成交量价齐跌“银十”落幕 北京十一月或有回升

【提要】：尽管是在银十的好季节，但10月的住房成交量并未能紧接9月出现小高潮。10月份北京市的新建商品住宅成交量为8008套，与9月相比环比大降33.67%。【10月京城二手住宅成交均价突破三万大关】

除去季节原因，供应量不足是10月楼市热度减退的另一重要原因。

10月31日一过，金九银十正式落幕。作为火爆9月的续接者，10月的开场表演算不得成功，不足900套的首周成交量使人大跌眼镜，仅80套的首周二手房成交量更是被评论为：“银十”成色不足。

10月的楼市逐渐演绎出与9月不同的风格：黄金周结束后成交量逐渐回升，但最终仍未能追平9月；刚需盘和郊区项目占主导的状况，整体拉低了10月的成交均价，环比微跌4.2%；另一个重点，则是入不敷出导致的住宅库存量整体下降，已连续三周跌破6万套。

为缓解供不应求的状况，北京市10月连推多块经营性用地，但这并不能在11月内及时缓解库存量紧缺的状况。目前来看，供应量减少和中高端项目比重高的情况或将使11月的成交均价有所回升。

10月未超9月盛况 成交量价现齐跌

尽管是在银十的好季节，但10月的住房成交量并未能紧接9月出现小高潮。10月份北京市的新建商品住宅成交量为8008套，与9月相比环比大降33.67%，巧合的是，这个数字与8月份成交总量的8005套十分接近。

10月成交出现下降的一大原因是十一长假的影响。因为国庆长假多数人选择出游的缘故，首周的成交量仅为893套，周环比降低近80%。十一期间成交量低的现象，今年并非首例，据数据统计，去年这一时期的新建商品住宅成交量仅为437套。

但另一方面，黄金周期间新房成交的均价为23401，高于9月普遍水平，也较10月的二、三周成交均价略高。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，在“十一”七天长假中，以及房价高涨和房贷难度增加的夹击下，部分购房人被迫取消或延后购房计划，是导致交易量萎缩的两大主因。但由于改善型需求都将目光集中到城六区以及新房市场的全面上涨，造成全市房价尤其是城六区的持续上涨。

链家地产研究部曾在10月初预测，黄金周之后成交量应会出现持续上涨。10月第二周，成交量回升至2330套，接近9月中旬成交量，但随后稳定在这一数量，并在月底有小幅度回落。

与9月相比，10月的成交均价为22139，环比微跌4.2%。自今年7月以来，北京市纯商品住宅的成交均价连续微跌，链家地产研究部张旭表示，这是因为低价的楼盘成交比较多，六环外地段的刚需住宅成交占比有所加大。

入市少致库存量下跌 明年或能缓解

除去季节原因，供应量不足是10月楼市热度减退的另一重要原因。

10月入市的新项目共为9个，包括平谷的中昂•邑上原著、大兴的和成璟园、通州的润枫领尚、昌平的花雨汀、金科廊桥水岸与大兴的兴创屹墅等等，均为六环外至郊区项目。总入市量为2772套，月环比下降33.8%，这个数字与成交量的差额高达5236套。

新入市量不足直接导致的结果是可售库存量的下降。从10月9日期，北京的可售商品房住宅库存仅有59921套，这一数据跌破了今年的最低点：5月2日的60674套。情况并未在10月内出现好转，自跌破6万套后，库存量持续下跌，截止10月20日降至58797套。

10月的最后一周新项目入市较前三周有较大提升，达1014套；然而，这一周的成交量是2221套——相当于库存量再次下降。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，如果以北京月均10000套计算，消化这些库存的时间将在6个月以内。不足6万套的库存导致供求矛盾愈加明显，有关人士认为，房价上涨的速度或将再度加快。

与库存量严重不足所对应的是，北京在9月底至10月不足一月的时间内，连续发布30余宗经营性用地，其中包括其中包括21块住宅性用地。而未来集体土地的入市也会为北京住宅存量的长期发展做出贡献。

多宗地块的出售虽然无法解决短期内库存紧缺的问题，但对于长期的市场供应或有所缓解。

11月开盘数减半 中高端项目热情不减

10月商品住宅供应量下跌的现象也在延续，据部分网站预测，11月的开盘项目将仅为上月的一半。供求关系的紧张势必会导致价格的上扬；而另一方面，11月开盘的项目以中高端为主，也将成为拉升成交价格的重要因素。

与10月份刚需项目为主的开盘状况不同，中高端项目扮演了11月份的绝对主角。

11月份共开盘五个别墅项目，包括为格林云墅、金隅•澜湾、北京城建•徜徉墅等楼盘，以及北京华贸城、西山壹号院、亦庄•金茂悦等六个城市豪宅；而刚需项目则大幅下降，占比不足一半。

对于中高端项目扎堆入市的现象，一位别墅项目负责人表示，近期高端市场的热销及城区高价地的频现，都增加了高端项目入市的信心。再者，由于前期刚需入市项目的热销，多家房企已经相继宣布完成年度销售任务；销售业绩和推盘数量的压力的减缓，也给予了众房企推高价项目的底气。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，11月可能出现的成交均价上涨，将延续到年底甚至明年年初；而随着今年大量出让土地的逐渐集中入市，从明年二季度开始，价格上涨的幅度也会逐渐放缓。

但是由于今年出让地块价格普遍偏高，在刚性的成本压力下，明年房价预计难以下行。