看铺记:多图详解龙湖在京首个“天街系”项目

“13载商业修为，14座城市，19个天街，750余战略伙伴”，在官方网站上，龙湖用这四个数字来概括在商业地产中的发展。

按照龙湖地产整体的商业布局，预计到2017年，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。但在北京，龙湖对商业市场的布局仍属刚刚开始，继长楹天街、时代天街后，去年12月龙湖以5.5亿竞得丰台零售地块，首次在京增加纯商业用地。

作为北京商业地产的开山之作，长楹项目采用“天街系”产品线，但在建筑设计上与早期项目具有很大差异。长楹天街27万平米的商业体量，自持面积达22万平米，被打造成地上5层、地下2层的设计，相较于其他项目，长楹天街在建筑的平面布局上明显更为细长，以天街为界，分为东西两区，平行动线的设计上采用了一字型的模式，规划了700平米的主干道展示面，但相对较长的动线设计会导致可达性和体验感的降低，因此在垂直动线的设计上，长楹天街加强了扶梯和垂直电梯的配备，每层的电梯数量约为20部。

在项目所在的常营区域，1.5—3公里的辐射半径内，分布有美然动力街区、福怡园、定福家园、定福景园等20个成熟住宅区及7个新盘项目，常住人口超过50万，但早前的商业配套仅有8万平米，人均商业面积仅有0.6米。以居住人口为主的庞大的需求群体及稀缺的商业配套，让龙湖长楹天街将定位放在了全业态家庭消费上，并且规划了百货、超市、影院、真冰场4大主力店。

其中，永辉超市占地12000平米，位于B2东区；卢米埃影城位于项目五层东区，规划有10个放映厅2200个座位，营业面积6000平米；全明星冰场营业面积2100平米，位于项目四层东区；百盛精品百货共计40000平米，贯穿西区的B1到F4楼层。

除四大主力店外，儿童业态也是龙湖长楹天街的招商重点，特别是12岁以下儿童的娱乐性消费品牌，在项目三层西区，除百盛百货外，剩余面积被打造成了以儿童零售、儿童体闲、娱乐的业态。

此外，31000平米的餐饮业态，虽然相对于22万的购物中心体量，占比仅有14%，但容纳了130个餐饮品牌，集中在项目的F4及F5层，平均单店面积238平米，相对巨无霸型的餐饮品牌，较小的单店面积一方面能带来更多的租金收入，另外一方面能够进驻更多的品牌，为消费群体提供更多的消费选择。除西贝、绿茶、必胜客、重庆小天鹅、赤坂亭、新辣道、肯德基、味千拉面等品牌外，长楹天街也引入了南锣肥猫、黄太吉、伏牛堂等人气品牌，同时将Uncle5、北疆饭店、37度海鲜面等新晋品牌将首次带到北京。

在零售品牌方面，长楹天街与inditex、i.t、绫致、欣贺、赫基、百家好、百丽等多个集团品牌进行了合作，但值得关注的是，承租大面积的快时尚品牌相对较少，仅有ZARA、ME&CITY等少数快时尚品牌进驻。

就整体业态来看，项目东西区在品牌落位和业态规划上具有明显差异，西区除了百盛的进驻外，在零售的规划上，以大女装品牌为主。而东区部分在品牌选择和业态组合上更为时尚年轻，电玩城、电影院、冰场等体验型业态也更为集中。但也正因为如此，在人流分布上出现了“西冷东热”不平衡的状况。