告别野蛮生长 开发商转型突围旅游地产

■中国房地产报记者李克纯北京报道

自10月1日起，历经30年酝酿，三次审议，备受关注的《中华人民共和国旅游法》（以下简称《旅游法》）开始正式实施。

《旅游法》自1982年开始起草，最终于今年4月召开的第十二届全国人大常委会第二次会议上表决通过，全法共计10章，112条。其中对旅游者、旅游经营、旅游服务合同、旅游资源等做了详细规定。对此有业内人士评论称，此次出台的《旅游法》很好地解决了旅游市场规则缺位的问题，传统旅游行业鱼龙混杂、无法可依的局面有望得到改善，整个旅游产业面临重新洗牌。此外，《旅游法》也必将给与旅游资源密切关联的旅游地产行业带来触动。

旅游地产野蛮生长路将结束

过去十年间，中国旅游地产呈爆发式增长状态，房地产开发商敏锐嗅出中国休闲度假时代到来后带来的商机，引发了一场大规模房地产开发热潮。  

2009年，国务院相继提出把旅游产业、文化产业培育成国民经济战略性支柱产业，自此围绕旅游度假、生态养生养老需求的旅游地产更成为了开发商追捧的投资热点，加之国家对商品住宅市场的严格调控，旅游地产市场的竞争进入白热化阶段。

据不完全统计，2012年中国旅游地产投资总额破万亿元，旅游度假地产项目超过3000个。在万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤等房地产行业排名前100名的房企中，至少有三分之一的房企介入了旅游地产领域。

然而，面对中国式休闲度假旅游市场的快速发展，国内旅游行业准备不足，甚至出现了产业研究严重落后于市场的现象。由于缺少来自旅游行业的专业指导，地方政府和开发商在此类旅游项目的市场定位、整体规划、功能配套、项目建设、商业模式制定和运营管理等环节上，普遍存在严重缺陷。

长期大规模“跑马圈地”，使得旅游地产呈现畸形发展态势，严重滞销下空置率普遍达到70%以上。对此复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民公开表示，旅游地产和温州民间投资一样，最后大半都会死去。

《旅游法》第十八、十九条要求，旅游发展规划应当包含对旅游资源的保护，应当与土地、城乡建设、环境以及人文等资源的保护和利用规划相衔接。这意味着旅游资源将变得更加稀缺，旅游地产必须告别过去野蛮生长的模式，更多考虑对自然资源的合理开发与利用。

鉴于过去地方政府把旅游地产作为吸引开发商进而带动一方经济的做法，此次《旅游法》的出台使开发商以开发旅游地产名义拿地的优势变得荡然无存，这在一定程度上削减了开发商低价圈地的热情。《旅游法》对土地、城乡建设、环境及人文资源规划相衔接的要求，也会促使旅游地产规划回归理性，有望改善旅游地产产品单一、缺少配套、地域偏远的尴尬境地。

亦有地产专家指出，《旅游法》对旅游资源开发、规划、避免重复建设等都做出了明确规定，旅游资源变得更加稀缺，这意味着旅游地产行业必须结束以往野蛮成长模式。

旅游地产迎来新时代

记者通过多方采访了解到，在“十二五”期间，各级政府将重点发展旅游产业，旅游地产也将由过去的单打独斗，变身为支柱性产业中的重要一环。各级政府将通过行业融合共同带动整个产业的发展。

此外，广大地产商也已深刻意识到旅游地产市场格局的改变。今典集团董事长张宝全表示，他已明显感觉到房地产市场正在发生的巨大变化，中国经济目前正处于下行轨道，中国房地产业很快就要被打回原型。

但开发商也在积极寻求破解旅游地产演变为“沉默资产”的突围之路，《旅游法》的及时出台，恰恰对这一思潮的崛起起到了推动作用。比如《旅游法》中对“低团费”、“零付团费”的打击或将促进旅游地产行业战略转型的升级。

由于《旅游法》中严格规定取消“购物”、“自费”项目，各旅行社团费项目价格一路攀升，这在一定程度上促进了散客数量的增加。

中国社科院旅游研究中心秘书长金准在接受中国房地产报记者采访时表示，散客、自驾行在当地停留的时间通常会更长，这有助于盘活当地旅游地产的发展。但如果一方旅游业单纯依靠旅行社来带动，那么此地的土地价值增值将很有限。虽然各地过多依赖旅行社会带来一定的人气，但缺少旅游产业链终将减慢当地旅游地产升值的速度。

金准建议旅游地产商及时改变思路，尽快推出差异化服务内容，并根据自由行慢游客户的需求制定相关配套产品。

中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云也表示，精细化将成为旅游地产的大势所趋，“由于旅游资源的稀缺，以往造成过度浪费的粗放型开发模式将被市场摒弃，未来开发商将更加珍惜自然资源，他们会通过自身的精耕细作，使整个行业走上持续、稳定、健康的发展之路。”