养老地产存商机 旅游地产养生结合成新观念

据中商情报网发布的《2010-2015年中国养老产业调研及投资战略咨询报告》指出，预计到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17%。一个庞大的养老市场悄然出现，“银发经济”给养老地产带来了巨大商机，在各路资本对养老地产跃跃欲试之际，这个看似“蓝海”的市场却也同时经历着迷失与彷徨，养老地产仍在“试水”。从需求上看，传统养老地产业态已不能满足现代人日益增长的养老需求，现代人普遍期待更高档次、更高品质养老地产的出现，从“养老”到“养生”。“旅游+地产+养生”此类复合型养老地产开发方向逐渐成为业界的一块新的市场蛋糕。

事实上，由于我国养老旅游地产投资周期长、收益慢的特点，大部分房企往往将更多精力放在地产项目而忽略旅游元素、服务“软件”的打造，这不仅无益于项目价值的提升，反而会因开发过快而降低项目的附加值。笔者认为，让养老旅游地产开发商回归到旅游、养老、地产三维度同时开发的轨道上，最终促使居住型旅游养老地产演变成一个具有附加产业价值的生活综合体，将成为广大房企努力的方向。

中西结合细化产品

国外地产开发商在规划和设计老年社区时注入的先进理念值得我们共同学习和借鉴：20世纪90年代，德国推出了“照料护理式住宅”，该模式在短时间内迅速发展为德国老年住房的主要模式；美国于上世纪70年代中期开始致力于社会养老设施的兴建和老年社区的开发，最终目的是想为老年人提供一种独居却不孤独的老年生活；日本分别于上世纪30年代后期和上世纪70年代前期大力推进老年社区的建设，突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现了老年人的自助和自理，满足了老年人物质生活方面的基本需求。

笔者认为，让老年人享受“不孤独、不依赖的温饱型老年生活，是以上发达国家养老地产开发与设计的共性考虑，而我国养老地产在借鉴以上先进理念的同时，也可适当保留中国社会“子女绕膝，老有所依”的传统养老观念，以功能性的使用达到细化产品的目的。如针对家庭人口较少的老年人可采用高级养老院模式；针对家庭人口多且有子女在身旁照顾的老年人可采用住宅式公寓模式。

“让专业人士把父母照顾得好好的”，成了当今社会青壮年群体表达孝道的最佳方式。由此，开发商在制定差异化养老服务产品的基础上应配以制定个性化、精细化、专业化的照料及营养顾问服务，这样可适应不同类型老年人的需求，创造出完善、有活力的生活方式和旅游方式。此外，房企还应根据老年人人口数量及需求的不同设计出不同类型的差异化产品服务，通过差异化竞争引入目的性消费，在此过程中，适当植入体验、专业护理功能，力争让广大老年群体的家庭康体休闲需求得到满足。

绿色生态正确选址

在逐渐进入休闲旅游时代的养老地产市场中，环境景观质量成为广大中产阶层关心的核心要素。比如瑞士的山谷小镇，法国普罗旺斯的壮美花海，英国浪漫情调的大草坪……这些备受国人青睐的异国度假景区缘何持续火爆？细细分析后不难发现，以上旅游度假圣地的高标准环境质量和提供的精细化服务水平使其具备了行业竞争的关键筹码。

同样地，如何提升环境质量，增强旅游“观感”，准确选址，也成了养老地产制胜的关键。比如在美国亚利桑那州，有一个名为“太阳城”的养老社区，其在旅游养老地产市场的经营之道为全世界老年社区的建设树立了榜样。美国亚利桑那州太阳城全年气候炎热，城市密布着棕榈树和各种沙漠热带植物，城市街道穿梭着高尔夫球场，但这里并不是高尔夫球场，而是亚利桑那州一座拥有22万居民的“老人城”。该社区自1961年建设伊始，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；每一年的每一天，太阳城中心都会帮助其居民尽情享受自己梦想的生活方式。相关调查显示，这里老年人的平均寿命大多可延长十岁。

太阳城区位临近海湾，中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。良好的区位选择，使老年人可以很方便地享受到墨西哥海湾的阳光、蓝天白云和新鲜空气。同时，由于此地的气候非常适宜老年人疗养各种慢性疾病，也慢慢吸引到更多的外国老年人前来疗养、度假。此外，由于正确选址，太阳城从本是一片半沙漠的棉田慢慢发展成一座充满活力的养老新城，房屋和设施建设得越来越高档，同时也带动了当地地产项目的成功。

开发商在建设集养生、度假于一体的复合型养老社区时，不妨加入诸如大片英式草坪、修葺整齐的花园、色彩斑斓的树林落叶以及充满人文气息的艺术雕塑等自然景观和人文景观。此外，也可通过挖掘当地独特的文化内涵，兼顾建筑艺术的表现需要与使用功能，达到社区景观现代化、科技化、生态化的完美结合。

结合实际以人为本

众所周知，所有养老社区设施配套和建设均要以方便老年人生活与实际使用为第一宗旨，在此基础上，还要在细节设计上充分考虑保障老年人的人身安全。这就要求开发商在养老旅游地产项目规划阶段，能够设身处地地从老年人的实际生活需要出发，只有从日常生活的各个方面为老年人提供各种人性化的配套设施和贴心服务，才能使养老旅游地产项目规划具有灵魂和精髓。

在社区内建造的多元化老年人运动、娱乐场所内，也应充分照顾到老年人生活范围的各个角落，为老年人提供方便学习交流且能紧跟时代潮流的环境和设施，让他们生命的最后梦想得以实现。例如日本神奈川港北新城提供的无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品以及能和家人共同生活的（二代居）住宅产品，以上三款产品不仅可实现和谐共生，而且还可与其他租售性质的住宅产品混合设计于日本神奈川港北新城内。此种设计可填补老年人日常生活的单调和空虚，为其创造出丰富多彩的晚年生活环境。

从“养老社区”到“养生社区”

如今老年人已逐渐成为养生社区的消费群体，市场需求明朗：他们并不会仅仅满足于养老，而是希冀自己的老年生活除了老有所住外，更能提升晚年生活的质量。健康长寿成了养生社区中一个永恒不变的主题。在此背景下，建议广大养老地产开发商更应紧紧抓住养生主题，打造度假型养生或养老公寓，配套独特的核心设施和多样化健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力。

有着国际性健康度假目的地和世界前三名SPA健康度假胜地双重美誉的泰国Chiva-som，位于泰国湾以西华欣海滩著名的泰国滨海度假区，曾是希拉里、迈克尔·杰克逊等世界级名流的指定养生度假之所。其发展理念是在泉浴基础上应用传统泰式中医技术和现代体检技术以打造健康平衡度假的新理念。主要针对亚健康群体实施健康疗养管理，实现东方医学哲理与西方医学技术的完美融合，逐渐形成了一套身、心、灵合一的全新健康度假潮流。此外，该项目还引入了全程健康咨询专业服务，咨询师可依据游客的中西体检报告最终制定个性化的健康疗程，同时深化健康主题，将购物、餐饮、康复、住宿、运动管理模式紧密结合健康平衡主题进行合理配置。