秦皇岛：旅游地产能否“立市”？

    距离秦皇岛市区40分钟车程的东戴河区域，海边楼盘林立，道路两侧的指路牌上全部都是楼盘的方向标，没有其他；出了北戴河火车站，第一眼看到的也都是楼盘广告，包括火车站周边的道路以及主干道河北大街。

　　 北戴河、东戴河，盛产各类旅游地产。高策地产顾问公司董事长李国平认为，如果秦皇岛不能吸引北中国的消费，不把和度假相关的旅游产业、会议产业做起来，产业支撑不够，单从静态来看，秦皇岛楼市是有问题的，是消化不掉的。

 销售的困境

　　 在“香玺海·城市发展与地产创新高峰论坛”上，记者问北京师范大学教授董藩，“秦皇岛是否会因库存太大而变成鬼城？”董藩称，“秦皇岛不可能变成鬼城。因为秦皇岛的市场大，北京、天津、东北都要到秦皇岛，外来人口和外来需求不断膨胀。”

　　 秦皇岛楼盘的销售困境，开发商感悟最深刻。虽然远洋·海逸世家售楼处的张小姐称，他们是秦皇岛卖得最好的楼盘，户型多是面向秦皇岛本地刚需的90-110平米等传统户型，也有面对外地度假人群的小户型。但记者在现场看到，偌大的售楼处，仅有一家秦皇岛本地人来看房。

　　 在北戴河新区，由于房屋滞销，不少楼盘展开促销。

　　 “非常海”打出了总房款15万起的广告。售楼处的邹小姐告诉记者，现在都是现房，只需31万元就可购置一套58平米的小户型。旁边另外一家楼盘，甚至打出了“首付5万元”的广告。

　　 海景房没有最低，只有更低。记者在主打海景房的山海同湾楼盘售楼现场看到，48平方米的户型，现房拎包入住，带精装修才24万元。

　　 二手房业主也在抛售。内蒙古通辽市的崔先生想卖掉自己2006年入手的北戴河·戴河家园的一套房子。当时购入价格不到2000元每平方米，现在准备4000元每平方米出售。崔先生说，房子是买来度假用的，但几年也没来过几次，房子一直闲置，现在想把房子卖掉。无独有偶，崔先生家隔壁的业主甚至拉出了横幅来卖房。

　　 回迁房也想分一杯羹。北戴河车站村成立了一个二手房公司，主要就是卖回迁房小区的房子，别墅和普通房子都有，价格在3100-3300元/平方米之间。

　　 9月2日，据某机构发布的8月份“百城价格指数”显示，全国住宅自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。但其中不包括秦皇岛，该市在全国房价指数中，跌幅居第5名。

 大库存的消化难题

　　 秦皇岛某知名房企负责人告诉记者，海滨项目都是非刚需产品，而非刚需产品的销售状况与经济大势有着明显的联系。当经济大势好的时候，非刚需产品就好卖，而经济大势不好的时候，非刚需产品就不好卖。

　　 置于这样的背景下，秦皇岛的大量旅游地产项目，陷入滞销的困境就不是偶然的。

　　 中秦兴龙董事长田纯光在香玺海·城市发展与地产创新高峰论坛上表示，他们准备在海港区和北戴河的中间区域推出6个项目，重点是“香玺海”。项目并非只定位为本地需求，而是拓展到北京、天津地区，做适合外地人居住的地产。

　　 但搜狐焦点网一位负责人明显感觉到外地购房需求的变化。他们每个月都会帮助开发商组织上百人的看房团。该人士透露，前两年，一个三四十人的看房团至少都会有两三套成交，如今，一个上百人的看房团最多成交一套。

　　 除了经济大势，巨大的库存以及过度开发，也是秦皇岛楼市滞销的原因。

　　 秦皇岛市辖4区和4县，2011年底全市总人口300万。但思源经纪秦皇岛分公司提供的数据显示，截至2012年底，仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米，而当年的消化量仅为156万平方米，北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套，面积14.5万平方米。

　　 搜狐焦点网近期对秦皇岛常住人口最多的海港区所作的不完全统计，该区的楼盘供应量达1200万平方米，其常住人口约为70万人左右。据估计，整个秦皇岛的潜在供应量达3000万平方米以上。

　　 庞大的供应量与微弱的本地消化量成为鲜明对比。

　　 可以溯源的是，2009年秦皇岛启动“旅游立市”战略，5至10年时间，把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。当年4个区招拍挂土地45宗，面积469.8249公顷，土地出让金108.88亿元，平均单价为2317元。这些土地集中在2012年2013年入市。

 将被打回原形？

　　 秦皇岛并不是个案。据统计，2012年全年中国旅游地产投资总额破万亿元，旅游度假地产项目超过3000个。中央电视台近日报道了山东乳山银滩大批海景房空置的状况。据报道，该城市整体入住率不足三成，夜晚200多公里沿线楼盘一片漆黑。

　　 今典集团董事长张宝全已明显意识到房地产市场正在发生的巨大变化。他在接受记者专访时称，中国经济正处于下行轨道，中国房地产很快就要被打回原型。但一些开发商也在力求改变旅游地产变成“沉默资产”的状况。

　　 以今典集团开发的红树林度假世界为例。该项目总建筑面积70余万平方米，客房近5000间，并建有大型商业街区、水上乐园、大型会展设施，更有美术馆、电影外景街区、娱乐吧等业态，类似美国拉斯维加斯的巨型度假村。而该项目具体运作方式，是可持有式的“股权式酒店”，业主买了客房产权就相当于酒店“股东”，年终可参与酒店分红。

　　 张宝全接受记者专访时表示，今年三亚湾红树林度假世界酒店预分红金额在3500万元至5000万元，每间标准客房分红11700元，实现了第一个经营年度即面向所有业主预分红。“这证明红树林系列酒店的经营模式已经在市场上获得认可。”

　　 张宝全透露，三亚湾红树林度假世界全面开业第一个完整经营年之后，即2015年，公司将力推上市。据悉，截至2013年9月2日，今典集团已在三亚、青岛灵山湾、云南丽江、广州从化、成都都江堰、杭州和拉萨等多地布局。