海外置业暗藏陷阱：永久居留权并不万能

随着国内房地产调控不断加码，房产投资的限制越来越多，房价上涨空间有限，许多投资者将眼光转向海外房产, 由此掀起的购房潮以惊人的速度席卷多个国家。仅美国国家房地产经纪人协会发布的数据就显示，去年中国购房者在美国的全年购买力达到90 亿美元，购买量仅次于加拿大人。

正是看中了这一商机，国外房地产商纷纷涌入中国招揽客户。在他们五花八门的宣传背后，隐藏着一些陷阱，投资者不可不防。

并非所有国家都可买房移民

海外购房热近几年才兴起，许多投资者对购买房产国家的相关政策并不熟悉，有些投资者甚至认为只要在国外购买一套几百万甚至上千万人民币的房产，就可以办理移民。

“这种观念大错特错。”世通（北京）出入境服务有限公司副总经理马龙说：“购买海外房产是否可以取得移民身份，需要投资者先调查该国有无相关的买房移民政策。现在美国的一些房产中介宣称买房子就可以拿美国绿卡，其实是不可能的。”

据他介绍，投资者若想了解一国是否有购房移民政策，可以到国内信得过的移民网站或移民机构咨询，也可以直接在该国的内政部或移民局网站查询。

永久居留权并不万能

“购买30 万欧元房产即可移民塞浦路斯”，这是一家房产中介打出的极为醒目的宣传语。按近期欧元兑人民币汇率计算，不到250 万元人民币就可以移民塞浦路斯。

真有这么好的事情吗？

《CM 华夏理财》记者从多家房产中介得到的回复是：购买塞浦路斯当地30 万欧元或以上的房产，全家可获得永久居留权。但这一权利与房产直接挂钩，如果卖掉房产，永久居留权也随之取消。

且永久居留权并不等同于居民身份。马龙解释说：“获得塞浦路斯永久居留权的门槛很低，所以拥有此权利的人享受不到该国除医疗和教育之外的国家福利，也不能在当地工作。在塞浦路斯购房的人虽多，但是真正移民过去的并不多。”

目前购买塞浦路斯房产的投资者的主要目的，一是想获得该国的居民身份，另一个则是为孩子教育考虑。塞浦路斯的官方语言虽是希腊语和土耳其语，但通用英语；它是英联邦成员国，有很多与英国合作办学的大学，这些大学采用“2+2”学制，前两年在塞浦路斯上学，后两年可以选择远程教育，也可以去英国本土读书，毕业拿英国大学证书。

据英国《卫报》报道，仅在2012 年8 月至10 月，中国买家就在塞浦路斯购买了600 多套房产，其中90%在著名海外旅游城市帕福斯。帕福斯的房价较其他旅游城市略低，投资性价比高，而且有国际机场，方便中国客户往来中国与塞浦路斯。

不要忽视房屋的持有成本

很大一部分投资者将购买美国等海外房产当做避险性投资。刘燕一家的大部分资产都用于购置北京房产，在前段时间政策收紧之前，她将三套投资性房产出手，现在正打算在海外置业，“我咨询的一些海外房产中介，都承诺买房之后帮我将房屋出租出去，每年的租金收益率可以达到12%-18%。”

这个回报率着实诱人，但海外房产的出租回报率真有这么高吗？美亚置业集团国际地产投资经理Austen 给记者算了这样一笔账：以美国为例，大部分地区售价10 万美元的别墅，其月租金在1000 美元左右，这样算下来，房产的年毛租金回报率是可以达到12% 的。

但它没有剔除房屋的持有成本。在美国出租房屋，房东要承担房屋保险费、租务管理费、出租宣传的广告费等费用，减掉这些费用，净租金回报率保守估计在5%以上（美国各州的法律不同，房屋持有成本也不尽相同）。可见，所谓“12% 以上的租金回报率”的水分很大。

此外，买房前，还必须考虑房屋的空置期、契税、维护费、往返看房等多方面因素。