地产业存过剩风险 旅游地产展开新一轮掘金

在住宅和商业地产之后，旅游地产受到开发商的热捧。

国内旅游地产可分为景区地产、度假地产和住宅地产三类。其中，景区地产较多依托自然资源优势建造主题公园或组织大型歌舞山水文艺演出，通过吸引游客积累人气后，后续拓展度假和住宅项目。

中国社会科学院旅游研究中心认为，旅游是综合型、融合型的产业，只有综合型、融合型的实力企业才能驾驭；同时，未来大型旅游投资项目中文化与旅游密不可分。

文化旅游主题凸显

文化旅游地产逐渐成为区别于商业地产、产业地产、住宅市场外的另一种存在形式。

滑雪、高尔夫、骑马、茶道、酒庄等各种元素纷纷出现在旅游地产为主题的地产开发中，其中，最火爆的当属文化旅游地产。文化旅游地产逐渐成为区别于商业地产、产业地产、住宅市场外的另一种存在形式。

从现阶段的定义看，文化旅游地产不仅仅是传统文化与旅游的结合，还可以进一步分解成大众文化、现代文化、科技文化等各种文化形式与旅游业的结合。比如，在名胜风景区选址，注重保护当地历史文化及文脉，开发形态多种多样，包含住宅、酒店、主题公园、文化会所等，既有住宅的基本需求，又能满足休闲度假旅游的特色需要，且强化外部环境的设计，侧重于配套设施建设，因而受到消费者的追捧。

在一众开发商中，万达集团[简介 最新动态]文化旅游产业的布局先声夺人。据中国商报记者了解，该集团的全国布局初步形成。

不久前，总投资超过400亿元的无锡万达文化旅游城[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]正式开工。这是万达集团在全国开工建设的第5个超大型文旅项目。

无锡万达[简介 最新动态]城位于无锡市滨湖区，占地面积202公顷，建筑面积340万平方米，总投资超过400亿元，其中文化旅游项目投资210亿元。包括文化、旅游、商业、酒店四大内容，由万达茂、大型舞台秀、大型室外主题乐园[最新消息 价格 户型 点评]、度假酒店群、酒吧街等组成。特别值得一提的是，为实现全天候旅游，无锡万达城建有超大型室内旅游项目——万达茂，万达茂中有电影科技乐园、儿童主题乐园、室内水乐园、滑冰馆、电影城等多个室内文化旅游项目。

该项目计划2017年建成开业，可直接创造3万个就业岗位，预计年接待游客2000万人次以上，年收入50亿元。

万达集团董事长王健林表示，万达希望将无锡万达城打造成世界级的中国文化品牌，并将在旅游人次、收入规模等核心指标上与上海迪士尼竞争。

其实，在文化旅游地产兴起之前，曾经有一段时间由高尔夫带来的地产热曾风靡一时。但是随着国家加强管理，2011年11个部委联合下发《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》，以此为主题的地产项目渐渐熄火。

政策利好旅游地产

28个省份将旅游业定位为支柱产业，很多城市将旅游业作为践行新型城镇化的重要路径。

从上世纪90年代最早意义上的海景房的出现，到2013年旅游地产市场逐渐步入成熟，20多年的时间里，已经呈现出度假酒店、主题公园、滨水地产、主题商业、旅游综合体等多种旅游地产形态。

从政策层面看，2012年年底国务院印发了《服务业发展“十二五”规划》，将旅游业作为国家战略性支柱产业。“十二五”期间有28个省份将旅游业定位为支柱产业，很多城市将旅游业作为践行新型城镇化的重要路径。万达所建设的包含有主题公园和秀场的文旅城，均位于城市新区，无一不是各地政府极力邀请的结果。

中投顾问高级研究员郑宇洁认为：“一二线城市旅游地产主要以游乐型主题公园、景点依托型旅游地产、度假酒店等为主。之前的业态稍显单薄，现在旅游地产内容更加丰富，包括休闲观光、养老康疗、会议会展、运动娱乐、文化创意等关联产业，向景点、商务、度假、居住等一体化方向发展。随着新型城镇化规划的出台，乡村旅游、创意农业、旅游小城镇等旅游形态也开始出现，成为旅游地产掘金的一点。”

从现在文化旅游的开发模式看，大致可以分为三类：第一类是早期的先做旅游后做地产，比如国内比较出名的欢乐谷、世界之窗等主题公园，带动旅游业的同时，也拉动了周边的地产项目；第二类为旅游与地产同步开发，比较有代表的为四川的芙蓉古镇，以及全国其他一些古镇的开发；第三类是古村落改造开发，对古村落进行合理改造和开发，不但能为当地的经济带来良好的收益，而且能促进民俗文化的传承和传播。

郑宇洁认为：“房企选择旅游地产的原因在于住宅地产、商业地产在局部地区面临过剩的风险，且拿地成本高企，房企自身风险加大。同时，旅游产业近些年得到快速发展，政策利好旅游产业发展，人们消费方式升级，旅游地产市场需求增长。现在传统房地产业经过十年的黄金发展期，面临调整的迹象，房企涉足旅游地产也是转型、分散风险的一个有利途径。”

“两条腿”走路规避投资风险

旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。

根据《2013-2017年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升;地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利，同时又借助了旅游的自然资源。旅游地产是房地产开发中对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。

在经济转型与房企转型发展过程中，旅游产业及旅游地产面临新的发展机会。

具体而言，在“新型城镇化”的发展过程中，将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型，这对于中国旅游业起到了自上而下的积极催化效应，旅游行业将大幅受益；反过来，也将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点。伴随着城镇化深度加深，这些旅游地产也会带来新的发展机会。

这使得不少开发企业开始布局旅游地产项目，旅游地产市场圈地运动兴起。在这个过程中，一些大型企业占据了市场优势，不仅仅圈占大量旅游资源、土地资源，而且还借机收购旅游行业资源，如旅行社、游乐设施公司和机构等。

张宏伟认为，目前的旅游地产市场“圈地运动”显得多少有些浮躁，在旅游地产市场发展火爆背后也多少有些担忧。

对于转型旅游地产的房企来说，决策者要充分考虑公司如何以传统住宅业务板块与旅游地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。同时，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资旅游地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。