旅游地产秋展拼打折“深折”背后暗藏玄机

在北京（楼盘）恶劣的空气环境条件以及高房价的双重压力之下，越来越多的购房者把置业目光转向旅游度假地产。“空气好、无污染、价格低、不限购、投资回报率高”等条件成了近几年房展会上旅游地产项目进京揽客的“金字招牌”。

2013北京秋季房展会上，来自全国各地的旅游地产项目更是爆棚，包括海南省、海南三亚、海南海口、广西桂林、山东蓬莱、云南大理、天津、河北承德、山东青岛在内的九大城市组团的200多个项目成为国内参展项目的主力，物业类型涵盖公寓、别墅、商铺、普通住宅、洋房等，户型从30800平米均有，价格则从3000-40000元/平米不等。

与北京本地项目普遍价格高、优惠少形成强烈反差的是，大多数旅游度假项目均有力度不小的优惠条件，两相对比之下，旅游度假项目受到不少购房者的追捧。然而，记者在走访中却发现，在众多“诱人”的优惠措施背后，不少旅游度假项目存在着折扣力度不实的现象，更有甚者，一些实际上仅是当地刚需房的项目也打着旅游度假的幌子前来参展，“海景、度假、旅游”同样成为其醒目的宣传标语。

“暗藏玄机”的优惠房价

相比北京项目的“无均价、无折扣、开盘日期待定”，来自外埠旅游度假项目五花八门的优惠措施以及深度打折行为无疑充满“诱惑”，为满足消费者需求，买房送装修、团购打折的信息随处可见

来自西双版纳的“湄公河畔”项目销售人员便表示，现场仅需交200元意向金就可以报名参加看房团，报销前往看房的机票，而且买房可享8.5折优惠。而来自三亚的鲁能三亚湾[最新消息 价格 户型 点评]则推出了每套房源缴纳2万元入会保证金即享开盘“2万抵20万元”的购房优惠，且当场认筹的客户还可以免费参加十一期间项目举办的“三亚消夏之旅”，包机票和食宿费用。来自云南的组团则推出了“三重好礼”，除了打折、报销机票外，还有赠送装修基金、私家菜地等措施。

折扣方面，大多数项目不管是一次性付款还是贷款都有优惠，并且折扣的力度还不小，从9.8折到9.7折、8.5折，最低的能打到7.5折。

然而，记者在调查之后发现，秋展的旅游度假项目“深折”的背后实则暗藏玄机。

“我们项目的全款97折是针对所有时间段的，不止是秋展。秋展期间可以参加2万抵5万的活动。”海口鲁能[简介 最新动态]·海蓝福源项目的销售人员告诉记者。和该项目情况类似，很多参展项目所给出的优惠是常规性的，并无专门针对秋展的折扣，即使有折扣其相对力度其实并不大，但项目在参展资料上并未标明哪些折扣是秋展期间的，而是把所有折扣都放在了一起，让购房者“自以为”享有很大的折扣。

还有一些项目的价格尽管相对于北京房价甚低，但其在当地却已是较高水平，折扣仅是其吸引购房人的噱头。“购房享双96折，折后洋房均价7000多元，高层均价5000元左右。” 来自葫芦岛（楼盘）的乾瑞嘉山墅展位工作人员告诉记者。然而，据记者查阅的资料显示，该项目所在的葫芦岛龙回头景区介于经济开发区和老城区之间，由于经济开发区尚未完善，该项目也没有完善的酒店托管业务，如果用于投资度假的话，只能是坐等升值，但如果用于自住的话，该项目周边的配套又尚不能支撑“高端住宅需求”。上述工作人员也坦言，项目在当地属于高端住宅，户型都比较大，不太适合投资。此外，目前该项目周边房价在4000元/平米上下，7000元/平米以上的房源比较罕见。可见即便是双96折，购房者也未必能享有多少甜头。

更有项目不仅没有专门针对秋展的折扣，连此前的优惠措施也取消。咨询过山东荣成自在香滨的张大爷对记者抱怨：“怎么比春展涨钱了？我有个朋友春展买的，那时均价5700元/平米，现在却已经6200元了，而且还没有折扣。”

随后，记者走访该项目展台，展台工作人员的回复证实了张大爷的说法。而就在今年春展时，该项目参展工作人员曾明确告诉记者，项目在当地主打刚需，85%的购买人都来自当地，并坦言，目前在售的两栋楼因为离海太近，当地人觉得过于潮湿，销售情况并不理想。

业内：旅游地产置业应立足自身需求

“很多项目拿度假资源作为宣传的噱头只是为了把项目描述的更美好，实际上并不能算作旅游地产，很多项目自身有个温泉之类的配套或者位于旅游区就会说自己是旅游地产，其实更多的项目是因为交通距离改变从而能满足人们需求的刚需项目。” 拥有海南、青岛等地旅游地产开发经验的天津中央水城项目副总经理郁建伟坦言。

对此，前来参展的海南省屯昌房产局局长王丁林也表示了认同，他表示屯昌此次参展的房子并不都是旅游地产，他认为所谓的旅游地产必须是有产权的，是可以转让的，是可以作为酒店来经营的，而不是说盖在海边就是旅游地产。

“海南、桂林（楼盘）都是好地方，但是好地方大家一定要去甄别好项目，好项目和好地方不是等同的，不是海南的房子都可以买。另外，到底买不买需要问一问自己的需求，我到底住不住，能住多久。旅游地产目前面临两大问题，一是使用率的问题，二是配套、交通条件的问题。配套设施是否齐全不能光听开发商说，很多项目虽然交房了，但是亮灯的都没有多少，周边会有多少餐馆、超市为其服务？因此，买房不能光看价格、地点还得看配套，是不是能生活，目前很多项目的交通配套还是很不完备的，需要时间去解决。”郁建伟说。

而对于很多购房者受外地项目低房价吸引而打算投资的行为，郁建伟则表示，旅游地产其实并不是更好的投资渠道，其投资价值整体是要弱于商业和住宅的，充其量只是能满足人们的生活需求且有保值功能，所以旅游地产置业还是需要立足于个人需求，特别考虑项目的生活配套设施是否完备，不能跟风。另外，如果真打算投资旅游地产，需要特别关注一下短周期内当地市场的状况，而不是一味地参照长周期。