华润全产业链模式破解旅游地产困境

在广东惠州的亚婆角内湾，海岸线总长20多公里，遍布山、海滩、海岛巨石，这里正是央企华润置地[简介 最新动态]“广东第一湾”所在地。

6月23日，华润置地(1109.HK)在深圳正式将这一项目推向公众视野。

这不是华润置地产第一次布局旅游地产。按华润置地官方解释，这是华润置地首个全产业架构的一个项目，是一个全新的滨海综合体模式。

在业内人士看来，如今，百强房企超过三分之一涉足旅游地产，多是“以旅游之名，行圈地之实”，华润置地也不过是这场旅游圈地运动中的一员。而针对当下旅游地产投资过热的现状，其旅游地产开发前景同样堪忧。

180亿重砸旅游地产

定位为“广东第一湾”的华润小径湾总占地面积约177万平方米，规划建筑面积约270万平方米，总投资180亿元。

该项目是集高端滨海万象海会所、国际五星级艾美酒店、滨海风情商业街、华润大学、国际学校、华润健康俱乐部及高端海景住宅于一体的滨海综合体。

与一般的旅游地产不同的是，该项目包括住宅、商业、养老、旅游、教育等众多产品类型，是华润置地大深圳战略布局中的首个旅游地产项目。

据项目负责人透露，项目已于2012年11月动工，整个开发周期预计长达8年，一期住宅预计2013年下半年开盘，预计2014年12月竣工。

其中，华润小径湾滨海综合体项目展示中心、首期一线海景精装住宅样板房将于7月初全面开放。

华润置地副总裁、深圳大区总经理孔小凯现场介绍，华润小径湾是继2009年以万象城为主力品牌和主导产品的“华润中心城市综合体”、2011年以深圳湾体育中心为首期元素的“深圳湾华润总部基地综合体”之后，华润置地大深圳战略布局中面向公众正式亮相的第三个综合体项目，更是其整个战略版图中唯一的度假类综合体项目。

由英国Foster+Partners福斯特公司设计的万象海会所是华润小径湾重要的配套之一，无论从亿元级投资成本、建筑理念，还是设计手法、材料选取方面，在整个华南区皆位居前列。

同时，该综合体还与华润医疗深度合作，引入片区稀缺的医疗养生俱乐部，以大养生、小医疗为主题，提供以抗衰老为核心的高端系列养生服务。另外，国际五星级艾美酒店亦是首次进驻广东，并首选落户该项目。

这些被华润置地看作是公司打造该旅游地产项目的底气所在，华润置地的想法是能够将综合体概念向海洋延伸。

除此之外，华润置地在海南、大连分别还有两个滨海旅游地产项目。

滨海综合体模式

值得注意的是，就在华润置地重金砸向旅游地产时，由华润系控股的香港上市企业文化地标近日也在内地连购三项目，发力文化地产。

这是继进入地产、啤酒、零售、电力、制药等多个领域后，一直强调多元化发展的华润集团开始加大文化、旅游产业的投入。

过去的几年，华润置地的“万象城”模式给其带来了巨大的扩张机会，目前已进入内地43个城市，形成了8大产品线，但都是由商业地产开发带动住宅地产的模式，旅游地产是其产品线中较为薄弱的一环。

从2012年年底开始，随着华润迁都深圳，华润置地正式启动大深圳战略布局，同时启动了六大综合体项目，总建筑面积近1000万平方米，总投资逾1000亿元，小径湾是其大深圳战略版图中唯一的旅游地产项目。

虽然该项目成为华润置地旅游地产战略中至关重要的一环，但却因位处开发风险较大的惠州大亚湾区域，不少业内人士表示出担忧。

事实上，在惠州东南沿海170公里延绵的岸线上，目前，在东起港口镇西至稔山镇沿岸数十公里集聚了碧桂园[简介 最新动态]、合正[简介 最新动态]地产、富力地产、世茂地产、中信集团、万科集团、粤华集团、深圳华侨城集团、金融街控股等一大批巨头。

在这些项目中，最小的1000多亩，多数介乎2000~5000亩，最大的金融街金海湾占地高达29平方公里。

惠州巽寮湾片区即大亚湾区域是深圳投资客最为集中的区域，据不完全统计，该区域新房总供应量相当于目前深圳年度总供应量的四倍，且房屋空置率高达9成，仅2013年，在惠东巽寮湾10家开发商就将入市4万套房源，这显然将使华润置地面临不小的销售压力。

对此，华润置地内部人士表示，目前大亚湾区域确实存在一定的市场风险，公司也考虑到了这些因素，在项目的定位方面采取了一些差异化措施。

“我们的项目并不是简单的旅游地产，而是一个全新的滨海综合体模式，这个模式涵盖全产业链的架构，把地产和其他行业结合起来，给地产带来更有力的支撑，也是项目的核心竞争力。”该内部人士还透露，这种模式是公司在商业地产模式之外的一个新的发展方向，也将成为公司一个新的利润增长点。未来，公司也会在合适的时机将这种模式进行复制。

这种全产业链架构显然与华润集团的整体战略思路一致。

据华润集团董事长宋林对外透露：“地产与集团内其他相关产业相结合，将是华润置地未来发展的趋势。”目前，华润置地已在养老地产、旅游地产以及医疗地产方面做更多的尝试，比如与华润医药合作拿地建医院。这就是多元化集团的特点，能相互融合。在宋林看来，目前，国内的房企发展模式基本上是买地、建楼然后卖房，卖房后的现金流又用来买地，这样循环。过去20年，国内地价没有发生大的波动，地价一旦大幅波动，这种增长方式将会产生风险。

低价圈地之惑

按华润的逻辑理解，加大旅游地产投入是为了抗风险，增加企业新的盈利点。那么纵观国内纷纷涉及旅游地产的知名房企，到底算的是不是同一本账?

自2009年以来，发展旅游和文化产业日渐被提升到国民经济战略性支柱产业的高度，围绕旅游度假、生态养生、养老需求的旅游地产开发成为开发商争相追捧的投资热点，旅游地产开发到了白热化阶段。

据不完全统计，2012年中国旅游地产投资总额破万亿元，旅游地产项目超过3000个。而开发商投资动辄数十亿、过百亿元，占地也动辄数千亩，即便超过万亩也不鲜见。

万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤、中弘地产、富力、世茂、雅居乐、佳兆业等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。

“房企转型文旅地产的动因很简单：低地价与高优惠政策，低成本与高利润。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受中国房地报采访时用一句话概括，在他看来，这种所谓的转型都是权益之计。

华润集团的特点是旗下的几大产业关联度较高，如房地产、燃气、电力、水泥、消费等，当华润选择进入一个城市时，往往是几大产业一起进入，这对于地方政府有着巨大的吸引力。

同策咨询研究总监张宏伟对中国房地产报分析，当前的旅游地产热无非以下三种原因。

其一，开发商可以以旅游地产名义圈地，圈大规模的地块，而纯住宅市场在一二线城市越来越难。

其二，拿地成本低，短期内可以卖，尤其是可以像卖住宅产品一样卖房子，这对于操盘旅游地产项目的公司来讲，可以获得短期内的现金流。

第三，经营的话，可以获得旅游地产的经营收益，可以考虑作为转型的方向之一，可以同时占有以后越来越稀缺的土地和旅游资源。

这种类似的观点得到诸多业内人士的赞同，他们认为，虽然整个旅游地产领域已经盈利的案例目前还少得可怜，但众多企业争相挤入，主要动机仅仅在于低价圈地。

以目前国内最典型的做旅游地产的房企华侨城来看，或许也可以佐证这种观点。

申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩;在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房用地200万元/亩的土地成本。

一位业内人士介绍，开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，主题公园最少的只占项目用地的1/5左右，最多也就一半。

资料显示，华侨城在北京的项目占地1.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地0.5平方公里，基础设施及其房地产开发却占1平方公里;上海华侨城项目2.5平方公里，其中欢乐谷占地0.5平方公里，房地产开发2平方公里；成都华侨城项目3平方公里，其中欢乐谷用地不到1平方公里，房地产项目2平方公里多。

以旅游为主业的华侨城，旅游收入只占营业收入的约36.4%，而房地产收入却占公司收入的59%。

在旅游加地产的模式中，旅游部分的投资收益属于典型的“慢进慢出”型，而地产开发部分则为“快进快出”型。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化。

更需警惕的是，随着楼市调控政策的持续加码，宏观经济形势下滑，旅游地产投资收益将出现下滑趋势。

港中旅2011年财报就已显示，其位于珠海的海泉湾度假区项目当年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。

现在的海洋经济热潮也导致投资环境的恶化。这一点海南正是典型。扎堆投资海南的开发商曾享受了该省成为国际旅游岛的政策红利，旅游地产投资一度呈井喷态势，但过度投资以及市场消化能力不足等弊病正在显现，高库存成为楼市的一道“伤疤”。

“未来企业还将面临市场、法律、政策、调控、资金等多方面的风险。”谢逸枫说。

而如何防范这些风险，获得多元化的最大收益，显然也是华润集团需要思考的问题。