海南旅游地产洗牌进行时 高库存2年才能消化

2014年是海南旅游地产转型之年。

在经历了几轮大起大落，海南旅游地产市场逐步找到了自己的节奏，整体市场从“国际旅游岛”的过度透支中，逐步走出阴霾。

行业内人士认为，2014年海南地产面对的仍然是“高库存”的压力，在不增加新增供应的前提下，仍然需要两年时间才能消化。在市场压力加大，市场回归理性，消费者日益精明的背景下，海南旅游地产的洗牌势在必行。

海南旅游地产竞争激烈

实际上，旅游地产早已是群雄逐鹿。统计数据显示，万科[简介 最新动态]、中信[简介 最新动态]、首创[简介 最新动态]、海航、华侨城、珠江地产、龙湖等60多家知名的房企均已涉足旅游地产，总额超过8000亿元。

而海南更是旅游地产兵家必争之地。根据克尔瑞机构《中国旅游地产发展报告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096个旅游地产项目，主力开发商主要为海南本土地产企业，其中海南兆南集团地产拥有的旅游地产项目最多，达到9个。其次是鲁能地产、中信地产、海南佳缘地产、昌茂地产等， 都达到7个。

一方面是政府加大了对企业的招商力度，对土地的开发更青睐大型房企来进行操作。另一方面，是市场运作难度更大。众多小型开发企业无力承担旅游地产较为长久的投资回报期，以及对资金的巨大要求，必须寻找合作伙伴或者退出市场。在这两个因素下，海南地产将迎来大兼并时代。

“现在最大的困惑就是，旅游地产没有一个成熟的模式或者是成熟的理论指导开发商。”海南省房地产业协会秘书长王静说。

尽管不断有开发商试图做一些创新和尝试，但大都以失败告终。而一旦失败，中小开发商不但无法收回投资，而且可能面临被洗牌兼并的危险。所以，大多数中小开发商选择了快速开发、快速销售的住宅地产模式。

“养老地产、养生地产是旅游地产的小分支。原来三亚的‘清平乐’打造养老概念，但后来也蜕变成一个纯粹的房地产开发项目。原来想了很多办法，比方建立食堂、娱乐室、活动室，包括平常的讲座等，旺季的时候还可以支撑下去，但淡季很多设施就空在那里。”王静告诉时代周报记者。

资深人士指出，海南养老地产虽背靠优质天然资源及政府政策扶持，发展起点较高，但依旧在周边区域生活配套设施上存在短板，未来一段时间，海南养老型项目只能适合在城市中心地带小规模范围内建设。

投资分化非常明显

实际上，海南旅游地产的投资分化非常明显。大型房企的拿地和融资成本低，同时拥有实力强大的开发、运营的团队，使得旅游地产的强者恒强，弱者出局。

雅居乐在陵水占地1.5万亩开发清水湾，总投资达到200亿元，截至2013年已累计完成销售超400亿元，成为旅游地产第一大盘。据测算，其楼面地价仅为245元/平方米。而低价拿地的不仅只有雅居乐，有猜测认为，2010年国际旅游岛政策出台以前，富力、雅居乐、碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]都是澄迈政府通过招商引资而进入的，他们当时在海南澄迈拿地时的地价仅相当于2010年地价的1/3，甚至更低。而2010年，澄迈地价大约150万元/亩。

“中小企业，尤其是自有资金不足的。十来亩地做一个小项目，又是银行贷款的，或者借的高利贷，产品销售又不是很对路，很容易被洗牌兼并。目前市场环境下，适者生存，自己不能适应市场被淘汰是很正常的。”王静说。

行内人士透露，目前旅游地产开发商至少面临三大挑战，第一个旅游地产的资金需求量更大，第二，周期要很长。尽管后期投资收益非常好，但融资成本非常高，对于开发商的资金压力非常大。第三，门槛越来越高。地方政府也对开发商提出更多的要求，不只是买房子。同时也希望给地方政府带来繁荣的城市新区和良好的税收。

旅游地产盈利模式转变

“海南旅游地产房地产的盈利模式，之前主要以自然资源为核心的度假产品盈利模式，现在也在发生着变化。

根据克尔瑞机构《中国旅游地产发展报告2013-2014》显示，从单体占地规模来看，海南板块旅游地产规模一般比较小，以10万平方米以下的项目为主，占比达到78%以上，其中又有57%的项目占地面积5万平方米以下。

海南60%以上的旅游地产项目仍以单一的引擎驱动为主，主要是开发企业考虑到控制项目开发成本。拥有符合驱动引擎，即拥有3个或者3个以上搜索引擎的占比达到26%。

而目前海南旅游地产同质化比较严重，普遍以“三菜一汤”为主，三菜一般指游艇、高尔夫、五星级酒店，“一汤”是指温泉。数据显示，海南旅游地产中温泉和酒店是最为常用的驱动引擎，酒店有245个、温泉120个，主题公园和高尔夫各86个。海南以丰富的海景资源作为旅游卖点，以游艇为引擎的产品项目较多，达到53个。

“尽管各大开发商意识到，不能只依靠一次性卖地产赚快钱，要持续进行物业开发，提供更多的增值服务，但是目前大多数旅游地产项目提供的服务还是比较低端的，例如打扫卫生、洗衣服等，而真正的服务还没有上去。这一方面成本太高，另一方面也需要政府进行基础设施方面的投入。”王静说

而业内比较认可的旅游地产成功项目，一个是海南的观澜湖[最新消息 价格 户型 点评]项目。“观澜湖是土地运营商，而不是传统的地产开发商，也不是我们所说的金融投资商，我们就是土地运营商，说得更实在一点，是在做实体，不是在做投资和投机，是在踏踏实实一针一线地，一根草一根草地做实体。”观澜湖地产集团营销总经理洪刚说。

而另外一个获业内肯定的是半山半岛[最新消息 价格 户型 点评]项目。作为复合型地产的半山半岛，做了大量的配套。未来至少有9家酒店，目前已经开业了5家。还有娱乐休闲板块，包括已经打造完成的高尔夫球场、国际帆船港，还有水上乐园。克尔瑞海南机构总经理沈虹告诉时代周报记者。

除此之外，以政府主导开发的亚海棠湾世界级的旅游休闲区实际上打造了一个新的旅游度假新城。实际上，海南301医院宣布入驻海棠湾之后，使“国家海岸”的配套更加齐全，更加完善，带动三亚房价大幅度地提升。业内专家认为，未来的旅游地产一定向产业地产发展，相关的配套资源至关重要。