2013年泰国房地产市场前景分析

2012年泰国住房产业及相关信贷均持续增长。盘谷银行研究部通过对住房市场、建设、信贷，乃至建材价格等多个方面的研究，总结了2012年的住房产业状况并对2013年的前景作出预测。

2012年泰住房市场综述

住房市场泰国内地各府房地产市场对整体市场的发展起到重要的推动作用。2012年全国土地及建筑物交易总额达到8,104.17亿铢，其中中部地区占61.46%，略低于上年62.45%的比率。内地各府所占比率从上年同期的37.55%升至38.54%。住房部份仍为房地产业的主导，2012年全年，获批准的市区住房建筑面积共计1,627.93万平方米，占全国获批准的市区住房建筑面积的55.2%，较上年增长2.13%。

房地产业的激烈竞争一如往年，中小型房地产业者进出市场频繁，2012年登记注册的新公司有3,289家，注册资金549.23亿铢，占全国新注册公司资金总额的16%。新公司多分布在泰国中部以外地区，占新公司总数的71.4%；分布较密集的地区是东部和南部，各占28.4%和17.5%。另还有860家公司登记增资，增投资金达1,481.13亿铢，占全国总增资额的16%。2012年房地产业结束营业的公司有435家，注册资金49.25亿铢。同时还有185家公司减少注册资金，共减少209.83亿铢。

住房建设

2012年全国获准分配开发的土地共计87,007个单位，其中85.64%用于住房，为74,514个单位，超过2011年82.65%的比例，但与上年的99,717个单位相比，减少25.27%。

住房的建设出现大幅跃升，全年曼谷及周边地区建成注册的新房共有111,875个单位，比上年同期大增36.7%。其中公寓的比例最高，占57.8%，共有64,716个单位；次之为独立住宅、陶豪及商业楼、双拼式住宅，数量分别是32,193、13,774和1,192个单位，所占比例分别为28.8%、12.3%、1.1%。公寓、独立住宅与上年同期相比，增长86.3%和1.2%，陶豪和商业楼、双拼式住宅则分别降低0.5%和18.5%。

住房交易

曼谷及周边地区的住房交易尽管得到国家政策一定的支持，但或因民众购买力尚未完全恢复，且尚对上年水灾影响心存余悸，所以2012年前11个月的住房产权转让仅有137,547个单位，同比减少0.6%。

与以往相比，高层住房更受到住房购买者的喜爱，尤其是未发生淹水的地区，或是BTS轻轨沿线地段。11个月中公寓的房产权转让数量为15,926个单位，增幅32.8%。增长最高的地区是暖武里府，次之依次为北榄府、龙仔厝。至于部份地区遭受水灾影响的巴吞他尼府，

受益于经济发展迅猛，商贸、投资、教育等发展良好，所以依然出现增长。另外曼谷和佛统府同比则出现2.0%和61.5%的减幅。

住房价格

2012年泰国各种住房价格均有上涨。公寓价格指数同比上升5.8%，土地、连带土地的陶豪、独立住宅的价格指数升幅是4.3%、2.8%和1.2%。

建材价格

2012年建材价格同样持续上浮，价格指数较上年平均增长3.5%，已连续增长3年，并超过2002年至2011年平均值17.7%。增幅最高的是混凝土类建材，次之为涂料类、木材及木制品类、砖瓦类、卫浴类、水电类等建材产品，惟水泥类和钢铁及钢铁产品类出现下降。

2012年泰住房信贷简况

2012年12月住房信贷总余额达到泰币2.2603兆，超出上年同期2,310亿铢，增幅11.4%。提高的原因一方面来自泰国国家银行提供了低息贷款（Soft Loan），用于援助在上年水灾中遭受损失的民众进行住房修复；另一方面因为政府首屋减税的惠民政策，刺激了房贷。

住房信贷中，商业银行和专业金融机构所占比例分别是59.2%和40.8%。商业银行的住房信贷额是泰币1.3381兆，同比增幅11.7%。专业金融机构的住房信贷额为9,222亿铢，同比增幅10.9%。上半年商业银行住房信贷持续增长，而专业金融机构的增幅呈下降趋势，下半年则双双提升。

2012年1至9月新批准的住房信贷总额为3,390亿铢，同比增长15.8%；3个季度批准的信贷额分别是874亿铢、1,134亿铢和1,382亿铢，按季度呈增长走势。新批准住房信贷的增长，部份得益于国家银行扶助水灾受害民众的低息贷款，另外也因住房信贷市场的竞争日趋激烈，各金融机构逐渐放宽信贷审批条款和标准，诸如延长分期付款期限等，推动了住房信贷的提高。

2013年住房市场趋势

以获批准的住房建筑面积而言，盘银研究部预计2013年增长空间在-2.5%至3.9%之间。内地市场的发展形势较好，曼谷及周边地区的发展可能略微减缓。

对住房产业的发展起到推动作用的有多个因素，包括：

消费者的购买力不断提升。国家统计局的统计报告指出，2011年泰国家庭的平均月收入为23,236铢，较2009年提高了11.2%；平均储蓄额达到每月5,833铢，比2009年增长24.2%。另，自2012财政年度起，政府上调大学毕业生最低月薪至15,000铢的政策也有助于提高民众消费能力。

泰国为迎接2015年东盟经济共同体（AEC）的成立而进行的准备工作，包括了地区城市化的扩大（Urbanization），具体措施体现在加快基础设施建设，均衡各地区收入等，均有助于增加当地商贸、投资机会，尤其是地处边境贸易区或是连接邻国交通枢纽的大城市，如清迈、乌隆、乌汶、孔敬、呵叻、宋卡、普吉、春武里、罗勇等。

此外，包括BTS轻轨大众交通系统、治水工程等在内的一大批政府大型基础建设项目的投资方案已较为明确，住房信贷利率一直处在不高的水平等，都促进了泰国住房产业的发展，尤其是内地各府住房市场。

同时，研究部也发现一些因素可能制约住房市场的发展，如：

世界经济仍存在许多不确定因素和存在多项风险，尤其是美国、欧盟、日本等泰国的主要经济伙伴，仍未明显复苏，而中国经济发展也开始减缓。虽然这些不会直接影响泰国住房市场，但会严重打击泰国主要收入来源，即出口业，最终导致民众购买力下降。

国家银行出台的限制信贷额度政策（LTV不超过95%），2013年对部份住房项目有制约影响；政府于2012年7月1日起正式上调全国土地估价；2013年调升劳工最低日薪至300铢，加上建材、土地价格的上涨，均推动建筑、交易成本升高。此外泰国建筑业还面临劳工短缺的问题。

在高级住房市场方面，据2013年1月某房地产杂志对房地产投资者的调查，发现投资者乐于投资该市场的地区包括：

曼谷郊区及周边地区，多分布在市区与城郊的交接地带，以及郊区BTS轻轨沿线地段。主要因为曼谷市内地价涨幅过较大，且使用BTS轻轨往来市区和城郊之间具有便利和快捷的优点。

距BTS轻轨路线300米范围内的公寓楼最受欢迎，如暖武里府、巴吞他尼府地区，市场需求较高，多来自购买力高的泰籍或外籍人士。而不在轻轨沿线范围内的公寓楼，或地处较深的巷内，还需不断跟踪其市场走势，部份业者将其出租给有私家交通工具的年轻人。距离BTS车站较近的陶豪，价格接近轻轨沿线的公寓，但实用面积更大，同样受到市场的欢迎。郊区地带，距离未来将修建的轻轨1至2公里内的独立住宅，也受到高端消费者的青睐，如素坤逸、北榄府等地区。除了上述新建住房外，二手房市场不论在价格或是位置上均有优势，也是消费者的重要选项之一。

内地市场则以与邻国老挝接壤的东北部和北部地区较为吸引投资者，因为该地区的经济发展，主要动力来自民间，而不是由国家政策直接推动。但应该注意到东北市场多个府出现炒房现象，房价涨幅翻倍，以至房地产业者转而开发公寓，所以需防范在该地区出现房地产泡沫的可能性。

盘银研究部认为，2013年住房信贷增幅可能在3.9%至6.1%间，略低于2012年的8.9%。因金融机构在审批信贷的时候，更重视各类住房市场的客户风险，因市场分类更细化，更多样化。同时，对于未持续开发项目的房地产开发商，金融机构在审批信贷时更为谨慎。

在国内经济逐步恢复，并继续成长的同时，房地产市场的竞争也将更为激烈。建筑成本的高涨，推动房价水涨船高，所以有效的成本管理更凸显其重要性。若国内外经济趋势走好，预计泰国住房产业也将在上述提及的多种利好因素的推动下大步发展，而不远的未来，东盟经济共同体的成立，将进一步促进泰国经济，以及房地产业的发展。