近年来，房企布局海外房产市场势头愈发凶猛，国内龙头房企万科、绿地、碧桂园等持续大手笔部署。与中国企业走出国门玩转资本市场相得益彰，国民也纷纷将触角伸向海外市场，海外置业投资愈发受到市场关注。有数据显示，2013年中国买家通过中介促成的海外购房金额超过100亿美元，较2012年增长约30%，创历年新高。而事实上，由于海外房屋交易数据监测不易等原因，实际的海外购买力或远超这个数字。
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方兴未艾的中国房企出海潮以及需求日盛海外投资置业在带来大量机会的同时，如何规避风险则更是企业以及投资置业者们面临的重要问题。畅谈资本出海风险，本栏目特邀了业内三位资深律师一起来解读这一现象。
房企“出海潮”背后
房企海外操盘如何规避风险
记者：房地产企业进行海外项目开发，哪些方面需提醒开发商注意，如何做到规避其中风险？
唐红林：出海房企要考虑到一个国家的政治、政策以及外汇管制等方面的问题，因为一些国家投资是有严格审定和投资领域限制的，比如中东购买土地就是受到当地政府严格反对的。所以在房地产开发前期，开发商要做好对于当地市场的了解，这个了解与投资者、土地开发商、销售团队都是密切相关的。
季吉米：当地的法律和人文环境也是不可忽视的问题。法律问题包括购地、建筑、销售、税务和用人这几个方面涉及的内容，都是非常关键的。国外土地大部分属于私人用地，这里面就有很多问题，包括土地所有，土地下面是否有污染。我们以前有一个开发商在开发过程中，房子盖到一半，挖到地底层的时候发现下面20年前是一个加油站，因此又需要另外花很多钱来处理下面污染的土地。关于人文、地理等方面，这就牵扯到比如区域是否存在文物古迹，是属于富人区还是穷人区，这就和将来的市场的定位、定价和销售都有关。
杨东：开发商前期拿地一般是要通过实际考察，找一些专家进行咨询或者论证。比如对投资所在国的经济发展状况、政治局势、社会环境或者投资的优惠政策等几个方面进行综合的评估。涉及到项目建造的话，一般原则上可能要依赖海外企业，本地化的一些资源，比如劳力、采购材料等都应该本土化为主。而在销售环节，国内房企在海外的项目销售要靠内销为主，应该加强投资所在国销售力度的挖掘，不能单单依靠国内的销售力、购买力，这是要注意的地方。
谋篇布局海外目标市场如何抉择
记者：综合多方面因素，开发商如何选择目标市场？
季吉米：澳洲做开发、投资的话还是比较科学的地方。其实企业去与其说是开发，还不如说是去投资，因为开发牵扯到承建和销售等，但是一般大部分中国的企业去澳洲很多承建、销售和后续工作都是外包或者和当地企业合作才进行的。
唐红林：从现在国内房企来看，销售目标是针对国内富人，而他们会选择一些旅游、移民、留学的热门国家。现在房企在规划过程中，也是朝这个方向去做，考虑到风景，留学这些。其实这就引申到一个问题，对于当地市场客户的开发比较欠缺，企业不能将眼光只盯住国内资源，也要将目标定在当地居民。
季吉米：中国的开发商确实不能把中国市场作为唯一的或者是大部分的目标市场。其实有规定的，比如澳洲，国外的房产只能销售部分给澳洲以外的海外，大部分不能超过50%销售给海外。所以如果开发商的定位都是中国买家视野而去开发房型的话，在销售上面会出问题的。
杨东：目标市场肯定是要综合考虑各方面的因素。我个人觉得目标市场要选择政局要稳定，房地产市场透明度比较高，开发的流程可操作性比较强的。从目前的现状基本上国内的房企去海外开发还是以卖给国内人为主的话，就要选择一些和我们文化相接近的一些国家，所以说可能还是要看市场客户的需求。
唐红林：房企一般情况下还是喜欢到常规的地方去，能充分利用市场竞争。
合作开发模式利弊如何界定
记者：在中国房企海外开发主要都是与当地企业合作的方式，如何看待这种合作开发模式？
季吉米：李嘉诚，哪怕是非常好、非常大的开发商，他到澳洲也是跟当地合作。地买来以后，当地大的机构会去给你运作批地、承建、销售，因为这里很多的因素不是把你的团队搬过去就可以。因为中国的团队，不一定能适应那边，或者对当地的法律不太了解。除非通过几个项目运作各方面都很熟悉了，那不排除自己做。其实越大的项目越要采取合作模式。
唐红林：毕竟国内房企对国外的市场还不是太了解，在现在的这种情况下，与当地企业进行合作是最稳妥的。而且大量开发商也是这么去做的，全部由国内开发商来主导、吃独食这种现象，在国外市场是不行的。第二个在文化上当地人也比较能接受，当地的政策、法律规定、销售比例，都需要跟当地的企业合作。对于房企来说，既减少压力也减少冲突，也能保证投资回报率。
杨东：房地产投资其实有很强的地域性的，而且我们现在国内的房企去海外开发也是初级阶段，如果说一下子就从传统模式拿地、建造再销售，可能是没有办法适应当地市场的。如果它有现成的项目介入的话，对前期的风险都可以规避掉，而且可以和当地的企业、房企来合作的话，也能学习当地房企的经验，对以后形成自己的运作模式其实是有很大帮助的。但这种合作模式其实总归还是有利有弊的，因为合作势必就会受到对方一些影响，比如决策双方要有一个协商的过程，建造房子的理念在当地还没有办法来贯彻或者实施，也有可能涉及到房子所有权或者经营权等，这是需要注意的。但从目前状况来看，这种模式其实是适合我们现在的状况的。
季吉米：很多人觉得合作模式好象利润就可以丰厚一些，其实我认为合作得好的话，利润可以更大化。因为如果自己独自去做的话，要冒很多风险，如法律、土地收购风险，销售成本以及建筑成本不可把控等风险。而如果合作过程中，每一方面的合作都有非常详细的协议，合作条款，在合作之前就明文条例写清楚的，那运作好的话，我认为利益会更大化。
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