我国知名房企掀海外扩张热潮 看重海外资金使用效率

进入政府停摆第3周，美国仍未找到有效的方式结束停罢。而坐落在纽约的布鲁克林大西洋广场地产项目，却悄然换了“主人”。日前绿地收购了纽约布鲁克林大西洋广场项目70%股权，总投资预计超过50亿美元，刷新了房企在美国投资的记录。

而积极部署海外市场的并不止绿地一家。日前，来自中国海外投资联合会的数据显示，2012年以来，中国内地开发商在海外的房地产项目(含已确定投资计划的项目)，总规模超过100亿美元。

“力量崛起”的背后

100亿美元的投资，来自万科、碧桂园、中国建筑、中国铁建、绿地、万通、中坤等知名房企。今年年初，万科与美国铁狮门签署合作协议将合作开发美国旧金山富升街201地块。

万达继去年斥巨资收购美国AMC后，接连建立投资俄罗斯北高加索度假项目及与印度信实集团合作开发项目的意向。而碧桂园，则选择了马来西亚作为海外扩张的第一站。

“这一轮中国房企海外投资潮虽然只是尝试性投资，但也说明国内资本力量的崛起已不可小觑，已成为国际资本投资的新势力。”兰德机构总裁宋延庆表示。

或许，“力量崛起”的象征绝不单是投资额度。今年8月碧桂园马来西亚项目金海湾开盘，开盘一个月销售便超过6000套，销售额达91亿元，而这超过了新山全市一年的销售额。此外，绿地韩国项目年内销售额有望超过15亿元。

谈及房企“出海”的原因，地产大佬口径似乎都一致。针对绿地的海外扩张，绿地董事长张玉良曾公开表示，“国际化”是每一个大企业的最终归宿。而万科出海时，王石在微博上回应：“21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。”

但有分析人士向记者表示：“更重要的是，国内房地产投资的日趋艰难与海外投资成本的‘落差’。”机构统计数据显示，今年上半年65家上市房企合计净利润率为12.1%，同比下降1.1%。自2009年后房企净利润率持续回落。

美桥投资集团执行总裁陈晓鸥表示，中国房业“走出去”是一个方兴未艾的趋势，“中国的市场现在处于竞争白热化状态，地价高涨，限购等政策施压，种种条件来讲中国房地产市场并不顺风顺水。”

得益于金海湾项目的超高销售额，碧桂园业绩大增。日前业内盛传莫斌给内部员工发的讯息透露，碧桂园今年的认购金额已达千亿元。若属实，则意味着其或已经超越恒大、保利、中海等跻身内房销售首三位，或仅次于万科和绿地。

仍需把控风险

上述人士还告诉记者，拓展海外市场还能提高房企资金使用率。目前龙头房企均拥有海外融资平台，“跟用于国内项目相比，将海外募集的资金直接用于海外项目使用效率将明显高于国内项目。”

而就在今年8月，绿地收购了盛高置地60%股份，成功登陆香港市场。

不过，从近期房企海外投资项目来看，依然是以国内客户为主。据记者了解，碧桂园金海湾在国内多个城市设置长期外展点，并曾经掏钱补贴、组织了很多次的往返飞行。绿地此前在济州岛的项目，60%卖给了国内客户。

庞大的国内客户群，与中国房价的“高企”不无关系。2013年9月，中国的房价仍在加速上涨，这一趋势已经持续了整整16个月。连续上涨的结果是，与2012年9月份相比，某指数研究院追踪的100个城市中，共有90个城市房价上涨，其中8个城市的涨幅超过了20%。

就在北京农展馆地块拍出7.3万的楼面价后，某投行高管自己算了一笔账：“预计售价15万以上，有这笔钱我干嘛不移民，而要继续在北京呼吸PM2.5？”

毋庸置疑，房企“出海”长远来看还得依靠本地市场。当然，他们也已意识到了这点：目前碧桂园金海湾的客户群中，已有部分来自新加坡、马来西亚等地的华人。而张玉良透露，布鲁克林大西洋广场地产将试图“俘获”曼哈顿白领群。

房企“出海”固然能博得更多机会，但是，“如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场、没有熟悉当地的政治环境等，则有可能会面临不同程度的风险。”同策机构总监张宏伟指出。

中坤地产董事长黄怒波对此应感慨颇深。此前，黄怒波计划租赁40年土地继续在冰岛投资旅游地产被拒。

张宏伟还举例解析称，中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而国(境)外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。

BOMA国际总裁兼首席运营官HenryH？Chanberlain则认为，从战略角度来看，亚太地区相比欧美的投资机会相对更多一些。