最年轻女富豪身家被误计 龙光年内进军旅游地产

一夜之间，纪凯婷成了全球红人。

日前，《福布斯》发布了2014年全球亿万富翁榜，其中年仅24岁的纪凯婷以13亿美元(约合80亿元人民币)的身价，取代facebook创办人之一莫斯科维茨成为全球最年轻亿万富豪。她能入榜，源于其凭借多家公司及家族信托基金持有去年底在港上市的龙光地产[简介 最新动态](03380.HK)85%股份。她的父亲纪海鹏是龙光地产的董事长兼CEO，而她本人是公司非执行董事。

有人戏谑，这就是韩剧《继承者们》的现实中国版，但在接受时代周报采访时，龙光地产相关负责人却称这仅是个误会，“纪凯婷并非直接持有85%公司股份，13亿美元身价自然是不能作准。”

“公司还在按照以往节奏进行，目前也并没有所谓安排接班人的动静。事实上，上市第一年的业绩，也有不少可圈可点之处。”据上述负责人介绍，公司去年销售业绩破100亿元达到132亿元，盈利水平也获得显著突破。而按照董事长纪海鹏的规划，未来还将关注高端写字楼项目，并寻找机会开发旅游、养生及养老地产等。

“最年轻女富豪”暂不接班

不同于大多数福布斯富豪耳熟能详的发家史，大众对纪凯婷知之甚少，其照片也未曾公开发布。按照《福布斯》的简要介绍，纪凯婷来自香港，持有伦敦大学经济学和金融学学士学位。

但对于这顶“最年轻富豪”桂冠，龙光地产方面不乐意接过手。

“这是个误会，”龙光地产相关负责人对时代周报记者解释称，龙光地产上市后，纪凯婷的确透过龙禧、高润及兴汇这三家公司持有17%龙光股份，但余下的68%股份最终拥有者为纪海鹏家族信托的受益人，而纪凯婷只是其中一位，这一点在招股书里早已说明白。

事实上，大多数富豪皆采用家族信托的方式去持有资产，以安排家族成员共享权益，如长和系李嘉诚家族、新鸿基郭氏家族等。“在中国内地，不少老板很早就将资产转移到子女名下，尤其是非内地籍子女。从财务成本上看，如香港籍人士个税税点就低于国内，套现股份时也不需要缴纳资本增值税等。”协纵国际集团创始合伙人黄立冲对时代周报记者分析称，也不排除未来资产安全上的考量，常见的家族信托方式，能起到防争端、防侵占、防挥霍、防风险等功能，加上还可以很好地规避遗产税，自然受到不少富裕阶层的欢迎。

“即便达不到85%股份那么高比例，纪凯婷未来在龙光的地位也是举足轻重，说不定公司正在逐步安排女儿接班事宜。”深圳（楼盘）（楼盘）当地有地产分析人士对时代周报记者举例称，2007年碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]掌门人杨国强的二女儿杨惠妍因代理家族持股晋升中国首富的故事红遍天下，她也被视作老杨家理所当然的接班人。龙光地产招股书显示，纪凯婷于2010年5月14日获委任为董事，并于2013年11月18日调任为非执行董事。

不过按照龙光上述负责人的说法，公司目前并没有所谓安排接班人的动静，纪凯婷目前并不在公司上班或拿工资，“老板是潮汕人，一贯低调，很少在公司提及家事，大家对纪凯婷的情况都不了解，但可以肯定的是，老板希望外界关注公司的成长，而不是女儿信息的过多曝光，担心会影响其私人生活和交友环境。”

净负债率大幅降低

据龙光负责人介绍，无论销售数据还是盈利水平，龙光地产均在上市第一年获得突破。

公司日前出炉的2013年业绩数据显示，去年实现合同销售额为132亿元，合同销售面积164.22万平方米，同比增长约35.6%和42.7%。此外，在大多数房企“增收不增利”的情况下，龙光地产在净利润率一指标上增长0.5个百分点至18.4%，净利润大增73.6%至20.45亿元。

而龙光一贯棘手的负债率过高问题也得以暂时缓解。时代周报记者梳理发现，龙光地产在此前高速扩张的几年内曾债台高筑，在2010年﹑2011年﹑2012 年及2013 年上半年，其净负债比率分别为234.4%﹑205.6%﹑83.8% 及109.8%，但到去年底这一数字大幅降低至60.9%，低于行业平均水平。

纪海鹏则将这一成绩的取得归功于精细管控与高效运营。他在年度总结时说，坚持以首次置业及改善需求人士为主的产品定位，令龙光地产契合了目前的政策导向与市场旺盛的刚性需求。公司去年通过首次公开发售增加股本，公司获得良好的营运现金流入、简洁的资金结构及较低的融资成本，为公司发展提供了有力的财务支撑。

“去年底的IPO，使得龙光地产获得14.8亿港元的股权融资，显然是这家公司负债水平降低的直接推手。”在不少券商眼里，公司业绩上升主要得益于公司的低成本土地优势，这也曾是公司上市时的最大卖点。年度业绩数据显示，龙光地产去年分别在佛山（楼盘）、东莞（楼盘）、惠州（楼盘）、汕头（楼盘）、中山（楼盘）及南宁等城市以38.2亿元收购9个项目，平均土地成本仅为1045元/平方米。截至2013年末，龙光土地储备总面积达1100万平方米，足够应付未来5年的销售。

不过，过于集中的区域分布，也成为外界诟病龙光地产的主要事由。按照招股书的内容，作为传统广东房企的龙光地产，公司一线城市的土地储备占比仅3.4%，约48%的土地储备位于惠州，其他剩余土地储备主要集中在汕头、佛山与南宁这样的三线城市，而三四线城市正是业内人士警示房地产风险积聚的区域，“一旦房地产市场出现调整，三四线城市的销售将会受到较大影响，当销售回款无法得以保证时企业将面临较大的风险。”

龙光地产方面已意识到这一风险。纪海鹏坦言，公司在获取项目时会侧重两点，即在经济发达或活跃的市中心可快速周转的短期项目，以及在城市近郊具有较高溢价空间的中长期项目，通过两者均衡匹配以满足“高周转、高利润”的目标。

虽未透露今年具体的投资拿地计划，但纪海鹏称，未来，龙光地产将适当关注一线城市和经济高增长城市的核心区域的高端写字楼项目，择机进入旅游养生、养老地产等相关项目的开发。