旅游地产：两条边界之间游走 需遵循游戏规则

盘点成功的旅游地产开发，我们看到了区位和市场这两个重要的因素。

成功的旅游地产开发在区位上存在两个边界：看杭州的良渚文化村，离杭州城区箭步之隔，坐拥长三角的庞大中产阶层市场，这样的项目，旅游的因素退居二线，甚至可以完全没有旅游，仅凭优异的环境和完善的开发，就可以获得市场成功；另一条边界是距离一线城市较远的地区，这些地带即便拥有世界级的旅游资源，也未必能够获得地产开发的成功。最优的区位和市场条件，可以完全不必开发旅游，也就没有旅游地产的存在必要，较差的区位和市场条件，旅游是旅游，地产是地产，非要将旅游和地产捆在一起开发，效果可能非常差，旅游地产的存在空间，就在这两条界线之内。

更清楚地说，纵览国内成功的旅游地产开发，往往处在两种地带中，一种是拥有一流区位条件的地方，主要在一线城市的环城游憩带上，北京、上海、广州、深圳、天津五大一线城市的远郊区甚至其腹地城市，成为成功的旅游地产开发的高集中区，明星项目如东部华侨城[简介 最新动态]、西溪湿地、古北水镇，主要集中在这样的区域。

另一种是拥有一流市场条件的地方，主要在国内一线的度假目的地里，早期认定的国家旅游度假区，例如三亚亚龙湾[最新消息 价格 户型 点评]、无锡太湖、杭州之江、武夷山等，均成为重要的旅游地产开发地带。

以目前国内的市场条件，在这两条边界之外，无论你投入多大的资金、造城兴业，恐怕都会非常费劲。但这两条边界还是不断动态变化的，随着城镇化进度和交通体系的完善，也随着消费潜能的释放不断变化，今天在密云进行大开发，可能必须配套一个大型的古镇旅游综合体，明天再做，可能一个好的生活社区就够了。

市场变化在动态调整适宜旅游地产开发的范围，未来这个范围会越来越大，但在市场发育还在初级阶段的今天，业余的开发商贸然进入两个边界之外的区域，风险会远大于收益。

回过头来看旅游地产所积累的系统风险，核心原因在于这种投资目前没有基本的专业壁垒，各地在招商[简介 最新动态]引资中以资本量为首要评价指标，开发商亦低估了旅游地产开发的难度，在市场化程度较低的市场中针对含糊的消费市场，用相似的市场手段无视基本的市场法则进行超大规模开发，其累积的风险是很惊人的。到今天，旅游地产的投资仍然没有完善的退出机制，这在未来会产生很大的问题。