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土储不足开发速度缓慢 珠江实业年内三度换帅求突围

来源:蓝鲸财经 2018-10-31 10:27:46
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(原标题:土储不足、开发速度缓慢,珠江实业年内三度换帅求突围)

1993年就登陆A股市场的广州珠江实业开发股份有限公司(SH:600684,下称“珠江实业”),是广州本土第一家在上交所上市的房企,其曾与广州市城建总公司(越秀地产前身)、广信房产齐名,被称为广州房地产市场的“三大寡头”之一。在珠江实业完成上市的那个时代,碧桂园(HK:02007)、万科(SZ:000002)还属于地产新秀。然而,由于错失房地产发展的“黄金十年”,这家老牌房企早已被雄起的后辈远远甩在身后,逐渐退出房地产一线阵营。

近日,一则原广州珠江实业集团党委书记、董事长郑暑平涉嫌严重违纪违法,目前正接受广州市纪委监委纪律审查和监察调整的消息,再次将这位“老将”拉回到大众视野。

昔日风光无两的珠江实业,在项目去化速度慢、土地储备规模小等问题的困扰下,逐渐显露出盈利疲软,发展动力不足等发展疲态。截至2018年6月30日,珠江实业仅实现营业收入29.48亿元。

前董事长被查 珠江实业年内三度换帅

10月22日,据广州市纪委监委通报,原广州珠江实业集团有限公司党委书记、董事长郑暑平涉嫌严重违纪违法,目前正接受广州市纪委监委纪律审查和监察调整。

消息被曝出后,东方财富网的珠江实业股吧中一片欢腾景象:投资者“紫气东来ljq”表示,公司毒瘤以拔,健康发展可期,必属重大利好;“老北漂”表示,集团腐败分子被抓,上市公司会越来越好,此类言论比比皆是。

据公开资料显示,郑暑平自参加工作开始就一直在珠江系任职,直至今年3月因工作调动原因卸任珠江实业董事长(仍为珠江实业集团董事长),郑暑平把自己职业生涯的全部都献给了珠江系,也见证了珠江系一路从辉煌走向了落寞。这样一个肱骨之臣,何以落得如此民心尽失?

投资者“沃伦.K4629”在贴吧爆料,2015年6月12日,珠江实业股价从10元/股增至20.56元/每股,在此历史高点上,郑暑平当即减持了12.20万股股票,此后该股票就一路下行至今。由此,投资者对郑暑平的信任度大幅降低。

网友爆料截图

蓝鲸房产查询东方财富网发现,正如该网友所说,珠江实业唯有在2015年经历过一波大涨。此后均为小幅度波动,再难突破10元大关。2018年10月24日,珠江实业开盘报3.65元,手牌报3.71元,涨幅0.82%。

珠江实业股价走势

关于郑暑平被调查案件是否与贪污腐败、违法操作股价有关,本次通报中并未有细节透露。但值得注意的是,在郑暑平卸任珠江实业董事长不到半年的时间里,珠江实业接连出现两次换帅动作。据珠江实业3月30日公告,公司原董事长郑暑平因工作调动,不再担任公司董事会、董事会专门委员会相关职务,以及公司其他任何职务。同时经董事会选举罗晓担任公司董事长,任期自董事会通过之日起至本届董事会届满止。罗晓上任后的第一份成绩单显示,珠江实业公布的2018年第二季度经营情况简报显示,2018年第二季度,公司房地产项目实现销售面积118,429.15平方米,同比增长89.98%;实现销售金额151,959.82万元,同比增长39.03%。

当外界认为珠江实业能在罗晓的带领下实现“新生”之时,10月8日,一则人事变动通知突如其来。公告显示,罗晓因工作调动,不再担任公司董事长等所有职务。同时,公司财务总监罗彬也因个人原因辞职。新上任的董事长为3月30日刚刚选举为董事的董事会秘书邓金强。

对于一家上市公司而言,在不到半年的时间内三度更换主帅,是否过于儿戏?这显然也让投资者大为不满。

安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示,企业频频换帅对于企业发展弊大于利,也充分显示出企业内部的管理和发展出现了棘手的问题,今年以来房企更换高管的动作较为频繁,主要原因包括企业资金紧张状况难以缓解、业绩目标不达预期,以及企业战略性问题上出现较大分歧等。他指出,新上任的管理者往往需要花一定时间去磨合团队和调整战略和优化打法,而管理者的风格以及经验不同,会造成短期内企业内思想和战术难以统一化,不利于企业的良好发展。

盈利能力疲软 项目去化缓慢

经历了三次换帅的珠江实业,今年业绩收入毫无意外的表现平平。据珠江实业2018年上半年业绩报告显示,公司营业收入29.48亿元,同比增长18.09%,但其净资产收益率为7.89%,同比减少0.64个百分点。半年收入仅29.48亿元,拿这一数据与其曾经齐名的越秀地产同期收入101.6亿元相比较仅占比11.7%。

此外,半年报还显示,截至报告期内,珠江实业资产总额1,76.17亿元,同比增长29.12%,归属于母公司所有者权益 31.36亿元,同比增长8.21%,公司资产负债率为76.01%。

从珠江实业2010年至2018年上半年的收入曲线来看,除2013年和2014年销售业绩猛增之外,珠江实业一直保持着稳定的增长态势。2010年-2017年,珠江实业的营业收入已从6.53亿元增长到42.4亿元,但同期的净利润增幅仅从1.32亿元增长到3.6亿元。珠江实业在2013年迎来了业绩最高峰,实现净利润4.5亿元,此后至今,其净利润再未有所突破。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示,类似企业的业绩难以突破,其实在于其地产业务没有做大,同时这两年房地产调控力度大,很多项目竞争压力也在加大,这都会给企业发展带来压力。

张波表示,近年来各大品牌房企发展迅速,不但销售收入破百亿的房企不断增多,千亿房企的阵营也已经有18家之多,相比之下珠江实业的发展速度明显没有和高速发展的品牌房企保持同步。

销售额增长乏力的背后,与其在售项目去化率低、结算缓慢、土地储备不足等问题直接相关。

蓝鲸房产查阅公告发现,珠江实业2013年就已竣工验收广州珠江璟园项目,在2017年的年报中还有9.76万平方米的可供出售面积。而在2013年年报中就表示进行前期规划和报建工作的华英项目直到今年才开始计划动工。2014年就已经拿地的洋湖垸项目,也出现销售缓慢情况。

其中,珠江实业开发的海口五源河休闲度假区项目在2013年以股权收购形式拿地,但截至到2018年6月30日,该项目依旧处于前期策划和报建阶段,相关指标尚未最终确定。这块待开发的土地面积达49万平方米,计划总投资额为32亿元。然而从2015年至今,珠江实业累计在该项目的投资约为7032万元。

土储严重不足,是更加“致命”的难题。据珠江实业2017年年报显示,截至2017年底,珠江实业的土地待开发建筑面积共为51.39万平方米,且均为合作开发项目。

对此,珠江实业董事会秘书、副总经理黄静曾在今年6月回答投资者疑问时表示,公司未来一段时间内重点任务之一是增强土地储备和项目拓展能力,保证公司未来的可持续发展。

张波表示,土储不足将会严重制约企业的规模化发展。在政策调控影响下,品牌房企在融资、合并、拿地等方面更具优势,这就导致中小房企未来的生存压力会更大。

严跃进建议,珠江实业想要改变现状,单纯靠招拍挂等方式拿地是不够的,积极接洽收购中小项目,同时积极进行项目开拓,才能得到更好发展。

在房地产行业规模加速赛道上,珠江实业多年来业绩平平的表现已经被同行甩到队尾之列,英雄迟暮,珠江实业的发展着实令人唏嘘不已。其能否借着三次换帅调整的这把“新火”一改颓势,将对其明年的业绩走势起到关键影响。

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