三亚出台限建小户型令 防地产架空旅游业

最近，三亚市的一部分开发商听到一个消息，“从4月份起，三亚市将停建80平方米以下小户型商品房”。据称，三亚市规划部门在当地与开发商召开过内部会议。

“这则‘限建令’一直是传言，没想到成真。”鲁能[简介 最新动态]地产三亚湾销售经理王林称。

4月3日，三亚市城乡规划委员会召开了2014年第二次会议，是次会议审议通过了《加强三亚市商品房户型管理的决定》（以下简称《决定》），确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米以上，除未来新建的廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房这五类保障性住房的建设面积仍旧按照保障房相关规定执行外，商品房面积将受该《决定》管理，已批准的设计方案按原计划建设。

《决定》由三亚市政府主导制定，三亚市规划局具体负责。三亚市住房和城乡建设局参与了该政策制定过程。

“三亚的发展目标是建设旅游度假城市，但是小户型导致常规人口增长过快，带来一系列问题，作为一个旅游度假城市，三亚不希望人口太多，从而影响旅游度假质量。”三亚市规划局规划建设科一位人士对中国房地产报表示，三亚市想通过这一政策，控制人口数量，进一步优化旅游度假配套设施，使三亚成为真正适宜旅游度假的城市。

据全国第六次人口普查资料显示，三亚的外来流动人口总量已超过30万人。

另外，小户型产品亦拖累了三亚整体旅游产业的提升。克而瑞信息中心数据显示， 2013年三亚市共有164个旅游地产项目，公寓类产品为旅游地产的核心产品，比例高达78%。另外，据相关专家透露，整个海南住宅的空置率可能高达80%以上，三亚尤其严重。

对于三亚限建令政策业内人士认为不妥，“国家对于对商品房的政策导向是倡导中小型，推行‘9070’，三亚从需求结构、去化角度出发，可以在某一段时期引导，不应该发文出台政策，与国家政策相悖。”长期研究房地产行业的专家指出。

实际上，限制普通住宅、提高经营性地产比例是海南省多年的愿望，在建设国际旅游城市过程中，过高的住宅型产品、尤其是候鸟公寓让三亚的主政者们担心，旅游城市的愿望或被地产困局架空。

限建小户型

三亚市规划局建设规划科科长何大哲接受媒体采访时表示，该局早已对外界放出这个消息，已在相关审核报批过程中实施该项规定，对于已经通过三亚市规委会修规及建筑设计方案的项目，按已审议的执行；未经规委会审议项目，将不再批准报建80平米以下小户型，市域范围不仅包括河东、河西等中心城区，也包含撤镇划区的育才镇、海棠湾[最新消息 价格 户型 点评]镇等区域。

但五类保障性住房不受新规限制。未来三亚新建的廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房这五类保障性住房的建设面积仍旧按照保障房相关规定执行，不受三亚此次出台的“居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米（含公摊）以上”新规限制。

“80平方米以上户型是三亚市房地产市场的未来需求。”何大哲称。

据了解，停建80平方米以下小户型的原因是三亚现售的商品性住宅以度假型产品为主，八成以上均被岛外居民购买，用于投资、养老以及旅游等，酒店式公寓、产权酒店成为旅游地产的“宠儿”，而三亚房地产开发商均以开发50~70平方米之间的户型为主。岛外购房者对于低总价的小户型情有独钟，导致三亚城市人口急剧膨胀，配套的医院、教育、交通、停车场等公共服务设施建设却难以跟上人口激增节奏，为三亚的城市管理带来诸多社会问题。

停建背后是不断高涨的投资和居高不下的库存。中国房地产报记者获得一组数据显示， 2014年1~2月份，三亚房地产完成投资59.2亿元，同比增长32.1%，新开工面积约为77.5万平方米，销售面积只有18.61万平方米。

2010年到2013年3年时间，三亚市房地产市场也一直处于供大于求状态，据克而瑞海南机构总经理沈虹介绍，截至2013年12月底，三亚市住宅库存大约为130万平方米，“按照每个月10万平方米的消化速度计算，目前的库存至少需要13个月才能消化完。”

三亚的置业者大部分为省外度假游客，其全年至少有一半时间不在三亚居住，在此背景下，过高的住宅比率无疑造成常年居高不下的空置率，这成为了三亚市建设国际旅游度假城市的掣肘。

沈虹表示，80平方米以下户型价格一般在200万元左右，满足的是部分中端客户需求，三亚市想通过这一政策设置门栏，进一步提高高端物业持有者的比例。

过于激进？

对于三亚市的限建令，多个接受中国房地产报采访的人士都认为难以推行，“这一政策不仅不符合市场经济规律，也与国家相关政策相悖”。

“三亚市的限建令是欠妥的，商品房开发应该满足不同层次需求，很多年轻人消费能力有限也消费不了大户型房子。从我们国家能源、资源的角度考虑，也是欠缺的。”上述长期关注房地产业发展的业内专家指出，这应该不是一个长期政策。

据沈虹介绍，作为旅游度假的主要产品类型，80平方米以下公寓产品是多数中高端游客可以接受的价位，一旦完全停建，不仅流失一大部分中端游客，也可能对整个旅游度假市场造成伤害。

三亚当地另一开发商人士也表示，小平方米公寓虽然空置率高，但却是三亚市场最受欢迎的产品，“政府方面可以根据规划和市场需求，利用土地资源调节各个产业和产品的比例，逐步降低小户型住宅，一刀切的方式太激进”。

王林表示，目前三亚旅游地产市场存在的主要问题是地产化问题严重，在旅游度假方面缺乏核心竞争力，“三亚想通过这种方式吸引高端客源，这是典型的头疼医脚”。

旅游城市的尴尬

作为中国唯一的热带旅游滨海城市，三亚的目标是中国海洋旅游的样板和标杆，海南国际旅游岛建设的先锋。到2020年，三亚将建设成具有国际水准的邮轮母港和游艇基地，亚洲一流的海上运动基地，全国低空示范基地，海岛休闲度假基地。

但房地产在整个城市经济中的比重无疑让这一愿望变得任重而道远。据三亚市政府公布的数据显示，房地产在全市生产总值的比重为26.6%，在全社会固定资产投资的比重为57.9%，在地方税收收入中比重更是高达62.7%。

一方面是打造国际旅游度假圣地的愿望，一方面却是过热的房地产，多年来，三亚市不断在这两条钢丝上左右摇摆，终究酿成今天房[简介 最新动态]地产、尤其是住宅型地产一头独大，旅游基础配套设施落后的不利局面。

不仅仅如此，近年来三亚日益增长的客流量与落后旅游配套形成的矛盾，数量庞大的外来人口也加大了市政压力，这些都在一点点吞噬着这个国际旅游城市仅剩的光环。

对于三亚未来房地产和旅游市场，沈虹表示谨慎乐观，“作为中国唯一热带度假滨海城市，前景不可限量，这一点是乐观的，但要谨慎过高的地产库存”。

三亚市规划局也表示，三亚未来将逐步减少纯住宅性商品房的开发，通过金融、会展、文化、创意等新兴产业与房地产业相结合，推动三亚房地产业转型升级；同时还将在引进智慧产业和健康产业，与房地产业相融合，以吸引更多人到三亚工作，完成产业的调整升级。