万达绿地掷520亿进军海外：保销售规模压力大

2014年开年之际，中国两大龙头地产企业万达和绿地率先拉开了海外投资的大幕，双双进军英国房地产市场。

实际上，自2014年1月以来，绿地将投资12亿英镑在英国伦敦开发两个住宅项目，而大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦也于24日共同宣布，万达将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。

由此可见，万达和绿地同时看上了英国伦敦的地产市场。据统计，两家房企仅在英国敲定的地产项目投资总计已经接近52.2亿英镑，合计约520亿元人民币。

“现在中国的房地产企业在海外地产市场的投资动作都比较频繁，无论是中小房企还是千亿元级房企。”业内人士向记者表示，中小房企投资规模可能比较小，而千亿元级房企投资规模大，涉及产品业态也比较多样化。销售规模达到千亿元以后，如果想要保持销售额每年15%以上的增长率，补仓压力非常大，万达、绿地、碧桂园、甚至万科等集体“出海”，可能意在增厚规模和挖掘利润空间。

斥巨资进军英国地产

事实上，王健林此次与英国首相卡梅伦会晤后，敲定万达将投资20亿英镑-30亿英镑在英国开展城市改造项目之前，2013年6月份，万达集团就曾宣布投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司。

同时，万达还投资近7亿英镑在伦敦建造五星级酒店。据万达方面表示，该项目建筑面积10.5万平方米，其中超五星级万达酒店面积约2万平方米，并配有伦敦最高的空中泳池；顶级公寓约6.3万平方米，由两栋高200米的塔楼组成，将是伦敦最高的住宅建筑。

至此，据本报记者统计，万达在英国敲定的投资总额已接近40.2亿英镑，约400亿元人民币。值得注意的是，绿地集团董事长张玉良也与王健林有着共同的眼光。2014年1月初，绿地集团称，将投资12亿英镑在英国伦敦开发两个住宅项目。

由此可见，绿地和万达敲定的投向英国的资金已经约达520亿元人民币，而且其单个项目投资规模也并不小。

“绿地虽然在海外开发项目较多，但这是首次进入英国房地产市场”。绿地集团相关负责人向《证券日报》记者表示，此次投资的两个项目一个是RAM啤酒厂住宅项目， 规划建筑面积近9万平方米，规划开发集高层公寓、保障性住房、商业设施于一体的大型住宅社区；另一个是金丝雀码头金融区超高层公寓项目，总建筑面积近9.8万平方米，该项目未来将成为英国高度最高的高档公寓项目。

不过，万达和绿地如此大手笔向英国房地产市场进军，其中风险和利润空间前景如何？

押宝投资回报率

“2013年以来英国住宅市场走势一路飘红，房价不断上升。”莱坊董事及亚太研究和咨询部负责人Nicholas Holt向本报记者表示，根据莱坊的最新月度调查数据，2013年10月份，伦敦市中心的住房价格环比上升0.6%，同比上升6.8%。

Nicholas Holt进一步表示，在住宅市场，买家需求的增速大大超过住宅供应的速度。由于对于经济前景的乐观预计以及政府在抵押贷款市场的干预，例如为贷款提供资金的帮助购买政策，买家信心大增。

“在住宅价格和住宅需求的同时推助下，住宅项目的建设也有所复苏，2013年第三季度，英国私人住宅的建设量同比上涨15.6%。” Nicholas Holt称，实际上，在英国特别是在伦敦市场，海外投资者中中国人的比例也逐年上升，目前已经跃升至10%。

此外，Nicholas Holt表示，长期来看，“我们预计至少在2016年以后的数年内，尽管名义价格增幅和实际价格增幅都保持增长，但是住宅价格的增幅可能低于收入增幅”。

而王健林则称，英国是万达海外投资最重要的欧洲目的地之一。英国有巨大的投资机会，投资回报可观而且稳定，英国政府明确表示欢迎海外投资。因此，万达将英国视为海外扩张计划的重要部分。

千亿元级房企出海掘金

事实上，万科、绿地、碧桂园、万达等销售规模超过和接近千亿元的房企都在寻找新的盈利增长点，而加码海外房地产市场的投资力度已成为其共同战略。

除了万达集团上述大手笔押宝英国房地产市场的投资举措之外，万科2013年也积极加入了中国房企的“出海大军”，2013年2月份，万科曾宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。随后，2013年4月16日，万科又宣布与新加坡吉宝置业联手开发新加坡东部的一个住宅项目。同年12月份，万科董事会主席王石透露，万科进入纽约的第一个项目将会是位于曼哈顿区的超高层。

而与万科的集中布局海外相比，事实上绿地和碧桂园却早已获得了收益。目前，绿地集团的酒店项目已经在德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那，韩国济州岛等多个海外城市落地。绿地集团表示，未来绿地酒店业务将紧随房地产开发主业，加快布局国际市场。

此外，绿地近期还透露了2014年海外业务目标：预计2014年将实现海外销售收入130亿元，新增投资50亿美元至80亿美元，为2015年海外收入超300亿元奠定基础。届时，绿地集团或许将成为中国房地产行业海外业务规模最大的企业。

值得注意的是，今年刚刚晋升到千亿元级房企阵营的碧桂园，其出海之路更要追溯到2011年，当年碧桂园以每股1马币的价格认购合营公司WealthySignetSdnBhd。该合营公司主要从事收购马来西亚发展土地的使用权，以及开发住宅物业配以商业物业。而到了2013年，碧桂园在海外市场所淘金额已经超过100亿元。

近日，碧桂园集团总裁莫斌接受媒体采访时更透露，碧桂园将进一步拓展海外市场，并且未来5年海外市场销售份额将占集团销售额的1/3，而未来10年，碧桂园海外市场与国内市场能够两分天下。

对此，宋延庆表示，在房企海外投资潮中，相比于中小房企的投资规模和产品业态，千亿元级房企表现更为抢眼，投资规模一般都较大。

“我个人判断，中国的住宅市场高速增长期可能不会超过5年-6年，加之千亿元级房企受成长性所迫，如果想每年保持高速增长，补仓压力非常大。增厚销售规模和挖掘利润空间，这或许是千亿元级房企大笔进军海外房地产市场的动因。”宋延庆如是称说。

此外，“在房企‘出海大军’中，也不乏中小房企。”宋延庆称，有些中小房企实力不足，在国内拿不到地，发展并不好，举家移民至国外后，投资的住宅等地产项目反倒获得了不低的收益。