万达文化旅游地产真相 高杠杆用到极致

万亩级的项目、动辄数百亿元的投资规模、大手笔的海外收购，以及3年时间连下近10城，在外界看来，万达集团[简介 最新动态]在文化旅游地产方面的动作几近疯狂，并且债台高筑。然而，当走到表象背后，看到万达[简介 最新动态]严格的财务管控、用到极致的金融杠杆、成熟的运作团队、稳固的合作联盟和雄厚的资金支持，你的判断也许会更加接近事实。

“我也不知道，万达的模式到底是我们蒙对的，还是真的是我们自己研发出来的。”对于从2007年便开始寻求转型的王健林来讲，并没有可以参考的模式，一切都是摸着石头过河。从模式来讲，需要大量资金沉淀的万达文化旅游综合体目前仍依靠先行的可出售物业回收现金流，但这仅是现阶段的无奈之举，并非万达的最终追求。根据万达的计划，2020年之后，房地产销售收入占比将降到50%以下。

面对质疑，万达正在为尽早形成旅游综合体全国联动格局加紧建设，目前，已经有企业开始模仿万达模式，万达正在抢跑。

高杠杆用到极致

业内曾有一个粗略的计算，万达已经投资的旅游综合体项目总投资额已经达到2000亿元，但这并不意味着万达需要真金白银投入这么多，其中一个关键环节便是其用到极致的高杠杆模式。

先看万达在海外的收购案例。2012年7月，万达以26亿美元收购美国第二大影院MAC，但万达实际出资只有7亿美元，花旗银行、中国进出口银行都为其提供了低息贷款。

2013年6月，万达又以10亿英镑收购英国圣汐游艇公司和伦敦的一家五星级酒店，王健林曾公开说，这10亿英镑中，万达只需要自筹一半资金，一半靠融资。其实，王健林这样说还是过于保守了，实际的杠杆率其实更高。

曾经参与过万达海外地产项目的一位金融机构董事长跟记者透露，由于万达的品牌效应，能够以很低的价格拿到地，其在美国以约100万美元拿到的地块，经评估机构评估后价值200万美元，万达计划以50%的抵押率融资100万美元，这就相当于万达不需要任何资金投入就拿到了土地。“万达自己一分钱都没有出，这让我们心里很没底。”这位董事长如此跟记者说。然而，万达是不愁找不到融资机构的。

万达在国内的项目同样使用了非常高的投资贷款比。

王健林曾公开称，每个文化旅游综合体项目的注册资金约在30亿~40亿元，其中拿地约8亿元，启动资金10亿元。而项目当年的投资并不完全由万达自掏腰包，主要由三部分构成，自己拿35%~40%的注册资金，银行融资约30%，剩余靠预售款收入解决。

青岛东方影都[最新消息 价格 户型 点评]项目，总投资规模为500亿元，启动资金为50亿元，据业内人士透露，该项目的投资贷款比例高达75%。也就是说，一个500亿元的项目，万达实际出资只有12.5亿元。

以这样的比例粗略计算，2000亿元的总投资，实际需要的自有资金仅有50亿元，这对于万达集团来讲并无压力，但高负债却对资金的快速回流提出了很高的要求。在万达旅游综合体建设前期，并没有形成运营收入，万达选择了通过可销售物业回现，这也就形成了我们目前所能看到的万达文化旅游地产的开发模式。

模式之争

有关万达“以文化之名圈地”的议论从未间断过，但在目前万达所做的文化旅游综合体中，我们所能看到的仅有一个已经建成但并不成功的长白山旅游度假区和西双版纳、武汉、青岛等仍在建设中的大盘。

2013年9月，记者驾车绕万达西双版纳项目一圈用了很久，一大片整理好的地块上一栋栋多层建筑拔地而起，不到百万元一套的小户型住宅产品对于不动产投资者来讲不无吸引力，而热带雨林主题的公园和各种文化旅游配套还都未开建。

这其实是万达文化旅游综合体项目常用的开发模式，既是快速回收现金流的需求，也为了形成人气。然而，距离景洪市区并不远的西双版纳项目这样操作问题不大，但在交通不便的长白山项目上，万达却栽了跟头，住宅后期销售受阻，非常强的季节性旅游特点使得度假区的商业在多数时间都是大门紧闭。

据万达内部人士向记者透露，万达正在对长白山项目进行升级，计划改造成一个更适合休闲度假的目的地，而非一座城。

经过了第一个旅游综合体项目的试水遇冷，摸索前进的万达在其他项目上更加注重“借势”。

作为万达都市型旅游文化地产旗舰之作，武汉文化旅游综合体位于东湖和沙湖之间，是武汉的几何中心，万达建设的汉街两侧已经有比较成熟的商业氛围和人气，在这样的基础上建设一个整体投资规模500亿元的旅游综合体项目，住宅销售前景非常可观。

但对于万达来讲，通过出售物业回收资金的模式只是目前阶段的无奈之举，万达追求的是迪士尼模式，王健林曾公开叫板迪士尼称，未来，万达的文化旅游项目在游客量和旅游收入等方面都将超过迪士尼。

按照万达计划，2014年年底，武汉项目将全面营业，东方影都、西双版纳、南昌等项目也将在未来两三年陆续开业。然而，2020年以后出售物业收入占比降至50%以下的目标能否实现，以及项目的运营管理能力，都将是万达模式复制成功的关键所在。