举的局面，保障长期稳定发展。

更重要的是，实行轻资产模式，万达不需投一分钱，但每年可获得的收益可能会高于行业平均水平，同时减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。据上述接近万达商业人士透露，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

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相较于万达、龙湖，万科则是轻资产的先行者。得益于此前在凯德的经验，毛大庆此前操盘下的万科商用物业在轻资产运作方面也做了很多尝试。

记者从北京万科了解到，12月5日，万科集团首个购物中心金

隅万科广场交割工作正式完成。这标志着万科在“轻资产、重运营”模式下，完整操作了商用业务全生命周期链条，从开发、开业、经营直到最终的轻资产运作。

值得注意的是，12月30日，万科集团与东方藏山资产管理公司合作的第一个社区商业基金项目于长阳半岛落地，这也是万科首次与基金实现资产包层面的合作尝试。

“此次与东方藏山的合作，从操作模式上，横跨四个城市、包括五个项目，涉及股权转让、资产交易等多种交易方式。”万科方面回应，这一合作不仅成功实现资产增值，让现金提前回流，还引入了重要的合作伙伴，与万科共同进行商业项目的经营管理，并获得持续稳定的收益。

在设立商业地产管理公司之前，万科形成了轻资产的商业管理模式。包括万科将深圳龙岗区中心商场80%股权(包括若干临街商铺及停车位)，出售给香港最大的房地产投资信托基金领汇房产基金;把9个商业物业80%的股权出让给凯雷投资集团有限公司等。

万科总裁郁亮此前公开表示，认同商业地产轻资产运营，但未来十年，传统住宅业务仍然是万科的重中之重，占比超过五成。

“轻资产是万科应对‘白银时代’转型的一种举措，商业地产投资周期长，资金占用大，运营能力要求高，万科将继续与各类机构探索合作模式，着力提高自身商业操盘的能力。”万科集团相关人士对《每日经济新闻》记者表示，未来也将孵化出一批符合资本市场回报要求以及满足商家消费者需求的项目。