美国历次18年房地产大周期

二战以后，美国房地产房价的3个最低点分别是1974年，1992年和2010年，间隔正好18年。18年是最常见的周期间隔，但历史经常受到各种冲击的打断，所以有时候不是标准的18年。

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美国人霍默·霍伊特1933年写了《房地产周期百年史1830~1933年芝加哥城市发展与土地价值》，他本人投资房地产致富。他指出，多数投资者、投机客通常都擅长原材料、房地产或股票投资，敢于在危机时进场捡便宜货的人才能赚到最多利润；不过，房地产专家却通常无法赚到这些超额利润，因为他们可能早在下滑阶段就已被深度套牢；因此，即使房价跌到非常便宜，他们也已经没有资金可以继续买入。

但是，处于其他实业且拥有大量资金的人有能力在机会来临时，积极承接土地和房地产。他发现，在这100多年间，芝加哥当地最优异的几笔房地产交易是由毛皮交易商约翰·杰柯伯·阿斯特、批发与零售交易商马歇尔·菲尔德以及从事贸易与旅馆业的波特·帕墨等人所缔造，他们都不是房地产专家，但在房地产危机触底时拥有大量资金。

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1800 年5月10日，美国联邦政府开始廉价出售它新获得的房地产。从那时起直到二战美国房地产市场都呈现出了18年周期的特征。研究这些历史，我们能发现令人震惊的经济行为和银行行为。

（1）1818年的房地产周期

1820年，美国经历了一个显著的经济衰退。这次衰退开始于土地价格的下跌，土地价格的下跌紧随1819 年1月发生的美国棉花价格的崩溃。在价格上升的时候，银行创造了放出了大量的信贷。当土地市场崩溃后，那时大多数的美国银行也破产了。

（2）1836年的房地产周期

进入到1830S，商业的复苏导致了新一轮的土地投机。这些投机依赖政府制订的宽松的信贷条件进行融资。1832 年仅有5 900 万美元，到1836年已经疯长到了14亿美元——仅仅4年的时间竟然大幅上涨了137%。大量的流动性是由那些新开业的银行创造出来的，可是这些银行的资本储备少得可怜，有的甚至根本就没有。所有这些钱其中的大部分都流进房地产业用于投机了。当时的美国总统安德鲁·杰克逊不喜欢纸币。在他看来，纸币是不真实的，而且造成了投机与各种各样的歪曲。1836年，杰克逊签署《铸币流通令》，要求公共土地的买家必须以黄金或者白银支付，试图恢复经济秩序。这个法令有效地消除了赊欠问题，结束了狂热的土地投机。房地产进入了一个被迫抛售的怪圈，大量银行破产，股票市场也崩溃了。历史上著名的1837 年美国经济大恐慌发生。

（3）1854年的房地产周期

经历了1837 年到1842 年几次经济下跌，政治家们一致认为1837年那样的萧条再也不应发生。银行只能按照他们所储备的黄金和白银的水平进行放贷。这一准则应时刻被保持。1848年，加州发现了巨大的金矿——旧金山。从1848 年开始，连续9 年美国的黄金供应量空前增长，仅加州就生产出了5亿美元的黄金。同时，加州黄金的发现也导致了当时历史上最大规模的移民。随着黄金供应的大量增长，银行开始大规模扩张信贷（美国许多重要的工业、矿山、交通、机械都是在这一段黄金岁月里确立基础的），银行也开始将信贷贷给那些狂热的黄金和土地投机者。1857年8约24日，纽约Ohio Life Insurance and Trust Company的突然破产导致了市场的恐慌。30天后，费城的Bank of Pennsylvania也关门了。在城市的每一家银行门口都排起了长队，储蓄者们试图取回属于他们的钱。10月份形成了全国范围的恐慌，直到1861年美国内战开始，恐慌才告结束。

（4）1869年的房地产周期

1864年美国内战结束之后，19 世纪60年代以后，随着第二次工业革命的展开，各国逐渐走出了经济低迷的阴霾，搭上了经济快速发展的列车。幅员辽阔的美国，继续以铁路为着眼点发展经济，铺设新路线带给了美国人乃至世界各国的投资者无限诱人的利润前景。

为了鼓励资本密集的铁路投资，联邦政府通过多种形式鼓励铁路投资，如充分利用金融工具进行资金借贷、给以政策性扶持、无偿赠予土地等。联邦给铁路公司的土地是那样大，以致它们占了明尼苏达和华盛顿州面积的1／4，威斯康星、衣阿华、堪萨斯、北达科他和蒙大拿的1／5，内布拉斯加的1／7，加利福尼亚的1／8，路易斯安那的1／9。巨额的土地投资为铁路公司解决了资金问题。按联邦政府的援助政策，铁路公司所获得的赠地是可以自行处理的，各铁路公司为了把这些土地转化为资本，一般采取两种方式：一是直接向移民高价出售；二是组织城镇开发公司，进行镇址投机。土地投机在1869年达到高潮。

美国总统格兰特在1873 年批准了《硬币法案》（Coinage Act），从原本的金银复本位制度，变成金本位制度，银价因此大跌，造成货币供快速紧缩。同时， 給1873 年5月1日，恐慌在人们意想不到的地方（奥地利）发生了。奥地利的银行深陷铁路股票泥沼无法自拔，经济危机连同对危机的恐惧情绪又先后传递到了德国、比利时、意大利、瑞士、荷兰。终于到1873 年9月8日，华尔街也没能抵挡住如瘟疫般蔓延的经济危机，在这一天纽约仓库与证券公司先后违约。噩耗还在后面。9月19日，杰·库克公司的投资银行大厦在风雨飘摇中宣告倒闭。

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