豪宅受热捧 深圳楼市依旧稳字当头

最近，关于深圳楼市逐渐热络的消息频频传来，一些投资者又开始“蠢蠢欲动”。

上周，华润深圳湾瑞府开盘，这是深圳新年第一个开盘项目，也是一个豪宅项目。市场传言，华润深圳湾瑞府开盘就售出约五成房源，一些大面积户型更是“秒光”，甚至因操作人数众多，看房预约软件失灵。

根据深圳市规土委公示，此次推出的华润深圳湾瑞府户型建面约228至583平方米，单价区间在每平方米9.9万至20.2万，总价区间在2448万至11211万元。如此高的单价，让这个项目在预售证一公布就引发了关注。值得注意的是，此次深圳湾瑞府项目均为商务公寓。去年深圳731调控新政之后，商务公寓受到包括5年内限售等严厉调控，所以此次传出热销的消息让市场一阵躁动。

也是在近期，深圳第一宗外资并购商业资产的交易诞生。2月20日，在港交所上市的REITs领展房产基金发布公告称，于当日与卖方签订框架协议及股权转让协议书，领展同意以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心，零售面积为8.39万平方米，可租赁面积5.99万平方米，另有741个停车位。如交易顺利完成，这将是深圳第一宗外国基金并购商业资产的案例，也意味着深圳资产的价值开始得到外资认可。

其实，并非所有豪宅都受到追捧。据克而瑞数据显示，2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套，创近5年新低，不足2016年成交总量四成。深圳中原研究中心的数据显示，从2018年深圳一手住宅成交面积段来看，60至90平方米刚需户型仍是成交主力，2018年成交占比58.2%，90至144平方米改善型户型成交占比上升至30.5%，144平方米以上的大户型占比略有下降，而45至60平方米的小户型有所上升。

最新网签数据显示，2月1日至2月24日，深圳新房住宅成交983套，成交数量明显增加。不过，上周深圳二手房成交791套，环比上升111.5%，成交均价环比下降3.86%，为每平方米49724元。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开年楼市表现好也不见得就是市场升温，因为现在市场还在调整中，市场强势反弹还是要看政策、市场预期和金融环境等。此外，一手房和二手房市场分化严重，若瑞府这样的豪宅进入二手房市场，其未来趋势还得看二手房市场的表现。

记者在深圳市罗湖和福田区调查发现，春节过后二手房市场逐渐恢复人气。“春节过后主要以租赁为主，买卖价格保持稳定，主要还是看业主心态。”在福田新洲从事中介工作的艾经理说，“虽然对刚需置业者来说，之前迎来了包括首套房银行利率下调和税费调整等不少利好消息，但市场总体还是保持稳定，没有像2015年那样的疯狂表现。”此外，与住宅相比，二手商务公寓市场由于交易税费较高等因素依旧显得有些冷清。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，此前多个城市的房地产政策调整仍然是个别现象，对于深圳市场来说实质性的影响并没有发生。2019年可能是个筑底的年份，部分调控政策可能会放松，但不会一下全部放开。也有分析人士表示，2019年深圳“稳房价”“稳租金”“稳预期”调控目标并存，新房住宅成交均价不会出现较大幅度的上涨或者下降，成交量或将有所上升。