腾冲之围 雅居乐原乡旅游大盘复制堪虑

蛰伏两年，带着再次复制清水湾旅游大盘成功的期许，雅居乐[简介 最新动态]在云南首个项目终于走进人们的视野。

最新市场消息显示，雅居乐腾冲原乡项目，于11月23日正式开盘。这个规划面积3万余亩，可建筑面积9000余亩，计划投资200亿元的大盘，是雅居乐自海南（楼盘）清水湾之后第二个大手笔投入的旅游地产项目。

据悉，原乡首期将推出约2400套房源，包括洋房、泰式别墅、现代风格别墅等，其中洋房与别墅分别仅以单套35万元/套、单套200万元/套低价入市。

据雅居乐方面公开资料显示，原乡一期项目在建约为50万平方米，开盘均价带精装为7000元左右/平方米，可售货值约50亿元。

腾冲之围

但腾冲原乡项目是否能延续雅居乐之前在清水湾的成功，这仍是一个问号。

据昆明（楼盘）业内人士对观点地产新媒体表示，腾冲并不属于主流的旅游热点城市，自然景观资源比较有限。而且，现在最重要的是旅游地产同质化竞争比较严重。

就腾冲整个市场而言，相比云南其他城市，在市场成熟度，还是旅游热度方面，均没有昆明、大理（楼盘）、丽江等城市突出。

边境贸易、民俗文化特色是其最大的特色所在，若采用复制清水湾模式，恐怕会遭遇“水土不服”。

“作为快速发展的腾冲，有太多的开发商想进来分一杯羹，若自身定位不明确的话，很难在这个市场突围。”上述人士如是表示。

据悉，近几年来，腾冲县先后引进了北京世纪金源集团[简介 最新动态]、云南红塔集团、深圳（楼盘）华隆集团、云旅集团等20多家大企业，达成了19个旅游重点建设项目协议，涉及景区景点、高档酒店、康体运动设施建设等，总投资额近200亿元。

查阅资料可知，目前，腾冲在售的旅游项目有四个。分别是腾冲世纪城、奥宸[简介 最新动态]纳帕溪山、高黎贡国际旅游城和水墨中国·腾冲旅游第一站。

从这个四个项目的具体情况来看，不管是在价格还是在产品类型方面，都会给雅居乐带来直接的竞争压力。

目前，腾冲世纪城主要是低密度住宅在售，其中联排低密度住宅户型面积230-330平米，均价4500-5000元每平米；双拼低密度住宅均价7000-8000元每平米；独栋低密度住宅面积241-488平米，价格8600元每平米。

奥宸纳帕溪山在国庆期间已开盘，现项目小高层别墅在售，小高层面积为78-113㎡，均价4200元/平。

而从高黎贡国际旅游城项目来看，现在一期主要是小高层、洋房、别墅及商业在售。花园洋房户型面积为80-140平，均价4300元/平；小高层户型面积为93-121平，均价3900元/平。别墅户型面积248-590平，总均价为9000元/平。

水墨中国，220-307平双拼别墅，均价7000元/平；179-188㎡联排别墅，均价6000元/平，一期86-137平花园洋房，均价4200元/平。

不仅如此，除了上述在售的项目外，腾冲还有很多项目正处于开发的阶段。

例如，云南柏联和顺旅游文化发展有限公司投资打造“天下和顺”旅游文化产业项目、成都嘉润集团有限公司投资腾冲江东古银杏旅游风景区项目和腾冲鸿立投资有限公司对腾冲古城(南诏古城)遗址进行文物勘探的合作项目等等。

这些项目在未来入市后，给雅居乐带来的压力也不容小觑。

原乡之虑

显然，在目前有着如此众多充沛数量、及各种类型旅游地产项目、本地总人口却仅仅只有65.34万的腾冲，雅居乐要如何去吸引投资客户，消化定位“高端”的产品，是雅居乐需要面对的极大考验。

据了解，雅居乐首次和腾冲结缘，始于2011年。其在海南清水湾项目尝到甜头之后，开始在全国多个地方，特别是在云南大量补充旅游地产项目。

2011年，雅居乐与腾冲县达成合作协议。根据协议，雅居乐将在腾冲兴建一个总占地33000亩的旅游小镇。雅居乐将这个命名为“原乡”的项目定位为“国内首屈一指的国际级休闲养生度假城”。

据不完全统计，在2011年4月20日至5月15日短短20余天时间内，雅居乐就与云南西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲政府签署了多个旅游地产项目战略开发协议，投资额高达450亿元。

按当时披露的雅居乐云南构想，已入市的瑞丽项目，只是一个面向当地市场的城市精品项目，对接当地刚需及改善类需求。

而腾冲及西双版纳项目，则是雅居乐旅游地产战略中的旗舰产品。目前率先启动的腾冲原乡项目，则被雅居乐视为“第二个清水湾”。

因为，对于过去一直依靠广东省内项目和清水湾为主要销售来源的雅居乐来说，在海南清水湾销售进入低谷后，旅游地产布局过于集中风险一直突出。

目前，据雅居乐11月6日公布的最新业绩，今年前10月完成销售296.5亿元，仅达其年度目标七成；而雅居乐另一着力提升与培育的A+豪宅项目销售业绩却并不乐观，因此雅居乐需要不断加大国内旅游地产布局与入市来改善未来销售重心。

而现在看来，雅居乐也意图摆脱这种局面。今年早些时候雅居乐表示，雅居乐下半年将会从可售资源、产品结构及销售策略等方面作出相应调整，以满足市场需求及应对市场变化。

然而，依据早前接受观点地产新媒体采访的市场分析师说法，得益于海南岛自然资源优势及当时的市场环境，雅居乐清水湾在海南取得成功不难，但要想在全国复制却并不简单。

在外界看来，雅居乐的未来显然仍在众多类似腾冲原乡这样的“类清水湾”项目上，但清水湾在海南的成功，是否意味着在其他的独具地缘特性的城市也能获得成功，这就是外界疑虑所在。

“就规模而言，腾冲项目对雅居乐来说可能是一个巨大的诱惑与挑战。”有接近雅居乐的相关人士表示，“但腾冲项目的总占地面积是海南清水湾的两倍。”