云南旅游地产：是圈地运动还是旅游升级

5至6月期间，云南省旅游地产连续发生几件大事：云南城投集团正式推出“梦云南分时度假平台”；中信集团携手绿城房地产集团与滇中产业新区合作，意向投资约200亿元建设中信嘉丽泽[最新消息 价格 户型 点评]旅游文化区；雅居乐地产控股有限公司(以下简称“雅居乐”)又以巨额投资签约入驻昆明市五华区西翥生态旅游实验区，计划打造一万亩体量的多功能旅游小镇。

显然，云南的旅游地产热度依然不减，此前，云南省房地产协会公开数据显示，截至2013年，云南旅游地产的投资规模已超过2万亿元。云南旅游地产已成为继海南之后最被看好的一块“蛋糕”。目前，各大房企基本上已进驻云南，当地旅游地产的投资十分狂热，甚至一些超大型旅游项目屡撞政策红线。这股投资热潮背后有哪些推手？云南旅游地产是复制海南模式，还是需要另寻一条适合自己的新路？

政策倾斜是一把双刃剑

云南旅游用地试点的推进给了房地产开发企业很大的契机。2009年4月，国土资源部编制的旅游土地利用专项规划对云南旅游产业在用地政策上进行了支持和倾斜，云南各地进行了颇有特色的尝试。

在用地政策之外，云南省旅游业的转型升级也为旅游地产的发展提供了有利时机。同为旅游大省，云南与海南不同，一直以观光游为主，游客停留时间短、消费少。2005年，云南提出“十一五”期间要推进云南旅游二次创业的计划，实现从旅游大省向旅游强省转变。云南省政府在2006年出台意见，全省启动60个特色旅游小镇建设，省发改委连续3年每年安排1000万元作为旅游小镇建设项目贴息资金。

云南省旅游发展委员会网站刊登的一篇文章中谈到，旅游地产是推进云南旅游二次创业的引擎，该文章认为，目前云南省的旅游地产开发主要有两种模式：一是地产带动旅游的开发模式，如华侨城昆明阳宗海项目；二是旅游与地产相互融合的开发模式，借助旅游资源，同步开发住宅、度假等综合功能，如云南省玉溪市郊澄江湖畔圣水等。

政策的大力扶持为旅游地产的发展提供了天时地利的条件，这也是云南旅游地产火热的重要原因之一。然而，一系列的政策倾斜也引发了诸多问题：在云南开发的一些超大型旅游地产项目动辄用地就是上千亩或万亩，但有限的用地指标并不能满足这些项目，导致一些投资项目出现缩水现象。此前，有媒体报道，作为云南旅游地产投资热点地区的西双版纳，过千亿元的投资中目前能够真正落实的仅有500至600亿元。西双版纳州国土资源局最新发布的《关于西双版纳州第二次全国土地调查主要数据成果公报》中着重提到，部分地方建设用地格局失衡、利用粗放、效率不高，建设用地供需矛盾仍突出。尤其是2012年，企业巨头纷纷扎堆西双版纳，掀起疯狂的圈地潮，部分违规项目以旅游名义暗度陈仓。

海南模式不是万能公式

虽然云南的旅游地产发展出现了一些问题，但似乎这并未影响政策对其的支持。目前，云南省与海南省已展开战略合作，深化“山海互动、一程多站”合作模式。但让人羡慕的海南模式可以被云南复制吗？业内人士分析，海南的旅游资源相对单一，以滨海度假为主，游客停留时间长，但云南的旅游资源非常丰富，各个地州的自然环境和民族文化均有不同，不可能简单复制海南模式。

事实上，海南模式也并非完美无缺，在海南的旅游地产开发中已经出现一些问题需要注意。北京大学旅游研究与规划中心主任吴必虎表示，现在三亚乃至海南的旅游地产发展日渐下滑，病根在于开发商只重视酒店和地产建设，忽视度假和旅游的定位，缺少当地居民参与，再加之央企和外企圈地孤岛化，一系列因素共同导致地方政府失去资源和规划控制力。

中国旅游研究院副研究员杨彦锋认为：“很多地方开发旅游地产项目是有配比的，不应一次性就开发完。三亚的教训很多，很多优质的海湾全部建成旅游地产项目，销售完以后就只产生一次性的财政收入，没有持续经营的机制。”

杨彦锋指出，全国旅游地产开发过热的地区比较多，如海南三亚，山东青岛、威海、烟台，辽宁营口等属于开发过剩的典型。云南目前虽然正处于旅游地产开发热潮中，但总体来看，还未到过热阶段。并且，海南、云南的旅游地产并非空中楼阁，都有非常好的旅游资源支撑。目前关键要有长远规划，应充分论证，慎用公共遗产资源，绝不能竭泽而渔。

杨彦锋亦表示，从中长期趋势来看，云南、海南都是适合进行旅游地产开发的地方，云南打出旅游强省战略，着力进行旅游的二次创业，比较适合布局旅游地产项目，正如美国人逐步往佛罗里达州迁移，因为其处于滨海地区，气候很好，影视娱乐业、IT行业都往那里聚集，云南也有可能成为“中国的佛罗里达”。

而深圳市同创房地产公司董事副总经理罗霆认为，未来云南旅游地产的开发要想取代海南一定要解决3个问题。首先，要认识到云南旅游地产的核心资源是什么，与其他城市相比的优势和差异在哪里；其次，旅游度假产品的定位和目标客户是什么，海南三亚的客户群在不同的时期都有明显的变化，云南必须思考自己是立足本地还是面向全国，这也是开发企业必须考虑的问题；最后，要形成可持续发展的旅游地产开发模式，在政府的规划下，房企们通力合作，才能最终推动整个云南旅游地产的发展。

从卖资源到卖文化

据统计，目前云南知名度比较高的旅游地产开发项目有38个，总占地规模已超过53万亩，计划投资金额超过3600亿元。其中，达到万亩级别的楼盘有15个，投资额达到100亿元的项目多达14个。

旅游地产项目扎堆上马，但如何避免同质化竞争，在后期运营中取胜成为开发商必须面对的考验。事实上，目前，旅游地产项目同质化严重已经导致营销出现困境、项目定位混乱、环境保护与开发对峙等问题。这些问题的显现，已经影响到云南旅游地产的发展。

业内人士分析，在新的市场形势下，旅游地产开发模式转变是必然的。上海克而瑞信息集团的研究报告中也提到，2014年，旅游地产的开发将由重销售转向重运营。

云南实力集团营销副总经理印小龙认为，云南的旅游地产开发相比省外，如深圳等地区还属于初级阶段，未来将向精细化开发发展，这就需要开发商花时间研究本地人认可的、能够融入本地文化元素的旅游地产模式。

“如何打造能让本地人认可，也能让外地人留下来的旅游地产项目是非常关键的。”印小龙表示，“在云南旅游地产开发中应分类进行开发，如对先天优势资源较好的地方进行发掘性开发，在保护的基础上，充分挖掘其优势，打造精品旅游地产项目。其次要对资源少但游客流动性大的地方进行塑造性开发，为喜欢到这里的人塑景，通过项目推动片区旅游产业的发展。”

上海克而瑞信息集团昆明分公司总经理尤辛杰也认为，云南旅游地产的突围之道，还在于打好文化牌。以云南旅游地产开发相对成熟的地区大理和丽江为例，尤辛杰认为，丽江旅游地产目前的开发模式主要依托酒店来驱动地产；而对大理来说，酒店的投入和品牌的关注度还不如丽江，更多是依托资源在产品、价格等策略上吸引客户。事实上，丽江的旅游地产项目基本主打雪山景观，真正主打文化的项目并不多。“项目引进的酒店，如果能从前期包装、产品设计层面进行文化植入，那这类的项目会在丽江走出一条创新道路。”尤辛杰说。而对大理来说，尤辛杰认为，大理的旅游地产仍然在追求自然和静心的心灵体验，“我个人感觉大理的文化包装还是不如丽江的一些项目，也许在文化推广上，商业也会是个很好的加分。