美国房地产市场“复苏”的四张图

自2010年以来，美国房地产市场的“复苏”可以归结为四个阶段：收益递减，空前的联邦政府/中央银行干预，意外后果，以及游戏结束。

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众所周知的是，抵押贷款利率不断下滑，按揭证券化，美联储(Fed)放松信贷政策，巨额的联邦住房和按揭补贴助长了2001-2007年破天荒的房市泡沫。

主要房地产市场指数从80攀升至227，几年内便上升了惊人的280%。

房市泡沫是一个典型的庞氏骗局。这种泡沫的形成只需要有人像傻子一样甘愿为资产不断付出更多，而我们认为是这种意愿是无穷无尽的。

可惜，愿意并且有能力不惜借万金来购买更多房屋的人的数量最终跌破维持泡沫所需要的数量，泡沫迅速破裂。

美联储(Fed)通过空前的干预来应对泡沫的破裂，支撑房价：实施零利率政策，并通过两轮购买了约2万亿美元资产支持证券(相当于整个美国抵押贷款市场的约20%)。

下图显示，当前的房价较泡沫前的水平高出130%，美联储的零利率政策和1.8万亿美元抵押贷款证券购买计划刺激房价提升了20个百分点。

意料之外的是，房地产市场以萎靡的态势回应了美联储首轮抵押贷款证券购买的结束。美联储之后便迅速实施了第二轮购买计划，此举催生了房价的新一轮飙涨。

抵押贷款利率仅跌逾2个百分点，就帮助将房市泡沫推升到一个惊人的高度。美联储的干预举措将抵押贷款利率压低了近3个百分点，房价则上涨了约20%。

这便是所谓的收益递减：美联储使出了浑身解数来支持房市，但房价在这种背景下仅微弱增长了20%。

美联储的零利率政策和无限流动性政策产生了一个意外后果：最接近美联储资金闸的富豪金融家们能够以低到荒谬程度的利率借款购房，而现金投资者渴望从零利率环境中赚取收益，且随着利率骤跌以及风险最终被房地产市场消化，银行收紧了信贷标准，普通购房者很大程度上被挤出了市场。

与此同时，抵押贷款受到薪资收入影响，抵押负债与工资/薪金之比仍比历史低位高出近一倍。债务/工资比率在互联网股市泡沫盛行的那几年攀高，因财富的日益增加鼓励人们相信债务水平的上升将会被收入和股市财富的增长所抵消。

但当前这一比率仍较上世纪90年代末高出35%。

最后进入尾声：随着房价上涨至高得离谱的水平，大群的傻瓜消失不见了，房屋租赁的投资新手们发现房屋和承租人存在着各种账面财富所没有的实际问题。换句话说，承诺的6%净收益得不到保障，但风险因素令人担忧，尤其是经济衰退风险，这导致承租者停止投钱，且有能力支付天价租金的大批承租者渐渐消失。

整个回音泡沫是基于不可持续的极端利率，中央干预计划，以及投资者对傻瓜们会源源不断冒出来的幻想。如果说历史可以给我们什么指引的话，那就是利率将会上升(尽管温和)，经济复苏将终结于衰退，美联储的操作不再会有任何收益，而美联储干预所带来的意外后果将撕裂房地产市场的“心肺”。

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