戴德梁行：2015写字楼供应加大 竞争将会加剧

1月6日， DTZ戴德梁行举办2014上海全年回顾媒体发布会。数据显示，2014年上海全市办公类物业供求量回归至历年平均水平。但2015全年上海甲级写字楼供应约172万平方米，其中浦东、闵行、黄浦、虹口等区域供应急速攀升。

DTZ戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁表示：“2015年写字楼市场受经济增长下行压力及写字楼供应量加大的影响，未来写字楼成交、租金及空置率将迎来挑战，竞争加剧。”

不过，即便2014年上海大宗物业投资市场交易相对2013年有所萎缩，投资者观望情绪浓厚。但从成交类型来看，写字楼仍然是投资者最亲睐的物业类型，写字楼的成交总建筑面积，占大宗物业交易量的88.4%。

散售成交低迷

上海的写字楼市场相对成熟，能较快的吸收新增供应量，去化压力不大，未来上海写字楼供应比重仍将向新兴商务区倾斜。

据DTZ戴德梁行华东区写字楼部数据显示，上海全市办公类物业供求量回归至历年平均水平。其中，全年散售写字楼成交仅43.3万平方米，环比下跌近45%，大宗交易却持续活跃，从2012年占比33%持续增加到今年的54%。基金收购和企业大宗购买频频出现，大面积企业购买成为销售市场的亮点，如平安信托买下绿地中心二期6.875万平方米，浙江泰隆商业银行买下保利国际中心1.6万平方米等。

DTZ戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁分析认为：“经济不稳定抑制了生产型企业购买需求，导致散售写字楼成交低迷。而大面积企业购买成为销售市场的亮点，显示出品牌制造业、金融和科技行业的购买需求强劲。”

从区域来看，2014年全市写字楼存量超过6,700万平方米，其中浦东、黄浦、徐汇等核心区占比下跌至34%，而普陀、闸北等新兴商务区占比增至23% ，说明写字楼存量已经从核心区向新兴商务区转移。租金方面，与年初相比，浦东租金增幅约7.9%，浦西租金则下降约3.4%。随着浦东小陆家嘴项目陆续入市，租赁面积紧俏现象得到缓解，空置率有攀升的迹象。

展望2015年，沈洁认为，甲级写字楼供应加大，竞争将会加剧。

DTZ戴德梁行华东区写字楼部数据显示，2015全年上海甲级写字楼供应约172万平方米，其中浦东、闵行、黄浦、虹口等区域供应急速攀升。除此，各核心区不断有高品质项目入市，各大新兴商务区也有大量项目供应，如大虹桥CBD、新江湾板块等。

沈洁表示：“2015年写字楼市场受经济增长下行压力及写字楼供应量加大的影响，未来写字楼成交、租金及空置率将迎来挑战，竞争加剧。”

写字楼仍是投资重点

据DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部数据显示，2014年上海大宗物业投资市场交易相对2013年有所萎缩，物业价格未现大跌，投资者观望情绪浓厚。

事实上，上海房地产投资市场全年成交额261.9亿元，同比去年全年大幅下降54%。从资金构成上看，境外买家投资额49.13亿元，占总成交额的18.8%，同比下降80%;与此同时境内买家持续保持活跃，占据上海大宗物业交易的主导地位，投资额达212.77亿元，相比2013年同比下降34%，降幅小于境外买家。人民币基金不再只是向开发商提供融资，现在已经开始收购现有商业物业，多元化投资局面形成。

从成交类型来看，写字楼仍然是投资者最亲睐的物业类型，写字楼的成交总建筑面积，占大宗物业交易量的88.4%。商铺、住宅、酒店式公寓投资额和比重下降，收购目的以投资为主。

DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成指出未来投资机会主要表现在物流地产、白领公寓以及线下零售商铺领域。未来随着上海自由贸易试验区的扩围，陆家嘴金融片区、张江高科技片区和金桥开发片区纳入范围，为外商投资和服务业开放带来便利，长期利好浦东的物业投资。