云南旅游地产疯狂 房企大肆圈地危机隐现

9月17日，中国房地产报记者通过在云南三天走访调查发现，仅在云南西双版纳地区，就有万达[简介 最新动态]、雅居乐[简介 最新动态]、碧桂园[简介 最新动态]等大型房企陆续进行大规模拿地，其中保利集团正在同政府部门洽谈地产开发事宜。云南城投、华侨城、中坤、华彬等房企也早已抢滩云南旅游地产市场，每一个项目都动辄数千亩，投资数百亿元。

值得一提的是，由世纪金源集团（以下简称“世纪金源”）开发的一个名为西双版纳滨江果园避寒山庄项目，其包含的五星级酒店、温泉会所、别墅、高尔夫球场等传统形态的开发模式近日引来了业内诸多非议。多位业内人士告诉记者，世纪金源这种产品并不是真正的旅游地产，甚至对其所占有的得天独厚的旅游资源造成了严重浪费。

记者在调查中发现，云南诸多旅游地产项目中都建有别墅、高尔夫球场此类违规产品，且开发商并不以此为然。在万达西双版纳国际度假区项目中，其之前所称的配建的体育公园实际上就是高尔夫球场，对此，该项目工作人员坦言：“这种产品现在大家都在建，不会有问题。”据云南省政府方面透露，云南省未来还将加大旅游用地出让力度，并计划在未来5年内建100个以上城市综合体项目，在2013年下半年房地产开发项目中占到6成以上。

一边是开发商抢占旅游资源圈地的动机，一边是政府出让土地、加快城市建设的意愿，两者找到了利益的契合点。然而，政府对市场监管的不力却使云南旅游地产市场危机隐现。

房企圈地热潮

在北京造城成功后，世纪金源将其大盘复制到了云南。2007年，世纪金源在云南腾冲占地6200亩、投资80亿元的腾冲国际体育度假公园和低密度住宅项目拉开了其云南的旅游地产布局。2009年11月，世纪金源在西双版纳占地400余亩的滨江果园避寒度假山庄开始动工。

2009年11月，华侨城在云南阳宗海北岸也破土动工，项目占地10580亩，原计划投资40亿元，后增加到60亿元，目前已完成投资额达19亿元。

接踵而来的，是一线房企前赴后继地如法炮制。

2011年，万达西双版纳国际旅游度假区开始动工，项目计划占地7950亩。万达西双版纳项目营销副总冯雪峰告诉记者，该项目仅自持部分的投资就超过200亿元，整个项目的投资总额近千亿元。在距离万达大约3公里的云南西双版纳嘎洒镇，保利、雅居乐、碧桂园目前都正在与当地政府谈判开发事宜。

除了一线房企，资金紧张的二线房企也不甘放弃云南市场。2012年4月，当时自有资金仅3亿元的中弘股份也开始大手笔进军云南旅游地产市场，其云南西双版纳路南山旅游度假项目建设用地面积近14700亩，投资规模号称高达150亿元。

嗅到云南旅游地产商机的地产大鳄们纷纷各自划出领地，据不完全统计，截至目前，云南旅游地产总计划投资已经超过两万亿元。

政府推手

云南旅游用地试点的推进给了房地产开发企业很大的契机。

2009年4月，国土部编制的旅游土地利用专项规划对云南旅游产业在用地政策上进行了支持和倾斜，之后云南各地进行了颇有特色的尝试。

2010年5月，西双版纳傣族自治州首次尝试对旅游重大（重点）项目用地审批手续实行分类办理。

2012年3月，云南省14个州市的“用地上山”规划通过审查，旅游用地供应量再度加大。其中，正处于成长期的丽江近两年待客量创中国旅游目的地人次之最。但丽江古城只有一个，古城又一次迎来了保护与发展的命题，在多重需求下，丽江近期近500亩土地被重新整理。

然而，一系列的政策倾斜也引发了诸多问题：“有的企业以旅游之名行地产之实，在建旅游项目中，旅游用地小，房地产用地大，没有按旅游项目的功能要求建设，出现了房地产绑架旅游的现象。”云南省国土资源厅表示，未来将会积极支持旅游名镇和旅游小镇建设，推进云南省旅游业的长足发展。按照节约用地的要求，支持中心小城镇发展建设。

动辄数千亩的旅游综合体项目看起来最合题意，政策成了旅游地产发展的有力推手。

去化前景堪忧

在揽客能力上，云南目前远远不及海南国际旅游岛，如此大规模上马旅游地产项目，其去化前景让人担忧。

浙江省社科院社会学研究所范晓光博士认为，海南通过国际旅游岛的概念吸引投资客，而云南除了旅游休闲之外只能依靠边贸等配套设施的搭建来吸引投资客，相对来说，云南很难在短时间内聚集大量的客源。投入巨资开发的各大开发商应避免快速开发、快速销售的传统房产模式，而是要通过一个完整的产业地产开发周期实现其开发模式的升级。

民生信托人士向记者透露，深耕于云南房地产市场的云南城投已为去化所困。该人士表示，今年7月，云南城投计划通过民生信托进行了40亿元的融资，但通过民生信托工作人员的市场调查发现，云南城投开发的住宅产品在云南的去化前景并不乐观，而通过销售回收的现金流是未来还款的最主要保障，基于此，云南城投与民生信托的此次合作并未达成。

“对万达而言，由于万达项目建成后将成为这里的地标性建筑，大部分游客来西双版纳就会来万达，我们并不担心没有市场。”冯雪峰进一步指出，万达并不是传统的住宅开发模式，在整个度假区项目中自持物业占到56%。“现在每年到云南的游客量大约有1000万人次，其中800万会到西双版纳。

下一个海南

当海南国际旅游岛的概念推出后，大批的房地产开发企业开始陆续在海南攻城略地，一片繁荣之后也带来了很多问题，海南近年来的旅游地产市场经过几年开发已不容乐观。

北京大学教授吴必虎表示，三亚乃至海南的旅游地产发展日渐下滑，病根在于开发商只重视酒店和地产建设，忽视度假和旅游的定位，缺少当地居民参与，再加之央企和外企圈地孤岛化，一系列因素共同导致地方政府失去资源和规划控制力。

在很多业内人士看来，在旅游资源方面，国内旅游城市中除了海南，云南可谓首屈一指，而目前问题已开始涌现的云南旅游地产市场是否会步海南的后尘，对此业内各执一词。

云南田野地产顾问公司总经理文剑武向记者表示，旅游地产需要包含丰富的产品形态，这就要求项目经理必须进行数千亩甚至上万亩体量的开发。他认为，目前在云南进行的旅游地产开发不应该受到外界的过多非议，云南旅游市场潜力很大，各界应给予其更多的鼓励。

范晓光认则为，由于云南可吸引的投资客目前仍很有限，这虽在一定程度上影响到了房地产的去化市场，但短时间内聚集大量泡沫的危险却较小。