龙湖的慢速度： 吴亚军欲以轻资产加持商业

以制造精美别墅产品而树立鲜明风格的龙湖地产（0960.HK）正考虑让自己轻盈起来。近日他们与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）联合宣布，成立合资公司投资发展苏州时代天街项目。

几乎在同时，万达商业地产也与四家机构签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。在中国商业地产领域保持优势地位的万达和龙湖，同时向轻资产模式转型，反映出过去依靠重资产投入的中国传统开发模式正发生逆转。

加拿大养老基金投资公司是全球十大退休基金之一，负责管理1800万名加拿大人的养老金。他们投资股票证券、私募、房地产、基础设施和固定收益工具，以长线、低风险的多元策略为主。截至2014年9月30日，加拿大养老金计划基金总额达2344亿加元（约合12124.57亿元人民币），其中包括254亿加元（约合1313.84亿元人民币）的房地产投资。

这家养老基金投资公司官网信息称，这是它首个直接控股的加拿大境外合资公司。它将投资约2.34亿加元（约合12.1亿元人民币），用于发展苏州时代天街项目。该公司亚洲房地产投资部董事总经理吉米·蒲亚（JimmyPhua）称，他们看到了中国市场的长期发展潜力，希望通过龙湖地产建立长期战略合作关系，从而在中国持续发掘并投资有增长潜力的大型商业项目。

龙湖地产也希望和加拿大养老基金投资公司，与更多海外低成本资金达成长期合作。为此，它正努力通过各种方式提升旗下商业项目的租金与竞争力，来吸引合作者。他们正在研究与识别城市消费群、做好商业规划吸引人流、并通过人流来进行消费转化、收集大数据做客流分析，试图去探寻商业地产与互联网的互动。

龙湖地产品牌负责人对界面新闻记者称，龙湖从2014年就开始通过一些合作降低财务成本，保障稳健安全。2014年7月，龙湖地产与渣打银行领衔的境外投资者进行了第一次股权合作，共同开发重庆观音桥龙湖新壹街综合商业地产项目。这个项目龙湖拥有51%的权益，渣打银行牵头的基金投资7.56亿元人民币，取得该项目28%的权益，而余下21%的权益由另一家海外基金投资5.67亿元人民币持有。

刚刚过去的2014年，龙湖地产并没有完成570亿元的销售目标，全年合同销售为490.5亿元。

曾经的“别墅专家”再度徘徊在500亿销售关口，不过尽管如此，创始人吴亚军在12月份的一次内部会议中称“龙湖在徘徊，但绝不失落”，相比排名前后，她更在意风险控制。

这位年逾五十的女企业家称因“怕死”而主动放慢了速度。她称赞CEO邵明晓在掌舵龙湖以来做的最对的一件事情就是主动压缩供货量。

去存货是龙湖2014年的重要工作之一。龙湖甚至特别设计了一个系统，用以加速去化积压了两三年的存货，并在2014年将上述存货大部分卖掉了。“龙湖地产可能是过去一年中唯一整体存货量没有增加的公司。”龙湖地产内部人士对界面新闻记者称。

慢下来的龙湖地产看上去的确更安全了。海通国际预测，2014年拿地谨慎的龙湖地产，预计年终持有现金将增加至180亿元-190亿元，净负债率有望降到60%以下。但主动压缩供应量必然导致销售增长放缓。龙湖地产2015年的销售目标甚至只定了530亿，比2014年的预期目标还少40亿。吴亚军的保守战略究竟要坚持到什么时候？

龙湖地产对外高调宣示的以10年至15年为计的“持商业”战略表明，吴亚军在等一个拐点的到来。这个拐点是由龙湖商业地产发展成熟带来的公司历史性拐点。2013年到2016年这四年间，龙湖地产持有商业开业量呈现加速趋势，预计这些商业投入能陆续给龙湖带来大量现金流。按照龙湖的规划，至2017年，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米，确保至下一个十年，租金回报将占到龙湖核心利润的20%以上，而当商业租金收入到能覆盖公司的借贷利息时，龙湖的发展将真正上一个台阶。

在四年之间达成几乎业内最大的商业开业量，需要龙湖地产投入大量的资金，为此，龙湖提出了每年销售回款不超过10%作为投资商业地产的上限指标。为了能更快回款、也是为了迎合当前以刚需购房者为主的市场，这家曾经专注于高端住宅开发的公司，已经将旗下高端产品的配比大大降低。根据龙湖公布的2014年销售快报，目前龙湖销售物业的大致比例是：高层住宅公寓占四成，别墅洋房占三成，商办和其他业态占三成，总体销售回款率保持在90%水平。

保守的龙湖想长成大象并不易。2014年半年报显示，2014年上半年，龙湖地产已开业商场面积为92.2万平方米，整体出租率达95.8%，租金总额人民币4亿元，而截至2014年底，龙湖地产已开业商场面积已增至170万平方米。截至2014年6月30日，龙湖地产的综合借贷总额为471.6亿元，平均借贷成本是6.5%。戴德梁行数据显示，目前龙湖地产租金收入仅占其全部收入的5%左右，距离其他较成熟综合地产开发商仍有距离。

目前，万达租金收入已占其全部收入的13%，长江实业的租金收入占比是14%，新鸿基这一数值是31%，九龙仓租金占比则高达49%。龙湖的持有物业租金仍需再追赶几年，才有望如吴亚军所愿覆盖其成本。而要达到成熟综合性开发商水准，龙湖还有很长的路要走。（来源：界面）